Забор и садовая книжка — мои документы

1. Участок «без границ»

В России, по данным Росреестра, у половины земельных участков нет границ. Таких примерно 30 миллионов из тех 60 миллионов, что поставлены на учет. То есть забор вокруг участка может и есть, но официально его границы не установлены и нигде документально не зафиксированы.

Закон хозяева не нарушают, по дачной амнистии оформлять землю в собственность можно было без межевания, «на глазок». С 1 января 2018 года продавать и покупать «безграничные» участки уже будет нельзя, продавец будет обязан заказать кадастровые работы и установить границы, без этого сделку не зарегистрируют. Но пока — можно.

Чем это чревато для покупателя?

- Фактически человек приобретает нечто, что непонятно где находится. Впоследствии может выясниться, что участок сдвинут или пересекается с каким-то другим участком. Нередко бывает, что уже возведенные дома или другие строения по факту оказываются на чужой территории. Разбираться с такими проблемами долго и тяжело, - говорит Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы.

Каким образом может случиться такое? Рано или поздно кадастровые работы могут заказать, например, местные власти — они теперь имеют такое право. Либо по каким-то причинам захотят уточнить свои границы соседи. Большинство нынешних садовых участков выделялось в 80-90-е годы, а то и раньше. Сотки отмерялись рулеткой или вообще шагами, после этого десятилетиями не перемерялись. А сейчас границы привязывают к спутниковой системе координат, для чего нужна совсем другая точность измерений. Тут-то нередко и выясняется много интересного.

2. «Не та» земля

«Продается участок, в хорошем месте, недорого». И не просто недорого — а даже и со скидкой. Позже, правда, выясняется, что участок под крестьянско-фермерское хозяйство. Продавец или риэлторы объясняют, что ничего страшного — дом и на фермерской земле строить можно.

- Строго по закону, на такой земле нужно вести сельскохозяйственную деятельность, то есть просто отдыхать там нельзя, это нецелевое использование, - поясняет адвокат Светлана Жмурко.

- Последствия подобной покупки непредсказуемы, - говорит Роман Вихлянцев. - Вами могут годами не интересоваться, а могут и неожиданно предъявить претензии по поводу того, что ваша деятельность на участке мало похожа на крестьянскую, а строения — на сельхозпостройки.

А неиспользование сельхозземли или нецелевое ее использование у нас по закону карается строго: через три года участок могут просто отобрать.

3. Проблемы с документами

По закону, продать можно только то, на что у тебя есть право собственности. К сожалению, юридическая грамотность потенциальных дачников у нас по-прежнему оставляет желать лучшего. В «КП» до сих пор приходят вопросы из серии: «Я купил неприватизированный участок, как мне теперь его оформить?»

Итак, напоминаем: о том, что вы купили некую недвижимость, свидетельствует не факт передачи денег как таковой, а договор купли-продажи и регистрация перехода права собственности в Росреестре. Только после того, как ваше право за землю и то, что на ней находится, зарегистрировано в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), вы можете себя считать полноценным владельцем купленной дачи. Естественно, ваше право не зарегистрируют, если у продавца нет документов, подтверждающих его право собственности.

Самое характерное заблуждение — что о правах на дачу свидетельствует книжка садовода. Она свидетельствует только о том, что продавец состоит в некоем садовом объединении, но не подтверждает его права на землю и дом.

- Я бы порекомендовал во избежание сложностей проверить, какие сведения об участке есть в ЕГРН и есть ли они там вообще. Хотя бы в том объеме, в каком это можно сделать через общедоступные онлайн-сервисы на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru), - советует Роман Вихлянцев. - И я бы не рекомендовал самостоятельно, без специалистов, покупать участок, если о нем нет сведений в ЕГРН, хотя у владельца есть «старые» документы о собственности, выданные до 1998 года (с этого года сведения о правах собственности на недвижимость заносятся в специальный госреестр — Ред.). Эти документы действительны, но могут возникнуть примерно те же проблемы, что и с участками «без границ».

БДИ!

Как заподозрить «липу»

Большинство проблем, с которыми чаще всего встречаются покупатели дачной земли, связаны с «дырами» в законодательстве — продавцы в них не виноваты. Но можно налететь и на откровенных мошенников.

Самая типичная афера в течение уже многих лет — продажа по фальшивым документам. Чаще всего — по «липовой» доверенности. Главная мера предосторожности здесь тоже остается прежней — требовать встречи с продавцом «вживую» или хотя бы поговорить с ним по телефону. Ваша задача убедиться, что этот человек жив-здоров и действительно желает продать участок.

Кроме того, у продавца или его представителей следует попросить:

- свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственности и постановку участка и дома на кадастровый учет (ВАЖНО: выписка действует на момент ее выдачи, поэтому если вам приносят документ полугодовой давности, это должно насторожить — обязательно попросите выписку «обновить»

- так называемые правоустанавливающие документы, показывающие, что земля попала к ее нынешнему хозяину законным путем (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, решение местной администрации о выделении земли в собственность и т.п.)

- паспорт собственника (или собственников — если их несколько) — сверьте данные тем с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и правоустанавливающих документах.

КСТАТИ

Россиянам готовят «лесную амнистию»

По разным оценкам, до 1,5 миллионов земельных участков у нас пересекаются с землями лесного фонда. Значительная часть из них — садовые и дачные.

В большинстве из этих случаев дачники специально лес не захватывали. Просто вышел законодательный казус. До вступления в силу в 2007 году нынешнего Лесного кодекса участки садоводам в лесном фонде выделяли, а после — это стало запрещено. И вообще нынче земли лесного фонда не могут находиться в чьей-то собственности. Только в аренде.

Но ведь садоводы, которым в прежние годы выделили участки, «залезающие» в лес, в этом не виноваты. Их право собственности зачастую закреплено законно действующими документами. Но поскольку земля считается спорной, распорядиться таким участком — например, продать его — нельзя.

Для таких участков и предлагается объявить «лесную амнистию». Подготовлен законопроект, по которому можно будет изменить для них категорию земли, то есть вывести из лесного фонда. Это касается только тех участков, которые были оформлены в собственность до 1 января 2007 года. Более поздние «самозахваты» леса под предполагаемую амнистию не попадут.