Как защититься от повышения арендной платы
При наличии достаточных оснований полагать, что арендодатель злоупотребил своим правом и повысил арендную плату несоразмерно изменению средних рыночных ставок, арендатор вправе защитить нарушенные права в судебном порядке.
Рассматриваемые нами способы защиты прав арендаторов касаются прежде всего юридических лиц, которые арендуют недвижимость, находящуюся в федеральной (муниципальной) собственности
Порядок повышения арендной платы ввиду изменения рыночной стоимости аренды либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды, предполагает направление арендатору извещения о производимом изменении. При этом высланное уведомление должно быть подкреплено отчетом об оценке стоимости арендной платы, либо об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения (в случае если она рассчитывается из стоимости объекта). Изменения к договору аренды вступают в силу либо в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, либо в сроки, указанные непосредственно в уведомлении.
В указанной ситуации действия арендодателя правомерны, соответствуют положениям договора и действующего законодательства. Поэтому, обжалование в судебном порядке непосредственно самого уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы либо признание недействительной односторонней сделки, совершенной арендодателем в виде уведомления об изменении размера арендной платы повлечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Более того, судебная практика при рассмотрении исковых требований о признании недействительной односторонней сделки, совершенной в виде уведомления об изменении размера арендной платы указывает, что изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости аренды, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29.09.2015 г. по делу № А33-14137/2015; Постановление АС Уральского округа от 03.10.2014 года по делу № АФ09-6590/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 г. по делу № А33-1332/2010, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 г. по делу № А33-1327/2010 и других).
Обращаю внимание арендаторов, что указанная в уведомлении арендодателя стоимость не становится обязательной автоматически, а потому в качестве одного из способов защиты своего права арендатор может заявить исковые требования о признании недействительными изменений в договор аренды в одностороннем порядке с обязательным оспариванием отчета о рыночной стоимости арендодателя. Доказывание недостоверности отчета осуществляется посредством представления "своего" варианта отчета об оценке, проверенного в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.08.2014 N Ф09-5681/14 по делу N А60-48953/2013).
Наши юристы занимались оспариванием повышения размера арендной платы ввиду изменения ее рыночной стоимости. Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 года состоялось в пользу арендатора, заявившего требования о признании величины ежемесячной арендной платы по договору аренды недостоверной, установлении размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы. Оспаривание величины арендной платы производилось путем назначения судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку определенная экспертом рыночная стоимость была ниже той, на которой арендодатель основывал свое уведомление о повышении арендных платежей, решение суда состоялось в пользу арендатора.
В случае, если арендатор выступает ответчиком по делу, а арендодатель (истец) требует взыскания арендной платы в судебном порядке, свою позицию ответчик может основывать на п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Для этого также необходимо заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы либо представить суду отчет оценщика, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При отсутствии в деле названных доказательств либо при подтверждении в судебном порядке достоверности рыночной стоимости, указанной в отчете, представленном арендодателем, суды отказывают арендатору в удовлетворении требований. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.08.2013 г. по делу № А27-13528/12, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2013 г. № А38-1849/2012, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.10.2014 № Ф09-6590/14 по делу N А60-44281/2013 и других).