Михаил Новиков: «Классификация офисной недвижимости в ближайшее время потребует пересмотра»

На ежегодной конференции Commercial Real Estate (CRE), посвящённой итогам 2025 года в девелопменте, эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудили главные факторы, которые оказали влияние на отрасль в уходящем году и сделали прогнозы на следующий.

Руководитель управления коммерческой недвижимости компании «Донстрой» Михаил Новиков рассказал о текущей географии офисных проектов в столице, а также об изменениях в архитектурной политике города Москвы.

По его словам, ключевым трендом, определяющим вектор развития сегодня, стала децентрализация деловой активности Москвы.

«Долгое время центр притяжения сосредотачивался в районах ЦАО и Москва-Сити, но сегодня город целенаправленно развивает новые локации — как правило, районы с массовой жилой застройкой комфорт- и бизнес-классов. Это не просто перераспределение нагрузки — это новая география спроса. Те районы, которые ещё пару лет назад считались «неперспективными» для коммерческой недвижимости, сегодня становятся локальными центрами притяжения именно потому, что там практически нет конкуренции, но есть потенциал: люди живут, работают, потребляют.

В то же время рынок сталкивается с явным дисбалансом: возможность найти офис площадью 10 тыс. кв. м в бизнес-центре есть, а вот найти камерный, но при этом современный БЦ под одного собственника — задача со звёздочкой. Именно на этот запрос и отвечает наш пилотный проект — бизнес-центр «Раменки», обладающий небольшим масштабом, полным контролем над пространством, архитектурной целостностью и локацией с растущим потенциалом, но без перегрузки инфраструктурой», — сказал Михаил Новиков.

В этом году компания «Донстрой» объявила о выходе на рынок офисной недвижимости, представив проект класса «А» в Раменках. Архитектурной концепцией занималось бюро UNK project во главе с Юлием Борисовым. Девелопер уделил этому аспекту особое внимание, так как изменения в архитектурной политике города Москвы оказали большое влияние на формирование новых проектов.

«Кто-то скажет, что от введения новых регламентов согласования архитектурных концепций ничего не изменилось, ведь требования к предоставлению высокополигональной модели при согласовании в городе были и раньше, однако я не согласен с этим: поменялся подход к оценке проектов в городе. Застройщики, разрабатывая амбициозные концепции, повышают насмотренность города, поэтому требования к современным объектам становятся строже. Архитектура должна иметь запоминающийся визуальный облик, а также обладать сильной продуктовой концепцией», — отметил эксперт.

Также руководитель управления коммерческой недвижимости «Донстрой» выделил другой тренд на рынке: наблюдается сокращение количества новых проектов класса «B».

«С учётом текущих перемен в части требований к качеству, выразительности и концептуальности архитектуры не только в центральных, но и удалённых локациях реализация проектов класса «B» становится очень сложной задачей, поскольку увеличение себестоимости строительства негативно влияет на рентабельность проектов. В связи с этим количество таких объектов неизменно снижается, расширяя географию для бизнес-центров класса «А».

В этих условиях становится ясным, что классификация офисной недвижимости в ближайшее время потребует пересмотра, так как сегодня многие объекты с премиальной архитектурой и инженерией вынуждены конкурировать в сегменте «А», хотя по большинству параметрам соответствуют уровню Prime.

Уровень Prime остается для многих объектов фактически недосягаемым в связи с ограничениями по локации и форме собственности здания, и получается, что объекты с продвинутыми инженерными системами, дорогими фасадными решениями и премиальной отделкой конкурируют с объектами, классифицируемыми как класса «А», но по минимальным показателям», — добавил спикер.