От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки

Юг России остаётся зоной повышенного интереса инвесторов и жаркого спроса на новостройки, однако ценовая динамика становится всё более неоднородной. По данным Restate, лидером квартала стал Ростов-на-Дону, где «квадрат» подорожал сразу на 10%. В то же время в Анапе и Волгограде цены заметно снизились, а курортный Сочи вышел на фазу коррекции после прошлогоднего роста. Рынок новостроек юга России летом 2025 года демонстрирует разнонаправленные тенденции, как следует из данных классифайда «Витрина недвижимости Restate». В части городов зафиксирован уверенный рост цен на первичное жильё, чему способствуют инфраструктурные проекты, туристическая привлекательность и инвестиционный интерес. Ростов-на-Дону и Астрахань остаются точками притяжения капитала и показывают уверенное удорожание жилья. В Краснодаре цены стабилизировались, но за счёт накопления нераспроданных объектов рынок уязвим к дальнейшей коррекции. В то же время на курортах, включая Сочи, Анапу и Новороссийск, фиксируется заметное снижение стоимости «квадрата», что связано как с волатильностью туристического спроса, так и с избытком предложения в премиум-сегменте. Особенно чувствительно падение отражается на Анапе, где корректировка цен уже приближается к 20%. Кроме того, Краснодарский край в 2025 году оказался в группе риска по соотношению распроданности и строительной готовности — здесь этот показатель составляет менее 60%. Накопление нераспроданного предложения новостроек охлаждает рыночную динамику и сдерживает рост цен даже в привлекательных для сделок городах.

Лидеры роста: ставка на центр и инфраструктуру

Ростов-на-Дону остаётся ключевым драйвером рынка юга России: за последний квартал средняя цена новостроек выросла здесь на 9,9%, до 127 390 руб./м². Основной вклад в динамику внесло развитие центральных кварталов, транспортной инфраструктуры и новые офисные кластеры, что формирует устойчивый спрос в деловой части города. Несмотря на заметный рост, уровень цен остаётся относительно доступным, а разброс стоимости объектов варьируется от 2,25 млн до 16 млн рублей. Незначительное, но положительное изменение зафиксировано в Краснодаре (+1,0%, до 159 651 руб./м²) и Астрахани, где новостройки подорожали на 5,9%, достигнув отметки 167 728 руб./м². В обоих городах поддержку рынку оказывают локальные покупатели и улучшение инфраструктуры, но перегрева спроса пока не наблюдается.

Стагнация и плавное охлаждение

Сочи показал умеренное снижение средней стоимости новостроек на 5,0%, до 531 054 руб./м². Несмотря на высокую туристическую активность и сезонный спрос, рынок корректируется на фоне высокой базы цен и ограниченного предложения качественных проектов. Сильное влияние оказывают и «цифровые кочевники», которые формируют новый спрос на жилье, в том числе съемное, но объём высокобюджетных сделок сократился. В Волжском цены снизились на 3,5% (до 96 336 руб./м²), что связано с избыточным предложением и стабилизацией локального рынка. Здесь по-прежнему сохраняются комфортные условия для покупки недвижимости для проживания или инвестиций без высокого риска просадки стоимости. Сопоставимая динамика наблюдается и в Новороссийске, где средняя цена новостроек снизилась на 3,6%, до 196 876 руб./м². Ранее этот город был в числе лидеров по затоваренности рынка новым предложением, но после введения ограничений на новые стройки в 2024 году динамика может и измениться.. По крайней мере, в последний месяц цены на новостройки снова начали расти, хотя отыграть квартальный тренд на снижение цен пока не удалось.

Курортный перегрев и избыточное предложение

Максимальное падение цен отмечено в Анапе, где новостройки подешевели сразу на 18,6%, до 319 071 руб./м². Основные причины — высокая волатильность, связанная с сезонным спросом, и перенасыщение рынка новым предложением. Девелоперы корректируют ценники, чтобы стимулировать продажи, однако продажи идут сложно даже несмотря на существенные скидки. В Волгограде новостройки подешевели на 8,4%, до 127 835 руб./м². Как и в других крупных центрах региона, причиной стали рост объёма непроданного фонда, снижение спроса на фоне ограничения льготных ипотечных программ и ожидания покупателей дальнейшего снижения стоимости.

Итоги и перспективы

Несмотря на общее оживление южного рынка недвижимости, ситуация становится всё более фрагментарной. Города с развитой инфраструктурой и бизнес-активностью (Ростов-на-Дону, Краснодар) удерживают положительный тренд, тогда как курортные направления и территории с избытком предложения (Анапа, Волгоград) переживают не лучшие времена. Избыточный объём строительства и замедление спроса вынуждают застройщиков корректировать цены и предлагать скидки. По оценкам аналитиков, такая ситуация может сохраняться как минимум до конца 2025 года, особенно в тех городах, где доля непроданных объектов продолжает расти. В целом рынок южных новостроек входит в фазу дифференциации: покупателям и инвесторам всё чаще приходится выбирать между локациями роста, зонами стабильности и городами коррекции, где снижение цен сопровождается дополнительными рисками. Все данные предоставлены Restate