«Квадраты в цене». Как была заключена каждая пятая сделка с недвижимостью в России?

Продажи квартир в строящихся жилых комплексах в России сократились на 9% за первые три месяца года, что продолжило тенденцию прошлого года, когда снижение составило 26%.

На этом фоне уровень распроданности домов на момент ввода снизился до 72%, тогда как ранее он стабильно держался на уровне 80–85%.

Данный показатель приближается к критической отметке в 70%, после которой у застройщиков могут возникнуть трудности с обслуживанием долгов по проектному финансированию. Одновременно увеличивается объем жилья, остающегося нереализованным на стадии ввода. Это расширяет предложение готовых квартир, что создает возможности для покупателей, обладающих достаточными финансовыми средствами.

Снижение покупательской активности повлияло на динамику цен: рост цен на новостройки замедлился, теперь он ниже уровня инфляции. В первом квартале текущего года стоимость строящегося жилья выросла на 2,4% при инфляции в 2,7%, а готовое жилье прибавило только 1,5%, что в реальном выражении означает снижение цен.

Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке остается приблизительно на уровне 50%. Однако стоимость квартир в домах, введенных после 2019 года, практически сопоставима с ценами на новостройки, что указывает на их высокую конкурентоспособность.

Доля инвестиционных сделок значительно сократилась: лишь около 1% от всех покупок в начале строительства связаны с намерением перепродажи, тогда как ранее этот показатель составлял 5–10%. Такая динамика вызвана уменьшением ценового разрыва между объектами на стадии котлована и после их ввода в эксплуатацию, а также распространением схем проектного финансирования.

На фоне роста ключевой ставки и завершения программы льготной ипотеки возросла доля сделок за счет собственных средств, достигнув 54% по итогам первого квартала — это более чем в два раза выше уровня прошлого года.

Одной из причин такого изменения стало активное использование рассрочек от застройщиков, объем которых к апрелю составил порядка 1,2 трлн рублей, или около 16% всех заключенных договоров долевого участия.

Ипотека с государственной поддержкой продолжает оставаться важным инструментом.

Например, количество выданных «Семейных ипотек» за первый квартал выросло на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Материнский капитал активно используется покупателями: практически каждый второй льготный кредит оформляется с его применением.

На развитие ипотечного рынка также повлияли снижение комиссий по льготным программам (с уровня 15–20% до 5–10%) и уменьшение макронадбавок для ипотеки на новостройки, установленное Банком России с марта. Эти меры затрагивают случаи с первоначальным взносом от 20 до 30% и долговой нагрузкой заемщиков менее 70%.