«Ну и кто тут главный?» Коммерческая недвижимость Крыма в динамике спроса и стоимости «квадрата»
Коммерческая недвижимость становится ключевым драйвером роста российских городов. Успешные проекты объединяют цифровизацию, гибкость, функциональное зонирование и интеграцию в городскую среду, ESG. Аббревиатуру ESG можно расшифровать как «экология, социальная политика и корпоративное управление».
В широком смысле это устойчивое развитие коммерческой деятельности, которое строится на следующих принципах: ответственное отношение к окружающей среде (англ., E — environment); высокая социальная ответственность (англ., S — social); высокое качество корпоративного управления (англ., G — governance).
Ведь теперь невозможно представить современный квартал городов с высокими темпами развития без успешно функционирующей бизнес-среды, которая всегда рядом с потребностями жителей и туристов.
В действительности, часто можно прочитать или увидеть рекламу типов и видов жилой недвижимости, а коммерческая воспринимается как нечто абстрактное: есть банк или магазин рядом, ну и хорошо, ну а нет, так поищем в другом районе. Это же касается школ, детских садов, спортивной инфраструктуры, аптек, поликлиник и т.д. На подсознательном уровне, конечно, такая потребность существует, но наши люди всегда могут «потерпеть».
Такая теория существует на практике, но её ключевой код уже сломан, и фактически все новые проекты (за редким исключением), готовы предоставить потенциальным покупателям новых квартир весь спектр социально-культурных услуг во дворе дома.
В 2024 году российский рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал значительные изменения, отражающие адаптацию к новым экономическим реалиям и изменяющимся инвестиционным стратегиям.
[image=/uploads/_pages/159268/d561447992cb68d0a940782b8706732b.png spros-na-kommercheskuju-nedvizhimost.png][/image]
Спрос на коммерческую недвижимость растёт. Источник: «Всё о стройке»
По данным консалтинговой компании NF Group, объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2024 году превысил 1,1 триллиона рублей, что является рекордным показателем. Для сравнения, в 2021 году этот показатель составлял 401 миллиард рублей, в 2022 году — 533 миллиарда, а в 2023 году — 872 миллиарда рублей.
Однако, несмотря на общий рост инвестиций, средний чек сделки по приобретению коммерческой недвижимости снизился более чем на 40%, достигнув 3,5 миллиарда рублей. Это связано с завершением крупных сделок по продаже активов иностранных компаний и повышением стоимости заемных средств. В результате инвесторы переключились на объекты меньшего размера, что привело к снижению общего объема вложений.
Дефицит качественных площадей становится ключевым фактором, влияющим на развитие рынка. Количество вакантных помещений во всех сегментах продолжает снижаться, достигая исторического минимума. В 2025 году прогнозируется дальнейшее сокращение вакансии на 2,5-3%.
Основной проблемой остается нехватка крупных офисных пространств, востребованных IT-компаниями, финансовыми организациями, ритейлерами и государственными структурами.
Дефицит таких объектов сохранится в ближайшие три года, усиливая конкуренцию за наиболее привлекательные лоты. Государственный сектор становится одним из главных драйверов спроса на коммерческую недвижимость. Это связано с расширением штата сотрудников в рамках реализации государственных программ, а также стремлением к централизации административных процессов. В результате крупные офисные комплексы приобретают стратегическое значение, что повышает общий уровень конкуренции на рынке.
Лидирующие позиции занимает офисная недвижимость с долей в 38% от общего объема инвестиций, что эквивалентно 419 млрд руб.
Далее идут: земельные участки под девелопмент - 413 млрд руб., складская недвижимость - 180 млрд руб., торговая недвижимость - 70 млрд руб. (323 млрд в 2023 году).
Как говорится, всё течёт, всё меняется, и в том числе на рынке коммерческой недвижимости.
В связи с направлениями спроса формируется цена на стоимость недвижимости под бизнес.
В Крыму пока ещё не наступила эра бурного расцвета строительства помещений для коммерции, но всему своё время.
Однако тенденции обозначены: площади под торговлю, хранение, производство нам очень нужны, и становление рынка идёт в правильном направлении.
[image=/uploads/_pages/159268/938840697b2f3dab638180c382392e67.png stoimost-kommercheskoj-nedizhimosti.png][/image]
Стоимость «квадрата» коммерческой недвижимости в Крыму. Источник: Restate
Можно констатировать, что с очевидным преимуществом в Крыму пользуется спросом торговая недвижимость. Стоимость «квадрата» торговых помещений составляет 153 392 руб. Разброс цен в целом за объект – от 160 тыс. руб. 78 млн руб. Далее идут: помещения свободного назначения – 152 233 руб. за кв. м.; в целом за объект от 720 тыс. руб. до 125 млн руб. Помещения общепита – 100 119 руб. за кв.м., а цены на объекты полностью в зависимости от площади и локации также варьируются. Производственные помещения – 34 471 руб. за кв.м., в целом за объект до 130 млн руб., и это характерно для современной крымской экономики.
Наиболее яркий интерес к торговой недвижимости прослеживается в Ялте - чувствуется дуновение весеннего морского ветра перед наступлением жаркого во всех смыслах туристического сезона. А кто же не хочет быстро и много заработать?
[image=/uploads/_pages/159268/7c9044015068a04a4e9dcce3faea3803.png jalto-torg.png][/image]
Стоимость «квадрата» коммерческой недвижимости в Ялте. Источник: Restate
Буквально в январе текущего года стоимость торговой недвижимости в Ялте оценивалась в 165 350 руб. за кв. м. В настоящий момент на графике хорошо видно, как кривая рванула вверх (синий цвет). Теперь ялтинские торговые помещения стоят 266 652 руб. за кв. м.
Как справедливо отмечают ведущие российские аналитики, в коммерческой недвижимости важен своевременный ответ на потребности аудитории и способность соответствовать трендам развития общества, среди которых — замедление образа жизни, интерес к локальному и рост ценности эмоций и впечатлений.
«Стали востребованными проекты, расположенные в пешей доступности от места проживания, с продуманной инфраструктурой с магазинами, фитнес-центрами, кафе и ресторанами, где можно в неспешной обстановке встретиться с друзьями и коллегами, заняться спортом и своим здоровьем», - считают специалисты.
Можно ли говорить, что уже удалось добиться стопроцентной комфортной среды для занятия бизнесом и обслуживания потребителей? Конечно, утверждать подобное, значит согрешить против истины.
На данном этапе ведущая роль принадлежит торговле, именно она занимает наибольшее количество площадей и пользуется высоким спросом в Крыму. А ещё нужны современные офисные и складские помещения, гостиницы, глэмпинги, рестораны, фитнес-центры и т.д. Не помешает и развитие производства, которого с нетерпением ждёт местное население.
Но Крым на пути созидания образцов коммерческой недвижимости в лучших традициях организации бизнес-пространства.
Материалы по теме:
В Крыму запланировано комплексное обустройство туристского центра: что планируется сделать?
«Тут - пусто, а там - густо». Нужна ли Севастополю новая торговая недвижимость?