Дисконт на покупку недвижимости: прямая выгода или сыр в мышеловке?
Покупка дисконта по ипотечной ставке, который предлагают банки, несет в себе риски. Об этом сообщается в обзоре финансовой стабильности, подготовленном Центробанком РФ.
Также отмечается, что кроме рискованных практик кредитования наблюдается и ухудшение их стандартов.
«Крупнейшие ипотечные банки на фоне сворачивания программ «льготной ипотеки от застройщика» начали активно предлагать потенциальным заемщикам возможность купить дисконт по ипотечной ставке - заплатить единовременный взнос при оформлении кредита, тем самым снизив процентную ставку», — подчеркивается в Центробанке РФ.
Анализ условий данных программ показал, что для заемщика «выгода» от снижения ставки достигается только на горизонте 7-8 лет и при условии, что за это время не будет происходить снижения ипотечных ставок, по которым заемщик мог бы рефинансировать кредит. При досрочном погашении или рефинансировании кредита в течение первых 7 лет заемщик суммарно заплатит больше по сравнению с рыночными условиями кредитования.
Кроме того, данная опция побуждает брать большую сумму в кредит, так как часть из накопленных заемщиком средств пойдет на оплату единоразового платежа, а не на первоначальный взнос.
«Банк снижает вероятность рефинансирования заемщиком кредита в другом банке в случае снижения рыночного уровня ставок. Но банк может столкнуться с процентным риском, если ипотека не будет погашена в течение 7-8 лет.
Поскольку единовременный платеж включается в расчет полной стоимости кредита (ПСК), то значение ПСК по такой ипотеке будет рыночным. В связи с этим повышенное резервирование, применяемое к «льготной ипотеке от застройщика» по нерыночным ставкам, на такие кредиты не будет действовать», — отметили в Центробанке.
Вследствие этого, Центробанк РФ намерен рассмотреть целесообразность применения мер к ипотеке с единовременным взносом.
Кроме рискованных практик кредитования, наблюдается ухудшение стандартов кредитования, прежде всего в сегменте ДДУ (договор долевого участия). В конце 2022 - начале 2023 годов последовательно росла доля кредитов ДДУ, предоставляемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%), - в I квартале 2023 года она достигла 37% (+ 7 п. п. по сравнению с II-III кварталами 2022 года).
В сегменте готового жилья начиная с II квартала 2022 года также росла доля кредитов с высокой долговой нагрузкой, и в I квартале 2023 года она составила уже 42%.
Для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования - во второй половине 2022 года доля выданных кредитов на срок 30 лет и более достигла 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%.
Также из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, в IV квартале 2022 - I квартале 2023 года сохранялся высокий спрос на кредиты для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом (до 20%).
Доля таких кредитов впервые превысила половину от всех ипотечных выдач (53% и 51% в IV квартале 2022 года и I квартале 2023 года соответственно против 38% в начале 2022 года). В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в I квартале 2023 года была еще выше - 66%.
При этом качество ипотечного портфеля в целом пока остается на удовлетворительном уровне - объем кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в ипотечном портфеле составляет 0,6% на 1 апреля 2023 года.
Доля реструктурированных кредитов незначительно увеличилась (на 0,3 п. п.) относительно данных за ноябрь 2022 года, что по большей части объясняется реструктуризациями кредитов мобилизованных лиц, пояснили в ЦБ. По состоянию на 1 апреля 2023 года совокупная доля всех реструктурированных кредитов и необслуживаемых кредитов не превышает 2%, что существенно меньше, чем во время пандемии.
Среди тех ипотечных кредитов, которые вышли из кредитных каникул, в среднем не более 1% имеют просрочку более 90 дней на третий месяц после выхода из программы. Это указывает на то, что реструктуризации позволили большей части заемщиков восстановить финансовое положение и вернуться в график обслуживания долга.