Комфортная глубинка. Есть ли перспективы у арендного загородного жилья
Стремление воронежцев жить в комфортной глубинке - той, что рядом с удобствами мегаполиса, - регулярным транспортом, детскими садами, школами, площадками для отдыха и развлечений и прочим - уловили инвесторы. И вложились в формат такого доступного жилья в аренду. Он интересен тем, что учитывает потребности малообеспеченной части населения, для которой не чуждо желание жить в лоне природы. Только строители не учли одного - все, что за городом, - априори за чертой цивилизации.
Смена ориентировПроблемами с инфраструктурой страдало и элитное жилье: бум на загородные коттеджи, жить в которых может позволить себе не всякий смертный, закончился сменой «настроения» как инвесторов, так и покупателей. Жить в лесу, безусловно, интересно, но не тогда, когда за всеми благами, нужно ездить за 40-50 километров.
Так и Наталия Колесникова, директор агентства недвижимости «Четыре комнаты», отмечает, что инфраструктура - больное место не только непристижных районов. Проблемы в этой сфере есть даже в коттеджных поселках, предназначенных для «элиты».
«Необходима инфраструктура, причем не в проекте и обещаниях, а уже созданная, действующая, - отмечает она. - Клиенты хотят платить за «город в городе», то есть за благоустроенность, за престижность проживания на данной территории. Они ищут для вложений объекты в коттеджных поселках, которые расположены недалеко от города, и в которых есть детский сад, магазин, центр досуга, гостевая парковка. Однако рынок сегодня предлагает бюджетные варианты в этом направлении».
Новое «бюджетное» жилье представляет собой двух-трехэтажные коттеджи на несколько квартир. Они рассчитаны на сдачу в аренду по цене ниже рыночной - на 20-30%. И, надо сказать, это некий социальный формат, который мог бы решить квартирный вопрос многих воронежцев.
Экономика спросаВ целом, учитывая ситуацию и снижение платежеспособности населения, спрос будет расти на дешевую недвижимость, уверены специалисты. И для многих инвесторов такой вариант стал весьма успешным: квартиросъемщики нашлись сразу же и заселялись, невзирая на то, что еще не вывезен строительный мусор.
Низкая стоимость таких квартир, стимулирующая спрос, обусловлена относительно небольшими затратами на саму стройку: земля за городом в «непристижных» районах на порядок дешевле, дома быстровозводимые и по низкозатратным технологиям.
Только строится такое жилье немассово. Эксперты же солидарны во мнении, что оно региону необходимо, но в перспективности его сомневаются. И тогда как многие объекты оправдали вложения и ожидания инвесторов, большинство строителей все же не рискуют вкладываться в такой формат.
Ведь понятно, что строить «город в городе» инвестору не по силам даже там, где проект сулит с лихвой покрыть потребность в коммерческой выгоде. Что уж говорить о дешевом формате.
Вопреки рентабельностиДля недвижимости, которая, исходя из порядка цен, ориентирована на малообеспеченную категорию, наличие инфраструктуры особенно значимо. Арендаторами такого жилья вполне могут быть люди, для которых автомобиль по-прежнему считается роскошью. А между тем транспортное сообщение с городом налажено далеко не везде. Должны быть на этих территориях и школы, и детские сады, и все вышеупомянутое.
«Но всего этого за пределами города - в дефиците, - отмечает руководитель проекта коттеджного поселка «Парус» Сергей Зеленин. - Поэтому, что касается загородного формата, то, скорее всего, он будет востребован, как это ни странно, только вблизи промышленных зон. То есть это будет жилье, рассчитанное на сотрудников предприятий этой промзоны. Если построить такой дом в городе, где все необходимое под рукой, то себестоимость его будет намного выше, и, вероятно, он не сможет конкурировать с классическим вариантом - арендой квартиры на вторичном рынке».
«Арендное жилье региону, безусловно, нужно. И строить его надо за городом, - уверен Александр Никулин, генеральный директор НП СРОС «Строители Воронежской области». - Потому что город перегружен. Например, в Белгороде из более одного миллиона квадратных метров жилья, сданных в прошлом году, 300 тысяч квадратных метров построено в городе, остальное - в районах. А у нас наоборот - все строится в самом Воронеже. Конечно, приятнее жить вдали от городского и промышленного шума, и неважно - купленное это жилье или арендованное. И в том, и в другом случае жить в нем будут люди, которым потребуются и школы, и детские сады, и дороги, и транспорт. Как начинать строить жилье для сдачи в аренду, не решив вопрос с инфраструктурой? Ведь независимо от формата жилья, если оно не окружено необходимыми «благами цивилизации», то либо сам проект обречен на провал, либо, при его реализации, жители обречены на вечные неудобства».
По его мнению, «эта проблема за чертой города у нас повсеместна». «Решать ее должны власти, потому что они берут наши деньги в виде налогов и аккумулируют их в нормальные условия проживания населения, - считает Александр Никулин. - Я считаю, что доступное арендное жилье обязательно должно строиться, как это делается во всём мире. И оно должно покрывать нужды тех, кто не может купить себе жилье, и, наконец, освободить человека от «обременительной собственности», которая ко многому обязывает».
Так или иначе, перспективы загородного жилья по-прежнему определяются наличием обустроенных территорий, и пока этот вопрос отдан на откуп инвесторам, его решение не обещает быть быстрым. Бизнес опасается брать на себя сверхзатраты, также, впрочем, как и строить в «чистом поле». То есть, если и строить, то дорого, элитно, много и на закрытой территории. Так, чтобы не сдать подешевле, а продать - сразу и подороже - и окупить все расходы: на школу, детский сад, дорогу и прочие социально-бытовые нужды для будущих жителей.