Реновация в регионах развяжет руки недобросовестным застройщикам
Новые долгострои, многоэтажная застройка центров и другие риски.
Новые долгострои, многоэтажная застройка центров городов и невозможность продать вторичное жилье по хорошей цене — такие риски могут появиться при распространении программы реновации на всю Россию. Применять столичный опыт и в других субъектах предложили депутаты из Санкт-Петербурга — соответствующий законопроект 16 апреля внесен в Госдуму РФ. Условия программы при этом предполагается изменить в соответствии с особенностями региональных бюджетов, которые не располагают большими средствами: привлекать для финансирования реновации инвесторов. Что угрожает в связи с этим жителям «хрущевок» — разбиралось «URA.RU».
Авторы законопроекта указывают, что в программу предполагается включить дома в аварийном и предаварийном состоянии, а также построенные в период с 1957 по 1975 годы. «Условия проживания в них далеки не только от комфортных, но зачастую и от минимально приемлемых по современным требованиям», — говорится в пояснительной записке. Кроме того, там подчеркивается, что «российские регионы не обладают такими финансовыми возможностями, которыми располагает столица», а потому реновация может частично или полностью финансироваться за счет инвесторов, а не бюджета — в рамках государственно-частного партнерства.
Новостройки рядом с частными домами могут уронить рыночную стоимость последних
Фото: Александр Кулаковский © URA.RU
Финансировать программу реновации за счет средств местных бюджетов действительно невозможно, уверен заместитель гендиректора ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев. «Даже у областных центров на такие цели денег очень и очень мало, не говоря уже о районных и совсем маленьких городках», — говорит он в беседе с «URA.RU». При этом схема финансирования с применением бюджетных средств для жильцов предпочтительнее, уточняет он. «Это, несомненно, очень выгодно собственникам. Они получают квартиры в том же районе, которые также могут быть совершенно иного потребительского качества: с более просторными помещениями. Самое интересное в этом законопроекте то, насколько выгодна и удобна будет гражданам схема государственно-частного партнерства. Потому что в этом случае не исключено, что за дополнительные метры им придется доплачивать», — пояснил он.
При использовании средств инвесторов гарантии со стороны бюджета отсутствуют, а, значит, есть риск остановки некоторых проектов, считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. «Например, вас отселили во временный фонд, инвестор снес ваш дом, а потом по какой-то причине не хватило средств достроить новый объект. Это похоже на ситуацию с проектами долевого участия», — говорит он «URA.RU».
Апрелев также отмечает, что инвесторы, вероятнее всего, будут выбирать «самые лакомые кусочки территорий городов», а потому возникает опасность высотной застройки их центров. «Окупить инвестиции, вложенные в снос и расселение, можно только через многоэтажное строительство. Для защиты людей необходимо, чтобы к программе могли подключаться только те города, у которых есть план стратегического развития, в котором четко произведено зонирование с точки зрения максимальной высотности», — поясняет эксперт.
По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, решать, в каком доме должна проходить реновация, должны сами жильцы. «Если брать опыт Москвы, то, после многочисленных протестов, власти разрешили отказаться от включения дома в программу, если большинство жильцов против. Поэтому, если все будет проходить по примеру столицы, злоупотреблений быть не должно», — уточняет она в разговоре с агентством. При этом Радченко добавила, что случаи жесткого противостояния между застройщиками и жильцами будут иметь место. «Так и раньше случалось: когда застройщики получали землю, где находился дом, вели переговоры с жильцами на тему переселения, а те упорствовали — например, просили вместо однокомнатной двухкомнатную квартиру. Застройщик в этом случае просто устраивал поджог», — пояснила она.
Опрошенные «URA.RU» эксперты отметили, что в целом идея реновации жилого фонда при помощи частных инвесторов не нова. «В Градостроительном кодексе уже прописаны варианты комплексного освоения территорий, которые допускают снос зданий, чтобы девелопер имел возможность построить на его месте новое, — говорит заместитель гендиректора ассоциации „ЖКХ и городская среда“ Дмитрий Гордеев. — Есть механизм, при котором собственники квартир могут сами договориться с застройщиком о строительстве нового дома». По мнению Апрелева, появление специального закона просто поможет «проводить обновление более качественно и упорядочить процессы».
Вера Чернышева