Законы и реновация: Кто и как влияет на стоимость жилья в России
В августе 2018 года в России подорожало жилье. Сам этот факт совершенно не удивителен – скорее можно удивляться тому, что разница с августом-2017 составила всего 3%. Средняя цена метра в новостройках – 52,35 тыс. руб., на вторичном рынке – 49,06%: разница выросла с 6% до 7%.
Кто давит на цены
Факторы, влияющие на цены, очевидны, но все же имеет смысл их перечислить.
«Снизу» давят на цены, толкают их вверх три фактора.
В первую очередь это постепенное вступление в силу изменений в закон о долевом финансировании строительства. Теперь застройщики не могут свободно распоряжаться средствами граждан – деньги будут поступать на счета эскроу в специально уполномоченных банках. Суть счета эскроу в том, что средства с него поступают одной из сторон договора только после того, как она выполнит все свои обязательства перед второй стороной, в нашем случае – передаст ключи от готового жилья. Теперь застройщики не смогут перекидывать деньги с одного объекта на другой, а также попросту выводить их для посторонних нужд, а значит число недостроев и обманутых вкладчиков должно уменьшиться.
Вот только стоимость строительства при этом вырастет – осуществлять его придется на заемные средства. Банки в восторге.
Второй фактор, провоцирующий рост цен, – ослабление рубля. Да, подавляющая часть стройматериалов у нас отечественная, а строители импортированы из стран с еще более слабой экономикой. И все же взаимосвязи России с мировой экономикой, основанной на долларе, разнообразны и многослойны. Как бы мы ни хотели делать вид, что курс рубля ни на что не влияет, это не так. Падает рубль – растут цены.
Фото: www.globallookpress.com
С ослаблением рубля прямо связан и рост инфляции, рост стоимости заемных средств, подтвержденный в сентябре увеличением ключевой ставки российского Центробанка.
«Сверху» на цены давят два основных фактора.
Во-первых, это все еще низкая покупательская способность населения. В первой половине 2018 года она вроде бы начала расти, но августовское ралли рубля, вполне возможно, приведет к снижению реальных доходов по итогам пятого года подряд.
Во-вторых, рынок ожидает роста вновь вводимых объемов нового жилья в рамках московской реновации. С 2000 года в Москве возвели более 64 млн кв. м жилья – более четверти современного объема общего жилого фонда города. Реновация предусматривает снос порядка 25 млн кв. м; насколько больше будет построено – загадка. По официальным заверениям, на рынок выйдет порядка 10% вновь возводимого жилья, но скептики полагают, что эта доля будет заметно больше. Вот, например, свежая новость: на улице Константина Федина в Северном Измайлове вместо двух пятиэтажек возведут два 31-этажных дома, на 1090 квартир суммарно. Для сравнения, в двух обреченных четырехподъездных пятиэтажках – 160 квартир. Понятно, что подобные объемы повлияют на рынок: часть покупателей сейчас затаилась в ожидании снижения цен в Москве, а сам факт их ожидания тоже снижает цены.
Москва и остальные
Сейчас, выражаясь биржевым языком, «быки» начинают одерживать верх над «медведями». Понятно и то, почему вверх быстрее пошли новостройки (хотя изменение на один процентный пункт, да еще по данным Avito, – не так уж много) – каждая вчерашняя новостройка сегодня становится «вторичкой», а новых объектов вводится не так уж много: застройщики лишь учатся приспособляться к новым требованиям. Так, например, полагает уважаемый вроде бы «Коммерсант». Но он не приводит уточнения, которое требуется буквально в каждой статье об общероссийской статистике.
Выводы были бы совершенно иными, если просто вычесть из них Москву.
Фото: www.globallookpress.com
Именно Москва – локомотив роста стоимости новостроек. Из 23 крупнейших городов страны, включенных в исследование, лишь в четырех новостройки дороже, чем вторичное жилье. В Москве – на 11%, и это – и только это – дает итоговую статистику. Нижний Новгород, Ижевск и Пермь с 4%, 4% и 2% соответственно такой роли, конечно, не сыграли бы.
Что до остальных 19 городов, «настоящей России», то здесь картина обратная. Неожиданно резко выделяется Саратов – метр старого жилья здесь стоит 42 386 руб., новостройки – 31 229 руб.: 26% разницы в пользу товара б/у. Также серьезна разница в Краснодаре (17%), Самаре (14%), Ростове-на-Дону и Красноярске (по 10%). В интервале от 9% до 1% вторичка побеждает новостройки в Новосибирске, Иркутске, Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Барнауле, Тюмени, Челябинске, Тольятти, Воронеже, Екатеринбурге, Казани, Омске и Ульяновске.
Интересно, что Москва также оказалась единственным городом в этом списке, где за год подешевело и первичное (–1% за лето), и вторичное (–2%) жилье. Так, по крайней мере, говорит Avito. Его конкуренты ЦИАН и «Миэль» снижения не видят, но констатируют стагнацию цен, что тоже не отвечает общероссийскому росту. Это тоже можно объяснить снижением покупательской способности: заметная часть жителей России, решивших улучшить свои жилищные условия, предпочли Москве города с более дешевым жильем.
Но скоро ситуация изменится.
Фото: www.globallookpress.com
* * *
Рынок замер в ожидании окончательного вступления в силу нового законодательства (июль 2019 года) и начала продаж избыточных площадей московской реновации. Первое повысит цены, второе – понизит, причем сперва в Москве, а потом – в регионах. Ведь многим, к сожалению, милее студия на 29-м этаже в Северном Измайлове, чем просторная «двушка» в Волжском районе Саратова.
Экономическая целесообразность тянет людей в столицу. И этот фактор сейчас важнее всех остальных.