Как не "попасть" с ДДУ: 7 юридических хитростей, которые используют некоторые застройщики

Долгие годы система договоров долевого участия (ДДУ) была ключевым драйвером российского рынка недвижимости. Для застройщиков ДДУ – это возможность получить дешевое финансирование, для рядовых граждан это способ приобрести жилье по сниженной цене.

Неудивительно, что такая возможность до сих пор привлекает множество, чем порою пользуются и некоторые недобросовестные или неэффективные девелоперы. Застройщик мог собрать деньги, но либо не начал полноценную стройку, либо из-за ошибок в собственном проекте не смог довести его до конца. В результате, увеличивалось количество обманутых дольщиков, которые оставались и без денег, и без квартир. По итогам 2015 года "официально обманутых" дольщиков было около 100 тысяч человек, в конце 2016 года – 85 тысяч, а по итогам 2017 года их количество сократилось до 38 тысяч человек.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, или хотя бы свести риски к минимуму, стоит изначально максимально детально просмотреть договор и обратить внимание на некоторые моменты, которые в случае спора, могут сыграть не на пользу покупателю.

Первая хитрость — дом может оказаться совсем не таким, как представляли в самом начале. Казалось бы, что здесь должна быть предельная ясность, но зачастую застройщики самовольно вносят изменения в проект новостройки. И, в итоге, покупатели получают совсем другие квартиры – иногда отличающиеся по планировке, а иногда и по метражу. А когда начинают возмущаться, им предлагают внимательно прочитать договор долевого участия, где есть пункт о том, что застройщик в одностороннем порядке имеет право вносить изменения в проект. Это вполне стандартный пункт, но все дело в том, что немногие обращают на него внимания. Так что наличие в договоре такого пункта увеличивает риск получить совсем не ту квартиру, какую планировалось построить в самом начале.

Вторая хитрость — в договоре указан только один срок завершения строительства. Согласно ФЗ-214, в ДДУ должно быть прописано два срока. Первый срок — это окончание строительства, а второй срок — передача квартиры по акту приема-передачи. Стандартная разница между этими двумя сроками составляет полгода. Если в договоре указан только срок окончания строительства дома, то это повод задуматься. Ведь построить дом можно быстро, а получить все необходимые разрешения на эксплуатацию и собрать подписи всех комиссий — процесс зачастую длительный.

Третья хитрость — большой промежуток между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартир собственникам. Стандартный срок – от четырех до полугода. Если в договоре указан больший срок, значит, застройщик в себе не уверен и на всякий случай страхуется от судебных исков со стороны дольщиков.

Четвертая хитрость — деньги принимаются по сомнительным документам. Некоторые застройщики принимают деньги, например, по предварительному договору купли-продажи или по авансовым платежкам, что, в принципе, противоречит букве закона. Если человек вносит деньги по авансовым платежкам, то это означает, что он не стал полноценным дольщиком. А, значит, на него не распространяется ФЗ-214 и с позиции закона он становится кредитором, а не дольщиком застройщика. Поэтому в ДДУ должен быть пункт, где говорится, что средства вносятся именно на долевое строительство.

Пятая хитрость — право застройщика на изменение стоимость квартиры в одностороннем порядке. Такой пункт дает застройщику впоследствии потребовать от клиента доплаты за сдаваемое жилье. Застройщик может объяснить это тем, что себестоимость проекта оказалась выше планируемой и благодаря этому пункту договора суд встанет на его сторону.

Шестая хитрость — доплата в случае увеличения площади квартиры. Это тоже довольно хитрый пункт. Например, дольщик заключает договор на покупку квартиры площадью 50 кв. м., а на выходе получается квартира площадью 53 кв. м. В этом случае застройщик имеет право потребовать доплату за лишние "квадраты".

Седьмая хитрость — отступные за выход из ДДУ. Во многих договорах предусмотрены штрафные санкции за выход из числа пайщиков. Обычно штраф составляет не менее 10% от стоимости квартиры, но на это дольщики обращают внимание, когда собираются аннулировать свой ДДУ и сталкиваются с необходимостью заплатить деньги или получить внесенный аванс далеко не полностью.