Неликвид со скидкой: застройщики не могут распродать четверть новых квартир
Московские застройщики никак не могут распродать тысячи квартир в уже сданных домах. Около четверти жилья в комплексах, которые введены в эксплуатацию более двух лет назад, могут так и не найти своих владельцев, допускают в "Метриум Групп".
Такие ситуации складываются по разным причинам. Например, из-за ошибок коммерческой стратегии, когда девелопер предлагает слишком высокую цену, либо оставляет напоследок "сложные для продажи" квартиры.
Еще одна причина возникновения "квартирных остатков" – непроработанная финансовая модель, при которой компания вынуждена поднимать цену, несмотря на плохой спрос. Кроме того, иногда сказываются ошибки в продвижении и маркетинге: застройщик может неверно выстроить первичную коммуникацию с покупателем или же не принять в расчет растущую конкуренцию с соседними проектами.
Проблему усугубляет непрекращающийся уже несколько месяцев рост предложения на первичном рынке. Квартирам, в сданных два-три года назад ЖК, все сложнее конкурировать с новыми выводимыми на рынок комплексами и такое "жилье-старожил" постепенно превращается неликвидный товар.
"Подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу современных проектов, которые находятся в стадии строительства или были сданы в эксплуатацию не более 1-2 лет назад. Те же новостройки, которые получали РВЭ раньше, сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией остатков", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Самая тяжелая ситуация сложилась в бизнес-классе. Эксперты риэлтерского агентства зафиксировали большой объем нераспроданных квартир сразу в 11 ЖК. Например во введенном два года назад ЖК "Триколор" своего хозяина до сих пор так не нашла каждая третья квартира. Остается нереализованной четверть всех квартир в ЖК "Донское Подворье", хотя объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию еще в 2009 году.
Примечательно, что в более топовом сегменте рынка – премиум-классе – проблема нераспроданных остатков значительна, но не так ярко выражена. По мнению экспертов риелеторского агентства, в этом сегменте только два проекта попали в зону риска – The Pleasant House и Capital House. Эти ЖК были сданы четыре года назад, но доля квартир, выставленных на первичную продажу, там до сих пор превышает 16%. Впрочем, такое положение дел отчасти можно списать на специфику самого предложения. Оба комплекса позиционируют себя в качестве клубных домов и в обоих на продажу выставлено всего по две квартиры.
Наименьший уровень остатков зафиксирован, пожалуй, в сегменте массового жилья. Экспертам "Метриум Групп" удалось обнаружить лишь два "проекта-староложила". В частности, в ЖК "Загорье", сданном в эксплуатацию почти 5 лет назад, до сих пор в продаже находится 41,9% квартир или более 1 тыс. лотов. По этому показателю данный проект является абсолютным лидером среди всех новостроек "старой" Москвы.
В среднем, в комфорт-классе остатки распродаются обычно в течение 1-1,5 лет после сдачи. При этом часть лотов, обычно 10-20 квартир, в зависимости от масштаба проекта, может еще достаточно долго экспонироваться, если девелопер не видит необходимости в срочном закрытии реализации по проекту, отмечает директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
Доля непроданных квартир после ввода дома в эксплуатацию может стать проблемой для застройщика, только если это противоречит его бизнес-модели, указывает коммерческий директор группы "Самолет Девелопмент" Дмитрий Волков.
"Например, компании, которые выводят квартиры в продажу только после введения дома в эксплуатацию, ориентируются на высокую стоимость продажи квартир при более длительных сроках. В таких проектах квартиры сознательно могут держаться до года без понижения цены, чтобы добиться требуемого уровня маржинальности, - рассуждает топ-менеджер. - А для тех, кто ставит себе задачу продать все квартиры до ввода в эксплуатацию, вопрос непроданных остатков станет проблемой".
Сохранение высокой доли нераспроданных остатков жилья означает для девелопера не только недополученную выручку, но и целый ряд других сложностей. Например, это повышает его налоговую нагрузку, поскольку, будучи невольным собственником квартир, он вынужден платить по ним все сборы.
Неудивительно, что девелоперы в такой ситуации используют все доступные способы для скорейшего завершения первичных продаж. Ключевой инструмент – продажа застоявшихся квартир с дисконтом.
Но тут может возникнуть другая трудность. Выставленные на реализацию "квартиры-старожилы" часто начинают конкурировать предложения от частных инвесторов в этом же ЖК – "молодой вторичкой" от вчерашних покупателей.
"Зачастую инвесторы, которые "входили в проект" на стартовой цене выставляют цену продажи ниже, чем у девелопера, что затрудняет реализацию квартир по цене от застройщика", - констатирует заместитель коммерческого директора девелоперской группы "Инград" Ольга Кузнецова.