Как передать недвижимость несовершеннолетнему наследнику

Родители всегда хотят для нас самого лучшего. Социальный уровень российских семей разный и порой единственное, что может унаследовать ребенок от своих родителей, это квартира, в которой они прожили всю свою жизнь.
Жизнь непредсказуема — по тем или иным причинам ребенок может потерять родителей. В таких случаях законными представителями ребенка до его совершеннолетия становятся попечители или опекуны. При этом для детей до 14 лет это опекун, заботящийся о ребенке на правах родителя, а с 14 до 18 лет попечитель, который также заботится об интересах и потребностях ребенка, защищает его права, но уже в рамках попечительства (ст. 32, 33 ГК РФ).
Возникает вопрос — а какие права есть у опекуна? Он может распоряжаться имуществом опекаемого, но в отдельных случаях, касающихся недвижимого имущества, опекуну для распоряжения может понадобиться разрешение и контроль со стороны органов опеки и попечительства.
Что касается попечителя, то он более ограничен в своих действиях, он может лишь дать или не дать согласие на решение, принятое его подопечным. Необходимо помнить, что в силу закона ребенок до 14 лет может совершать лишь мелкие бытовые сделки, во всех остальных случаях от его имени действуют родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя, при этом они вправе распоряжаться своими заработком, стипендией и прочим.

Ребенок может быть наследником, как по закону, так и по завещанию. Также ребенок обладает правом на обязательную долю наследства, когда он не менее года до смерти наследодателя находился на его иждивении, и правом представления. При этом принять наследуемое имущество или отказаться от него ребенок может только через законных представителей.
Существуют общие правила, согласно которым наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня его открытия. Для принятия наследства малолетним ребенком к нотариусу обращается его опекун, дети 14-18 лет могут принять наследство самостоятельно, но с разрешения попечителя.
Безусловно, возможен и конфликт интересов, когда несовершеннолетний ребенок не осознает ответственность, возникающую в результате вступления и принятия наследства. Так, наследство может содержать не только имущество, но и долги. Как правило, наследник должен оплатить все долги наследодателя. А если долговые обязательства значительно превышают стоимость оставшегося наследства, целесообразно от него просто отказаться.
До 16 лет вопрос о вступлении ребенка в наследство, решают его опекуны или попечители. А вот дети в возрасте 16-18 лет, по закону наделенные полной материальной ответственностью за совершаемые сделки, вопрос о вступлении в наследство согласно статье 27 Гражданского Кодекса решают самостоятельно.
Есть еще один нюанс — опекун ребенка до 14 лет может принять наследство сам, подтвердив свой статус соответствующим документом. А в заявлении на вступление в наследство должна стоять подпись ребенка, заверенная другим нотариусом.
ГК РФ, а также ФЗ от 24.04.2008г. No48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об опеке и попечительстве", содержат в себе положения и правила по порядку и способу распоряжения имуществом подопечного. Так, органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
В остальном процедура вступления в наследство ничем не отличается от стандартной.
Первое — наследуемым имуществом распоряжаются законные представители ребенка до его совершеннолетия. Однако продать или поменять ее они не могут без письменного согласия органов опеки. Все расходы по содержанию квартиры также ложатся на плечи законного представителя несовершеннолетнего.
Второе — при продаже квартиры, которая принадлежит ребенку, ему обязаны предоставить идентичную по всем показателям жилую площадь взамен: метраж, район, инфраструктура. Несоблюдение этого условия приведет к признанию сделки с квартирой недействительной, ребенка попросту не снимут с регистрации в его квартире. За этим должны строго следить органы опеки и попечительства.
В случае если ребенок после потери родителей будет помещен в детский дом или дом малютки, весь функционал опекуна берет на себя государство, лицом которого становится то учреждение, где будет находиться ребенок.
Важно заметить, что доходы от сдачи жилого помещения в аренду поступают на номинальный счет подопечного (ст.860.1 Гражданского Кодекса).