Понастроили. Ипотека растет, но россияне не успевают покупать новое жилье
Покупатели жилья стали чаще брать ипотеку, но объем нераспроданного жилья только растет почти по всей стране. Эксперты aif.ru объяснили, почему так происходит, и будут ли падать цены на залежавшийся товар.
Что происходит с новостройками?
Застройщики сдают жилые дома, а спрос за предложением не успевает. Соотношение двух важных показателей — строительная готовность и распроданность квартир — медленно ухудшается, рассказал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
«В марте распроданность квартир в домах на стадии строительства в целом по стране немного снизилась до 31,5% против 31,7% месяцем ранее, — объяснил он. — Уровень строительной готовности почти не поменялся и остался на отметке 42,8%. В результате отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние пять лет соотношения — 0,735. Сопоставимый показатель был в мае 2023 года, а в остальные периоды — выше».
Считается, что при сдаче дома в эксплуатацию должно быть продано не менее 70% квартир. Значит, и деньги у людей на жилье есть, и застройщик будет не в накладе. В конце прошлого года показатель распроданности жилья был на отметке 76,6%, а к марту 2025 — уменьшился до 73,5%. Более устойчиво себя чувствуют застройщики в Москве, Санкт-Петербурге, Крыму, Ставропольском крае и в Свердловской области. В зоне риска — Краснодарский край, Воронежская, Калининградская, Ленинградская и Новосибирская область, а также Башкортостан, Приморский и Красноярский край.
Почему нераспроданных квартир становится все больше?
Число сделок с ипотекой растет. Мартовские объемы выдачи ипотеки на 13,5% превысили показатели февраля этого года, подсчитали в Российской гильдии риелторов. Средний размер ипотечного кредита после снижения в январе 2025 года тоже начал увеличиваться. За март он вырос на 4,1% — до 4,9 млн руб. в среднем. Но если сравнивать год к году, то за 1 квартал, по данным Frank RG, россияне получили на 43,7% кредитов меньше. По сути, после резкого спада число реальных покупателей жилья увеличивается черепашьими темпами. А тем временем застройщики продолжают сдавать дома, которые начинали возводить в предыдущие, более стабильные годы.
За пять лет безудержного роста цен на жилье наметилась пугающая тенденция укрупнения девелоперских проектов, считает управляющий партнер «Живой комплекс LES» Олег Дедков. С позиции застройщика все логично: чем больше площадь отдельного проекта, тем ниже издержки на квадратный метр возводимой площади.
«Только про потребителей забыли подумать, — добавляет собеседник. — Захочет ли человек, вкладывающий свои кровно заработанные средства в жилье (а в большинстве случаев — еще и берущий на себя бремя ипотеки "почти до пенсии"), проживать в уютном ЖК на пару-тройку тысяч квартир? Прошу заметить, в большинстве случаев девелоперы возводят не микрорайоны на тысячи квартир, а отдельные дома такой вместимости. То есть проблема затоваривания проистекает не только от общей статистики строительства жилья. Но и от нездоровой тенденции к укрупнению отдельных проектов, переоценки спроса на "человейники"».
Кто до сих пор берет ипотеку?
Рыночные ставки по кредитам до сих пор высокие. Хотя средний показатель все-таки чуть снизился.
«Можно одобрить ипотеку по ставке не 29–30%, а под 22,75%, — говорит председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. — Это заметно сокращает размер ежемесячного платежа и переплату. Есть примеры, когда ежемесячный платеж уменьшался с 70 до 56 тыс. руб. Люди немного привыкли к ситуации, которая сложилась на рынке. Понимают, что до заметного снижения ставок еще далеко. Но если все же нужно решить квартирный вопрос, то берут ипотеку, рассчитывая либо сразу погасить кредит с продажи другого жилья, либо надеясь выйти на рефинансирование».
Жилья много, ипотечников мало. Квартиры подешевеют?
Хотя спрос на жилье сейчас невысок, застройщики не спешат баловать покупателей заметными скидками. Чаще всего дисконт в пределах 7–10% дают только на то, что не пользуется особым спросом. Например, объекты не слишком удачной планировки или жилье на крайних этажах.
«Для застройщика важна не цена отдельно проданной квартиры, а выполнение требований бизнес-плана, заложенных в условия кредитного договора с банком, — уточняет Дедков. — В договоре одним из главных критериев является постоянное наполнение эскроу-счетов. Поэтому при определении величины скидок застройщик ориентируется на внутреннюю экономику каждого проекта: стоимость земли, обязательства перед городом, себестоимость строительства. То есть чем более бюджетным для застройщика является проект, тем выше вероятность получить скидки».
Стоит ли ждать, что вскоре застройщикам придется устроить мега-распродажу своего жилья и, наконец, снизить цену? Опрошенные эксперты считают: такой сценарий маловероятен.
«Причина в том, что сами застройщики уже стали придерживать запуск новых проектов, — уточнила Максимович. — Мало кто хочет строиться на резко подорожавшие заемные деньги. Это значит, что при существующем спросе предложение постепенно ужмется. Как следствие — цены на новые квартиры могут начать расти».