Россияне всё чаще отказываются от кредитов при покупке жилья, и этот тренд меняет фундаментальные представления о том, как формируется жилой фонд страны.
В 2025 году российские покупатели заключили почти 400 тысяч сделок с недвижимостью исключительно на собственные средства — это на 12,4 процента больше, чем годом ранее. Такие данные приводит сервис Домклик, который анализирует миллионы трансакций по всей стране. Эта цифра не просто статистика. Это сигнал о том, что ипотечное окно для значительной части населения практически закрылось, и люди вынуждены копить, искать альтернативы или переносить покупку на потом.
Самый показателен региональный разрез этих данных. Москва лидирует с показателем 58,8 процента сделок без кредитования. Санкт-Петербург идёт с результатом 58 процентов. Республика Крым замыкает тройку лидеров с 50 процентами бесипотечных покупок.
Эта статистика требует глубокого анализа, потому что на первый взгляд она парадоксальна: в условиях высокой ставки логично было бы предположить, что крупные города с более высокими доходами будут активнее использовать ипотеку. Но обратная ситуация говорит о другом.
Москва и Петербург традиционно имеют более высокие доходы населения, но и цены на жильё здесь значительно выше. При средней стоимости квартиры в Москве около 12 миллионов рублей под ипотеку на 20 лет ежемесячный платёж превышает 200 тысяч рублей даже при льготных ставках.
Для многих семей это недоступно, поэтому они либо покупают меньшие объекты, либо ждут накопления, либо выбирают вторичный рынок с возможностью торга. 58,8 процента — это значит, что в среднем одна сделка из двух в столице происходит без кредита.
Крым с его показателем 50 процентов представляет особый интерес для аналитики. На полуострове средняя стоимость квартиры составляет около 9,7 миллиона рублей, что ниже московского уровня примерно на 20 процентов.
При этом 50 процентов сделок без ипотеки означают, что каждый второй покупатель в Крыму имеет возможность оплатить жильё собственными средствами. Это не случайность. Это результат демографического притока, миграционных волн и специфической структуры доходов в регионе.
Чаще всего за собственные средства покупают вторичное жильё — его доля превышает 60 процентов таких сделок. Это подтверждает общую логику рынка: новостройки требуют больших денег, потому что застройщики часто ограничивают рассрочки при льготных программах, тогда как вторичный рынок позволяет вести переговоры, получать скидки и договариваться об условиях платежа напрямую с продавцом.
Покупатель видит объект сразу, оценивает его состояние, локацию, инфраструктуру. Нет ожидания сдачи, нет риска недостроя. За 400 тысяч сделок 60 процентов приходятся именно на готовое жильё, то есть около 240 тысяч покупателей выбирали проверенный вариант.
Пик сделок пришёлся на декабрь 2025 года — 52,7 тыс. покупок без ипотеки. Этот показатель означает, что за месяц россияне приобрели жилье на личные средства, которое могло быть профинансировано через ипотеку.
Декабрьский всплеск объясняется сезонностью: люди, планировавшие покупку весь год, часто совершают сделку в конце года перед новогодними праздниками. Также это связано с завершением налоговых деклараций, получением бонусов, премий и других выплат, которые позволяют собрать недостающие средства для первоначального взноса или полной оплаты.
Эксперты связывают тренд с высокими ипотечными ставками, из-за которых часть покупателей предпочитает обходиться без кредитов.
Ключевая ставка ЦБ в 2025 году достигала 20-21 процента, что сделало ипотеку недоступной для значительной части населения. При такой ставке переплата по кредиту может составлять 200-300 процентов от суммы займа.
Для семьи с доходом 200 тысяч рублей в месяц ежемесячный платёж по ипотеке на квартиру за 10 миллионов рублей составит около 170 тысяч рублей, что съедает 85 процентов всех доходов. В таких условиях накопление становится рациональнее, чем кредит.
Для Крыма эта ситуация имеет дополнительную специфику. Полуостров привлекает мигрантов, которые часто продают недвижимость в других регионах и используют вырученные средства для покупки жилья в Крыму. Пенсионеры, получающие пенсию и имеющие накопления, тоже часто покупают квартиры без ипотеки. Туристы, планирующие долгосрочное проживание, также относятся к этой категории покупателей. В сумме эти группы формируют те самые 50 процентов бесипотечных сделок в республике.
Структура спроса показывает, что покупатели без ипотеки более платежеспособны и менее подвержены финансовым шокам. Они не зависят от изменения ставок, снижения зарплат, потери работы. Их сделки стабильнее, риски дефолта минимальны.
Для банков это позитивный сигнал: портфель ипотечных кредитов снижается, что уменьшает потенциальные риски финансовой системы.
Для девелоперов это вызов: если половина покупателей не использует ипотеку, им нужно адаптировать ценообразование и условия продаж.
Рост безипотечных покупок на 12,4 процента за год означает, что тренд устойчив. Если в 2024 году таких сделок было около 356 тысяч, то в 2025 году — около 400 тысяч.
Прогноз на 2026 год предполагает дальнейший рост до 450-480 тысяч сделок, если ипотечные ставки останутся высокими. Это означает, что модель финансирования покупки жилья меняется. Вместо массовой ипотеки мы видим возврат к накопительной модели, которая была распространена до 2015-2017 годов.
Вторичный рынок получает преимущество от этого тренда. Его ликвидность растёт, цены стабилизируются, спрос остаётся здоровым. Новостройки, напротив, сталкиваются с трудностями: если покупатели не могут взять ипотеку, объёмы продаж падают. Дебиторская задолженность застройщиков увеличивается, сроки сдачи объектов затягиваются. Часть девелоперов вынуждена снижать цены, предлагать рассрочки, субсидировать часть ипотечных ставок, чтобы привлечь покупателей.
Региональные различия продолжают углубляться. Москва, Петербург, Крым, Краснодарский край, Новосибирск, Екатеринбург — лидеры по доле бесипотечных покупок. Регионы с низкими доходами населения демонстрируют обратную ситуацию: там ипотека остаётся основным инструментом, даже при высоких ставках, потому что у населения нет возможности накопить необходимую сумму. Разрыв между богатыми и бедными регионами усиливается в сфере жилищного потребления.
Ипотечные программы, включая семейную и IT-ипотеку, сохраняют значение, но их доля в общем объёме сделок снижается. Доля льготной ипотеки упала с 45 процентов в 2023 году до 30 процентов в 2025 году. Остальные 70 процентов — рыночная ипотека и бесипотечные покупки.
Это означает, что государство должно пересматривать подход к поддержке: вместо единовременных льгот создавать долгосрочные механизмы, которые снижают барьер входа для разных категорий граждан.
Проблема доступности жилья остаётся острой.
Средний чек покупки в Москве — 12 миллионов рублей. В Петербурге — 9,5 миллиона рублей. В Крыму — 9,7 миллиона рублей. Для сравнения: средняя заработная плата в этих регионах составляет 80-100 тысяч рублей. Чтобы накопить на полную оплату квартиры, семье требуется 10-15 лет. Это реалистичный срок, но он доступен не всем. Миграция, продажа родительской недвижимости, помощь родственников — все эти механизмы становятся частью финансового планирования будущих собственников.
Декабрьский пик на 52,7 тысячи сделок подтверждает сезонность и цикличность рынка. Первый квартал обычно слабее, второй и третий восстанавливаются, четвертый достигает максимума. В 2025 году этот паттерн сохранился, несмотря на макроэкономические сложности. Это означает, что спрос структурно сохраняется, даже если он трансформируется из ипотечного в накопительный.
Анализ показывает, что будущее российского рынка недвижимости — это смесь ипотечных программ и безипотечных покупок. Ипотека останется инструментом для молодых семей, молодёжи, тех, кто не имеет накоплений.
Накопительная модель подойдёт тем, у кого есть средства, время или альтернативные источники финансирования. Оба сценария будут сосуществовать, определяя структуру спроса и предложения.
Для инвестора это сигнал: вторичный рынок остаётся ликвидным, безопасным и предсказуемым. Новостройки требуют осторожности из-за зависимости от ипотечного спроса.
Для покупателя важно понимать: безипотечная покупка снижает риски, но требует времени и дисциплины. Откладывать покупку на годы — стратегия рискованная, потому что цены могут расти быстрее, чем темпы накопления.
Компромиссом может стать частичная оплата: собственный взнос плюс минимальный кредит на остаток.
Россия в 2025 году — это 400 тысяч безипотечных сделок. Москва — 58,8%. Петербург — 58%. Крым — 50%. Вторичка — 60% таких сделок. Декабрьский пик — 52,7 тысячи. Ставка ЦБ — 20-21%. Средний чек в Москве — 12 миллионов. Средний чек в Крыму — 9,7 миллиона. Средняя зарплата — 80-100 тысяч. 10-15 лет на накопление. Эти цифры определяют новое реальность. Она не идеальна, не проста, но она реальна. И от того, как покупатели, застройщики, банки и государство адаптируются к ней, зависит будущее рынка недвижимости страны.
Материалы по теме:
