Июньская передышка: прекратился ли спад на рынке жилья
Объем продаж квартир в новостройках в российских городах-миллионниках (плюс Тюмень) в июне вырос сразу почти на 16% по сравнению с предыдущим месяцем. Примечательно, что произошло это после пяти месяцев крайне апатичного рынка. Рост оказался неравномерным: среди лидеров — Краснодар и Москва. Несмотря на впечатляющие цифры, эксперты предупреждают, что говорить об оживлении рынка рановато: во многом рост объяснялся сезонными факторами, а также скидками и рассрочками. Что будет с продажами и ценами на жилье и как на это повлияет политика Центробанка — в материале «Известий».
Согласно исследованию bnMAP.pro, в июне было зафиксировано 17,86 тыс. лотов в 17 крупнейших городах. В Москве рост составил 8,2%, а в Краснодаре — сразу 25,4%. Санкт-Петербург оказался одним из аутсайдеров: в нем падение продаж к маю в натуральном выражении составило 17%. Суммарная площадь лотов выросла в июне на 18,1%, до 840,6 тыс. кв. м, а средняя площадь лота также поднялась — с 47 до 48,4 кв м.
Сделок меньше, цены — выше
Всё это ярко контрастирует с тем, что происходило на рынке в предыдущие месяцы, когда объем сделок неуклонно падал. Согласно данным того же bnMAP.pro, по итогам января – мая в Москве было заключено 23,6 тыс. сделок на первичном рынке жилья — это на 5,6% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Новая Москва просела сильнее — на 12,5%. Города поменьше выглядели еще более депрессивно: например, в Новосибирске падение количества лотов превысило 30%. В некоторых городах, например, Казани, падение покупок было компенсировано ростом цен, так что в денежном выражении (без учета инфляции) рынок даже подрос.
Ключевой причиной происходящего стала отмена льготной ипотеки, без которой покупатели решили сосредоточиться на «вторичке». Она стоит намного дешевле, и шансы что-то приобрести на собственные средства или с небольшим кредитом куда больше. Тенденции рынка вызвали озабоченность девелоперов и заставили заговорить о перспективах разнообразных мер поддержки застройщиков.
Изменилось ли в июле что-то на самом деле или это флуктуация? Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов говорит, что дело в первую очередь в календарном факторе.
— Майская покупательская активность на рынке недвижимости из-за большого количества выходных и праздничных дней ниже и соизмерима с январскими показателями. Поэтому, по нашим оценкам, чуда на рынке первичного жилья в России в июне этого года не произошло: спрос хоть и вырос относительно того, что был в мае, но остался на уровне апрельских значений, — констатировал эксперт.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым считает, что такой рост обусловлен сразу несколькими факторами, в первую очередь — сезонным оживлением рынка, а также стимулированием продаж с помощью скидок и рассрочек, которые активно внедряют девелоперы, особенно в Москве. Кроме того, оживление может быть связано с ожиданиями изменений по льготной ипотеке, которые могли подтолкнуть покупателей ускориться с принятием решений.
В свою очередь, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, ссылаясь на статистику своей службы, не видит чересчур резкого роста продаж — в июне они резко сократились к среднему показателю с февраля по май в Москве и Санкт-Петербурге, хотя и выросли в остальных миллионниках.
— В феврале – июне число договоров купли-продажи колебалось в узком диапазоне. В худшую сторону выделяется май, на цифрах которого сказалась сезонность (спрос в этом месяце традиционно на 10–12% ниже), производственный календарь (с двумя почти нерабочими неделями), осложненный еще и логистическими трудностями в конце первой декады. Не особо радостной картина была в мае, но по понятным и перечисленным выше причинам. В целом, продажи в первом полугодии оказались выше ожиданий участников рынка, — отметил собеседник «Известий».
По его словам, рост на 13% в городах-миллионниках соответствует восстановлению рынка после локального снижения в мае. Если пересчитать абсолютные показатели на число рабочих дней, то позитивная месячная динамика почти не видна.
Всё в руках ЦБ
Дальнейшее развитие ситуации на рынке Александр Иванов связывает с изменениями в денежно-кредитной политики Банка России.
— Сейчас многое зависит от того, какое решение примет Центробанк относительно ключевой ставки на очередном заседании, а также от возможных ограничений семейной ипотеки в части покупки в регионе по месту регистрации. Если регулятор продолжит политику снижения, это может постепенно начать восстанавливать спрос на вторичном рынке, что позитивно отразится на сегменте новостроек. Сейчас часть тех, кто заинтересован в улучшении жилищных условий, либо не могут быстро реализовать свою недвижимость из-за снизившегося спроса и вынуждены откладывать покупку новой квартиры, либо используют высокие ставки по депозитам для накопления капитала, — указывает эксперт.
По его мнению, оба эти фактора снижают покупательскую активность на рынке жилья, однако дальнейшее снижение ключевой ставки может стать катализатором восстановления спроса. Такой позитивный сценарий исключать нельзя, и тогда к сентябрю-октябрю можно ожидать начала реализации накопленного отложенного спроса, что прибавит 5–10% к его текущей величине.
По словам Алексея Попова, существенное изменение тренда возможно лишь при уверенном снижении ключевой ставки и возврате рыночных условий по ипотеке в диапазон 14–15%. Вероятность этого в текущем году не слишком велика. По итогам года эксперт ожидает снижения числа сделок на 15–20% в годовом выражении и роста цен предложения на уровне чуть выше инфляции (+10–12%).
В свою очередь, Кристина Гудым считает, что скачок в июне выглядит как локальный и ситуативный — скорее, всплеск активности на фоне определенных факторов.
— До конца года многое будет зависеть от политики Центробанка и состояния ипотечных программ. Если льготная ипотека будет сворачиваться, а ставки сохранятся высокими, возможен повторный спад спроса, — отмечает она.
Таким образом, рынок недвижимости будет, по общему наблюдению, по-прежнему находиться в состоянии стагнации. Определенные надежды связываются со снижением ставок по вкладам, с расчетом на то, что эти триллионы будут постепенно извлекаться со счетов и, по крайней мере, частично пойдут на рынок жилой недвижимости. Впрочем, пока признаков такого трансфера средств не видно: вклады в подавляющем большинстве либо принадлежат людям, которые уже решили свои жилищные проблемы, либо же недостаточно велики даже для того, чтобы стать первым взносом в ипотеку.