«Нащупать стабильность». Симферопольская «вторичка» пытается найти точку опоры, конкурируя с новостройками, или всё предсказуемо?
Жизнь так переменчива, и, если анализировать события, то станет очевидно, что скучных дней в году вообще не бывает. Просто надо внимательно наблюдать за изменениями в природе, обществе, экономике и, в том числе, на рынке недвижимости. Ведь эта такая не паханная целина, несмотря на эпохальный цикл развития жилищного рынка.
Процесс генезиса архитектурного образа жилища продолжается много тысячелетий. От использования пещер, оврагов, хижин-землянок человечество пришло к созданию умного жилья, где всё подчинено комфорту.
Любая экономическая трансформация активно влияет на структуру жилья. На современном этапе развития крымского полуострова чётко прослеживается динамика совершенствования жилищного пространства. Архитектурные конструкции становятся более рациональными, а прилегающие территории логически выверены, что создаёт комплексный подход в создании жилищного пространства территорий.
На практике хорошо видно, как на месте пустырей появляются прекрасные жилищные комплексы, где всё продумано до мелочей.
А что же в этом случае делать «вторичке», которая ещё помнит Ленина и Сталина? Стоять у обочины современного мира и доживать свою жизнь?
Образный подход к описанию структуры современного рынка жилья помогает выявить все плюсы и минусы вторичных и новых квартир. Существует ли спрос на вторичное жильё и сколько оно стоит на данном этапе – всё важно. В чём недостаток новостроек, и почему доходы граждан не позволяют их покупать не то что впрок, а в этой жизни, которая, как известно, одна? Вопросы, вопросы...
По статистике, новостройки везде стоят дороже, чем вторичное жильё, и разрыв в стоимости очень существенный. Однако апрельская динамика в рамках страны стала неожиданной даже для аналитиков.
Вторичное жилье в апреле оказалось привлекательнее новостроек.
[image=/uploads/_pages/162344/195b044936b17bbc476922258a0daf20.png stabilnost.png][/image]
«Вторичка» нащупала стабильность. Источник: «Коммерсантъ»
За месяц цены на вторичную недвижимость на ключевых региональных рынках страны выросли в среднем на 0,2%. Стабильный спрос в сегменте готового жилья поддерживают покупатели, отказавшиеся от новостроек. Но об увеличении числа сделок речи пока не идёт, предложение накапливается. Заметной ценовой динамики на вторичном рынке аналитики также не ждут: скорректировать существующую картину может лишь пересмотр денежно-кредитной политики Центробанка.
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце апреля составила 153 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». За месяц значение выросло на 0,2%. В «Этажах» заметили аналогичное увеличение для России в целом, до 129,1 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Яндекс Недвижимости» зафиксировали прирост для городов-миллионников на 0,7% за месяц, до 141 тыс. руб. за кв. м. Вторичная квартира в России, согласно «Авито Недвижимости», сейчас стоит в среднем 8,3 млн руб. Этот показатель за месяц практически не изменился.
Наиболее выраженный рост средней стоимости вторичного жилья за месяц, согласно «ЦИАН.Аналитике», произошел в Челябинске — на 1,4%, до 110,4 тыс. руб. за кв. м.
В «Этажах» отметили увеличение значения в Новосибирске на 1,6%, до 129,6 тыс. руб. за кв. м. В Новом Уренгое, по данным аналитиков, показатель прибавил 1,2%, до 179,6 тыс. руб. В Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», вторичная недвижимость сейчас стоит 354,5 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 231,9 тыс. руб. К марту значения выросли на 0,9% и 0,2% соответственно.
В Симферополе на вторичном рынке апрельская динамика никак не отреагировала на изменения в целом по стране. Симферопольский вторичный «квадрат» в апреле подешевел на 0,19%. Но сразу в первых числах мая стоимость вторички увеличилась на 1,14%. В среднем вторичная квартира в Симферополе стоит 159 570 руб. за кв. м. «Однушку» можно купить за 6,2 млн руб., «двушку» - 7,9 млн руб., «трёшку» - 9,2 млн руб.
Все районы Симферополя в мае дали положительную динамику стоимости вторичного «квадрата»: Железнодорожный – 154 545 руб. за кв. м, Киевский – 165 833 руб. за кв. м, Центральный – 161 936 руб. за кв. м.
В Крыму преобладают дома массовой серии застройки 1960 – 1979 годов, 86% принадлежит к этому периоду, а также 10% приходится на дома, построенные в 1980 – 1999 годы.
В Симферополе же ситуация имеет другой вид. Дома застройки 1960 – 1979 годов и 1980 – 1999 годов имеют примерно равный вклад и составляют 35% и 45% соответственно. Есть и довоенные постройки, которые на рынке представлены как «сталинки».
Существенный минус - преобладание домов 1-2 этажной постройки.
[image=/uploads/_pages/162344/4bb2e137479c98db25eab48ac0ff0fd3.png snimok-ekrana-2025-05-07-085144.png][/image]
Анализ жилищного фонда Симферополя. Источник: КиберЛенинка
Малоэтажная застройка приводит к низкой плотности населения в наиболее значимых районах города, что сказывается на возможности более интенсивно развивать инфраструктуру.
Однако квартиры вторичного рынка Симферополя имеют свою цену, назвать их низкими нельзя. Например, продаётся двухкомнатная квартира в «сталинке». Дом имеет два этажа, построен в 2028 году.
Квартира в «сталинке» 1928 года. Источник: «Авито»
Дому почти 100 лет и находится он в Железнодорожном районе города. Вся инфраструктура в наличии. Цена квартиры из двух комнат – 7 млн руб. Необходим капитальный ремонт, и на это потребуется солидная сумма, так что стоимость квартиры возрастёт.
Трёхкомнатная квартира, которая продаётся в Симферополе в районе автовокзала, стоит 9,5 млн руб.
Квартира в доме постройки 1980 года. Источник: «Авито»
Это типичная квартира периода развитого социализма, которая стоит немалых денег.
Таким образом, есть ли шанс у симферопольской вторички догнать по стоимости новостройки или она занимает свою надёжную нишу, и стабильность этого рынка не вызывает сомнений? Напомним, что стоимость «квадрата» первичного жилья в Симферополе составляет 215 238 руб. за кв. м. Разница между двумя этими рынками составляет 34,89%.
Очевидно, что в бурной реке рынка недвижимости крымская и, в частности, симферопольская «вторичка» знает, где находится брод, и ей ничего «нащупывать» не надо. Однако в дальнейшем ситуация будет меняться, и это вдвойне интересно.
Материалы по теме:
В каком районе Севастополя продаётся самое дешёвое вторичное жильё?