А ты - обманутый дольщик?

В конце зимы 2018 года в Петербурге вышли на митинги сотни обманутых дольщиков. Порядка полутысячи человек собралось на площади Ленина - покупатели недостроенных жилых комплексов города и области. Зампредседателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин, присутствовавший на митинге, согласился, что проблема обмана действительно существует. Чиновник в своем выступлении отметил, что 214 федеральный закон себя изжил: он не защищает права участника долевого строительства.

Как отмечают специалисты рынка, на конец 2017 года в Санкт-Петербурге было около 2100 «обманутых дольщиков», включенных в реестр. В Ленобласти – порядка 1 300. Если считать в процентном соотношении, в Ленобласти «обманутых дольщиков» все же больше. Однако это не значит, что в Ленобласти более ответственные застройщики, просто в Петербурге несоизмеримо больший объем предложений в строящихся домах, - подчеркивают эксперты.

ЗАКС в помощь

7 марта 2018 года парламент Петербурга подтвердил создание рабочей группы, которая будет отвечать за усовершенствование законодательства относительно долевого строительства. Группа окончательно будет сформирована по итогам депутатских слушаний, организованных после обращения спикера Госдумы Вячеслава Володина.

В ее состав уже вошли девять парламентариев, среди которых «яблочник» Михаил Амосов и «единороссы» Андрей Васильев, Сергей Соловьев, Елена Киселева, а также глава фракции ЛДПР Олег Капитанов. В ближайшее время к ним присоединятся представители городского комитета по строительству, комитета по социальной политике, а также активисты движений обманутых дольщиков Петербурга и Ленобласти.

Дело-то житейское

По словам специалистов, понятие «обманутый дольщик» в законодательстве на сегодняшний день отсутствует, это скорее житейский термин, возникший из-за массового роста ситуаций, когда участники долевого строительства страдают от недобросовестных действий застройщиков.

- Обманутым дольщиком может считать себя любое лицо, обязательства перед которым были не выполнены застройщиком и/или были выполнены ненадлежащим образом (некачественно построенной жилье, задержка передачи квартиры дольщику). Причем не имеет значения, сорваны ли сроки по обязательствам на год или всего на пару месяцев - дольщика уже в чем-то обманули, пусть ненамного, но факт обмана есть, - отмечают юристы компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев и Игорь Черняков.

Как рассказывает адвокат адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева, Законом «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» очень подробно дано определение, кто же именно является участником долевого строительства, нуждающегося в защите.

В частности, в соответствии со ст. 1 участник долевого строительства, нуждающийся в защите, - участник долевого строительства, права которого на объекты долевого строительства не зарегистрированы в порядке, установленном действующим законодательством, в отношении которого вынесено решение суда о признании прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства и сведения о котором внесены Правительством Санкт-Петербурга в установленном порядке в Реестр участников долевого строительства в Санкт-Петербурге. Таким образом, речь идет только о тех гражданах, которые вправе претендовать на данный статус.

- Распространенный в народе термин «обманутый дольщик» в контексте существующего законодательства все-таки имеет ввиду гражданина, который вложил в строительство деньги, но не получил ни объект, ни возврат денег, - подчеркивает госпожа Баларева.

Таким образом, под «обманутым дольщиком», понимается человек, чьи ожидания на получение новой квартиры по договору долевого участия не оправдались - он либо вовремя не получил квартиру, либо вовсе ее не получил. Естественно, под понятие «обманутый дольщик» не попадают те, кто приобретает квартиру по предварительному договору купли-продажи или договору ЖСК.

- Дольщик становится обманутым, когда становится ясно, что обязательства, указанные в ДДУ по передаче квартиры не могут быть выполнены в срок. Среди условий, на основе которых можно сделать вывод о том, что человек стал «обманутым дольщиком», можно выделить следующие: если у застройщика возникли какие-то проблемы в ходе строительства (прекращение права пользования земельным участком или факторы, мешающие ввести дом в эксплуатацию, заморозка строительства и пр.), из-за которых становится очевидно, что дольщик не увидит квартиру в срок, указанный в договоре, или просрочка исполнения обязательств по договору составляет более 9 месяцев; если начата процедура банкротства или ликвидации застройщика, - говорит начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Как попасть в реестр

Но как понять, что участник долевого строительства стал обманутым? Юристы компании «М16-Консалтинг»:
- Данный момент регулируется Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 12.08.2016 №560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Как понятно из названия, документ регулирует порядок ведения реестра «обманутых дольщиков». Согласно приказу, в реестр включаются граждане, обязательства застройщиков перед которыми не исполняются 6 и более месяцев с даты, которая указана в договоре как срок выполнения обязательств по передаче квартиры дольщику (за несколькими исключениями).

Николай Гражданкин поясняет, что реестр обманутых дольщиков формирует Минстрой.
- Новые правила включения в него заработали только в середине прошлого года, поэтому на сегодняшний день механизм еще не отработан. Что касается дольщиков Петербурга, то обманутым гражданам стоит писать председателю комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы, - говорит эксперт.

Юристы подчеркивают: стоит обратить внимание, что для включения в поименованный реестр далеко не всегда следует дожидаться наступления пропуска шестимесячного срока. Есть и иные основания для включения дольщика в реестр. Таким основанием чаще всего является введение в отношении застройщика одной из процедур в процессе о рассмотрении дела о банкротстве (наблюдение, конкурсное производство и т.п.).

Реестр же нужен для контроля за особо сложными случаями, когда действительно необходимо вмешательство властей. Это, например, ситуации, когда имеет место злонамеренный обман - вывод денежных средств на подконтрольные юридические лица. Это самая распространенная причина включения граждан в реестр. Обычно в таких ситуациях застройщик изначально не намеревается ничего строить, все затевается исключительно для сбора денежных средств.

Также в реестр вправе включиться дольщики, у застройщиков которых возникают непреодолимые сложности со строительством. И в первом, и во втором случае местным властям приходится брать ситуацию под свой контроль. Также знатоки рынка отмечают: для того, чтобы участника долевого строительства включили в этот самый реестр, необходимо волеизъявление самого дольщика. Однако, далеко не каждый подает заявление на включение в этот реестр.

Сложно, но можно

По словам Катерины Соболевой, управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, исправить ситуацию можно.
- Механизм, который прорабатывается сегодня и подразумевает продажу только готовой недвижимости, может очевидным способом избавить дольщиков от риска недостроя объектов. Это единственный путь, который сейчас выглядит способным в корне изменить ситуацию на рынке недвижимости, - рассуждает госпожа Соболева.

Однако, остается вопросом то, насколько применение такого механизма реально на сегодняшнем рынке, выживет ли отрасль после введения таких ограничений по долевому участию. Кроме того, риски все равно останутся в других плоскостях - двойные продажи, вероятность того, что квартира заложена, и прочие нюансы, которые необходимо будет учитывать при сделке.

Юристы компании «М16-Консалтинг» отмечают, что в настоящий момент правительство приняло решение о постепенном отказе от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Это значит, что застройщик, у которого не хватает собственных средств на строительство объектов, сможет получить недостающую сумму не от дольщиков, а на условиях кредита в банке. Граждане, в свою очередь, будут покупать уже готовые квартиры.

- Инициатива вполне рабочая и действительно может помочь исключить случаи обмана покупателей квартир в новостройках. Как минус, нововведения наверняка приведут к росту стоимости строительства и, соответственно, заметному подорожанию квартир, - говорят эксперты.

Зачастую люди покупают квартиры в заведомо проблемных проектах, в рекламе которых указано, что срок сдачи, например, через два месяца, а дом еще и наполовину не построен. Людей привлекает цена, которая ниже среднерыночной, но при этом надо понимать, что сам застройщик, указывая такую цену, уже предполагает задержки в строительстве.

Господин Гражданкин советует:
- Чтобы снизить риски стать «обманутым дольщиком», людям прежде всего нужно смотреть на надежность застройщика - сколько застройщик на рынке, сколько уже успел построить и были ли задержки в предыдущих проектах. Покупать квартиру стоит только у проверенного застройщика, который не прибегает к демпингу.