С июня коснется всех, кто сдает или снимает квартиру: новый закон меняет рынок аренды

В России грядет революция на рынке аренды жилья. Новый законопроект, внесенный в Госдуму весной 2025 года, обещает перевернуть привычный порядок вещей для арендодателей и арендаторов. Штрафы за нелегальную сдачу взлетят до небес, а для посуточной аренды потребуется собирать подписи соседей. Что это — попытка навести порядок или шаг к ужесточению контроля? Разбираемся в деталях.

Штрафы, которые ударят по карману

— Сдаю квартиру знакомым, без договора, по-тихому. Что мне за это будет? — спрашивает у риелтора Марина, владелица однушки в спальном районе Москвы.

— Если закон примут, готовьтесь к штрафу, — отвечает ей агент. — Для граждан — от 5 до 10 тысяч рублей за неоформленную аренду. А если вы юридическое лицо, то и до 50 тысяч дойдет!

Новый законопроект, который уже обсуждается в Госдуме, вводит жесткие меры за сдачу жилья без официального договора. Если раньше многие арендодатели обходились устными договоренностями, то теперь каждая сделка должна быть зафиксирована на бумаге и зарегистрирована. Нарушение грозит серьезными санкциями: для должностных лиц штраф составит 10–20 тысяч рублей, а для компаний — до 50 тысяч.

Эксперты рынка недвижимости отмечают: такие суммы могут отпугнуть тех, кто сдает жилье «всерую». По данным аналитиков, до 40% сделок на рынке аренды в России проходят без оформления. Для многих собственников это способ избежать налогов, которые составляют 13% от дохода для физлиц или 4% для самозанятых. Но теперь рисковать станет слишком дорого.

— Я сдаю комнату в коммуналке, — делится пенсионерка Людмила из Санкт-Петербурга. — Если заставят платить налог и штрафы, проще вообще не сдавать. На что тогда жить?

Законодатели уверены: прозрачность сделок — это не только пополнение бюджета, но и вопрос безопасности. Незарегистрированные жильцы могут создавать проблемы для соседей: шум, беспорядок, повреждение общего имущества. Новый закон призван вывести рынок из тени.

Подписи соседей: миссия невыполнима?

Но штрафы — это только половина беды. Для тех, кто занимается посуточной арендой, готовится еще одно испытание: письменное согласие всех собственников соседних квартир. Если вы сдаете жилье через популярные платформы вроде Booking или «Суточно.ру», будьте готовы к бюрократической волоките.

— Представляете, мне нужно обойти соседей сверху, снизу и сбоку, чтобы сдать квартиру на пару дней? — возмущается Алексей, который сдает студию в центре Казани туристам. — У нас в подъезде половина жильцов друг с другом не разговаривает. Как я их уговорю?

Согласно проекту, арендодатель должен получить подписи от владельцев всех примыкающих помещений. Это касается не только посуточной аренды, но и краткосрочных договоров сроком менее года. Исключение сделано для тех, кто работает официально: самозанятые, которые платят налог и заключают договоры, могут обойтись без согласования с соседями.

— Это просто кошмар, — говорит риелтор Ольга из Екатеринбурга. — У меня клиенты сдают квартиры посуточно, чтобы покрыть ипотеку. Если закон примут, половина из них уйдет с рынка. Кто будет бегать за подписями?

Эксперты опасаются, что новое требование сделает посуточную аренду практически невозможной в многоквартирных домах. Получить согласие всех соседей — задача, которая в реальной жизни часто невыполнима. Недоброжелательные жильцы могут блокировать сдачу из личных мотивов, даже если арендаторы ведут себя тихо и аккуратно.

«Мы не пугаем, мы регулируем»

— Закон не для того, чтобы кошмарить людей, — объясняет первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в интервью СМИ. — Мы хотим, чтобы в каждом доме было понятно, кто живет. Посуточная аренда часто превращает подъезды в проходной двор. Это вопрос безопасности и комфорта.

По словам Кошелева, новый закон направлен на защиту прав соседей. Если жильцы жалуются на шум или порчу имущества, они смогут обратиться в суд. Арендодатель, не соблюдающий правила, рискует не только штрафом, но и запретом на сдачу жилья. Кроме того, квартиры, сдаваемые посуточно, должны быть оборудованы счетчиками воды, света и газа, чтобы избежать споров о коммунальных платежах.

— У нас в доме одна квартира сдается посуточно, — рассказывает жительница Новосибирска Анна. — Постоянно шум, мусор в подъезде. Если новый закон заставит хозяина следить за жильцами, я только за.

Законодатели подчеркивают: официальная регистрация договоров и контроль за арендаторами помогут избежать конфликтов. В перспективе планируется создание государственной системы, где будут фиксироваться все сделки по аренде. Это позволит отслеживать, кто и кому сдает жилье, а также упростит налоговые проверки.

Что делать собственникам и арендаторам?

Закон пока не принят, но эксперты советуют готовиться уже сейчас. Вот несколько шагов, которые помогут избежать проблем:

1. Оформляйте договор. Даже если сдаете квартиру знакомым, заключите письменный договор. Это защитит вас от претензий налоговой и соседей.
2. Станьте самозанятым. Регистрация в качестве самозанятого позволит платить налог 4% вместо 13% и избавит от необходимости собирать подписи соседей.
3. Поговорите с соседями. Если планируете посуточную аренду, заранее обсудите это с жильцами. Возможно, удастся договориться без конфликтов.
4. Установите счетчики. Убедитесь, что в квартире есть индивидуальные приборы учета, чтобы избежать споров о коммунальных платежах.

— Я уже начал оформлять самозанятость, — говорит Алексей из Казани. — Лучше платить налог, чем бегать за подписями или нарваться на штраф.

Арендаторам тоже стоит быть внимательнее. Если вы снимаете жилье без договора, рискуете остаться без крыши над головой, если хозяина оштрафуют или запретят сдавать квартиру. Всегда требуйте договор и проверяйте документы на жилье.

Что ждет рынок аренды?

Новый закон может серьезно перекроить рынок. По прогнозам экспертов, часть арендодателей уйдет в тень, другие откажутся от посуточной аренды в пользу долгосрочной. Это может привести к росту цен на съемное жилье, особенно в туристических городах.

— В Сочи и Питере посуточная аренда — это огромный рынок, — говорит риелтор Ольга. — Если его задушат бюрократией, туристы будут жить в отелях, а владельцы квартир потеряют доход.