Puede que algunos tengan la esperanza de que bajen las tasas hipotecarias con un nuevo jefe en la Fed. Tendrán que esperar
Quienes buscan vivienda y esperan una caída significativa de las tasas hipotecarias este año podrían sentirse decepcionados, incluso si el próximo presidente de la Reserva Federal quiere bajar las tasas de interés.
La semana pasada, el presidente Donald Trump nominó a Kevin Warsh para ser el próximo presidente de la Reserva Federal. De ser confirmado, asumiría el cargo cuando termine el mandato del actual presidente, Jerome Powell, en mayo.
Trump ha dicho de forma reiterada que quiere tasas de interés más bajas, y las posturas recientes de Warsh sugieren que él también ve margen para que la Fed recorte las tasas, aun cuando Powell afirmó la semana pasada que el banco central está en pausa mientras continúa su lucha contra la inflación.
Tras caer casi un punto porcentual desde los máximos de comienzos de 2025, las tasas hipotecarias se mantienen por encima del 6 %, lo que vuelve aún menos accesibles las viviendas, ya de por sí costosas, para los estadounidenses. Trump ha señalado que mejorar la asequibilidad será un eje central de su agenda económica de cara a las elecciones de medio mandaro de 2026.
Pero incluso si la Fed reduce las tasas de interés y la asequibilidad mejora de manera marginal, las tasas para los préstamos hipotecarios podrían no bajar mucho más este año, según economistas.
Las tasas hipotecarias están influenciadas por algo más que las decisiones de la Fed. En gran medida siguen el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, que sube y baja por múltiples razones económicas. El precio de venta de las viviendas también puede verse afectado por la oferta habitacional, el nivel de demanda en el mercado y las normas de los gobiernos estatales y locales, entre otros factores.
“El mercado hipotecario es muy complejo”, dijo Charlie Dougherty, economista sénior de Wells Fargo. “Sí, la Fed juega un papel, pero las causas de fondo de que las tasas hipotecarias estén elevadas son la inflación, las perspectivas de crecimiento y las presiones fiscales”.
En ocasiones, las tasas hipotecarias ni siquiera siguen la política de la Fed. Por ejemplo, la tasa fija a 30 años subió después de que la Fed recortara las tasas de interés en septiembre de 2024.
El mes pasado, Trump anunció una estrategia para reducir directamente las tasas hipotecarias: instruyó a Fannie Mae y Freddie Mac, dos gigantes hipotecarios de propiedad gubernamental, a comprar US$ 200.000 millones en bonos hipotecarios, según escribió en una publicación en redes sociales.
En un comunicado, el portavoz de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Jonathan Coppage, dijo a CNN que las compras ya comenzaron y que “han tenido una gran recepción en el mercado”. (La agencia supervisa las operaciones de Fannie Mae y Freddie Mac).
Varios economistas dijeron a CNN que, aunque una intervención de este tipo podría mantener las tasas más bajas de forma temporal, es poco probable que compense las fuerzas más amplias a largo plazo.
Wells Fargo prevé que el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años disminuya levemente en los primeros meses de este año, antes de volver a subir en 2027, un cambio que podría terminar empujando al alza las tasas hipotecarias. Dougherty señaló que la compra de bonos hipotecarios y la nominación de Warsh no modifican la perspectiva de largo plazo del banco.
Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, dijo este mes que el cierre del Gobierno podría dificultar que la Fed recorte las tasas pronto, ya que algunos datos económicos clave que orientan al banco central —y al mercado de bonos— podrían retrasarse.
Pero el principal motor de la falta de asequibilidad de la vivienda es la escasez de casas en venta en los lugares donde la gente quiere vivir, como ciudades y zonas con más empleo, afirmó Fairweather.
Trump firmó el mes pasado un decreto que prohíbe a los grandes inversionistas institucionales comprar viviendas unifamiliares. Pero no ha anunciado un plan más amplio para aumentar la oferta de vivienda.
Y Trump ha dado señales de que no quiere que los precios de las viviendas caigan demasiado, porque le preocupa afectar la riqueza de los propietarios actuales.
“A las personas que son dueñas de sus casas vamos a mantenerlas ricas. Vamos a mantener esos precios altos”, dijo durante una reunión de Gabinete el jueves. “No vamos a destruir el valor de sus viviendas para que alguien que no trabajó tan duro pueda comprar una casa”.
“Vamos a facilitar la compra, vamos a bajar las tasas de interés, pero quiero proteger a las personas que, por primera vez en sus vidas, se sienten bien consigo mismas, sienten que son personas ricas”, añadió.
Aun así, pese a que las tasas hipotecarias se mantienen por encima del 6 % y los precios de las viviendas están cerca de niveles récord, el mercado inmobiliario muestra señales de descongelamiento.
Las solicitudes de hipotecas aumentaron durante la mayor parte de enero, lo que indica que más compradores están dejando la espera, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Y más vendedores de viviendas están aceptando ahora que tasas del 6 % son la norma. Personas que antes dudaban en renunciar a hipotecas ultrabajas obtenidas antes del repunte inflacionario de 2022 están cada vez más dispuestas a poner sus casas a la venta, dijo Brad Case, economista jefe de Homes.com.
La asequibilidad está mejorando de forma modesta en algunos mercados, impulsada no por una caída de las tasas de interés ni por una mayor oferta de viviendas, sino por un crecimiento más lento de los precios y por el aumento de los ingresos, explicó Case.
“El crecimiento de los ingresos ha aumentado. Eso es, en cierto modo, lo único que nos va a sacar de este problema de asequibilidad sin ver que los precios de las viviendas bajen”, dijo Case. “Cuando miro el mercado en general, lo que veo es que nos estamos normalizando”.
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