Недоступное жильё: Новостройки растут как на дрожжах, а покупать их некому
Объемы строительства жилья в стране растут – рапортует официальные органы статистики. С начала года, например, введено в эксплуатацию на 7,4 процента больше новостроек, чем за тот же период 2018-го.
Вокруг Москвы за несколько последних лет, по сути, появилось еще несколько городов – если судить по размерам жилой площади в них.
Вот только заселенность новых высотных домов явно отстает от темпов их возведения – по разным оценкам, число пустующих квартир варьируется в пределах 25 процентов, в зависимости от класса и места расположения новостройки. Иными словами, на четверть жилья не находится покупателей.
Сами застройщики в радужные перспективы не верят
Между тем, буквально на днях Минстрой РФ внес на рассмотрение правительства стратегию развития строительной отрасли страны, которой предусматривается повышение вклада отрасли в структуре экономики – и прежде всего, за счет продолжения роста объемов жилищного строительства. А в качестве главного стимула специалисты ведомства называют как раз увеличение спроса на эти новые квадратные метры.
К 2024-му, к слову, согласно целям, указанным в соответствующем нацпроекте, ввод жилья в России должен составлять 120 млн «квадратов» ежегодно.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress
Вот только, как следует из свежего отчета Росстата (копия имеется у Царьграда), сами застройщики смотрят в будущее без особого оптимизма.
По данным обследования деловой активности строительных организаций, индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале текущего года снизился на 19 процентов,
– говорится в этом документе.
Позитивно перспективы оценивают только застройщики из пяти регионов страны – Тувы, Ставрополья, Сахалинской области и Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, а вот в Севастополе – самая низкая уверенность, она упала на 68 процентов.
«Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных компаний, являются: «высокий уровень налогов» (на этот фактор указали 41% опрошенных руководителей организаций), «высокая стоимость материалов, конструкций, изделий» (31%), «недостаток заказов на работы» (25%), «недостаток финансирования» (24%), «неплатежеспособность заказчиков» (22%)», – резюмировали в Росстате.
Желание есть, денег нет
Что это означает? А то, что власти, для достижения намеченных показателей, придется делать все новые и новые финансовые инъекции в отрасль, иначе она просядет.
А цифры, которые здесь фигурируют, впечатляют. Для того, чтобы обеспечить задачи, поставленные президентом, на реализацию национального проекта в общей сложности за шесть лет планируется потратить 1 трлн 66 млрд рублей, из которых львиную долю, без малого 900 миллиардов, предоставит федеральная казна, а остальное придется изыскивать регионам. Только в текущем году начало решения этого вопроса выльется в 124 млрд рублей.
Деньги, согласитесь, громадные. А механизмов, призванных обеспечить их разумное расходование, всего, по сути, два: ипотека и привлечение средств дольщиков. Такие выводы следуют из аналитической записки Банка России, с которой ознакомился Царьград, о жилищном строительстве в стране (данные на начало октября).
По первому пункту – объемы сданного жилья, за счет ипотечного финансирования, должно вырасти с нынешних 23,6 до 53 млн кв. метров к 2024 году.
По второму – опять-таки, увеличение договоров долевого участия (с использованием эскроу-счетов) с тех ничтожно малых 7 тысяч штук, которые есть сегодня, до миллиона с хвостиком.
Да вот только и с тем, и другим, судя по выкладкам Центробанка, в настоящее время существуют очевидные проблемы.
И причина только одна: у значительного количества тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, не хватает денег ни для того, чтобы вложиться в долевое строительство, ни для ровного, своевременного погашения ипотечного кредита.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress
Так, для общего понимания ситуации: в России доля собственных средств населения в структуре финансирования сделок по покупке жилья составляет в среднем 44 процента, а за рубежом этот показатель составляет, лишь 5 процентов. То есть, народ у нас предпочитает накопить, продать то, что уже имеется, добавить свои деньги – и взять что-нибудь получше.
Есть разница?
Очевидная статистика: чем больше детей в семье, тем менее доступна ипотека
В настоящее время, по оценкам Банка России, вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 27 до 35 процентов семей при покупке нового жилья, в зависимости от площади (30 и 18 кв. м в расчете на одного человека, соответственно).
При этом, очень многое зависит от количества детей в семье: чем больше, тем труднее.
Среди типичных семей, состоящих из двух родителей и одного ребенка, приобрести квартиру в ипотеку смогут 30 процентов, тогда как с тремя детьми – только 5 процентов. При этом доля семей, которые могут выплачивать ипотеку, значительно варьируется по регионам в зависимости от стоимости жилья, процентной ставки и среднедушевого дохода,
– констатируют аналитики ЦБ РФ.
Собственно, активность рынка ипотечного кредитования в первой половине 2019-го и так снизилась: за январь-август банки, по информации Банка России, выдали 783 тысячи новых жилищных займов – и это на 14,1 процента меньше, чем было в 2018-м за тот же срок. И общий объем этих кредитов тоже сократился – на 5,2 процента, до 1,72 трлн рублей.
В значительной мере сокращение объемов операций на ипотечном рынке было связано со снижением привлекательности операций по рефинансированию кредитов в условиях повышения банковских ставок,
– полагают эксперты.
Фото: Nikolay Gyngazov/Globallookpress
Застройщики, с которыми пообщался Царьград, полагают, что без изменения действующих условий ипотечного кредитования ждать заметного улучшения на рынке жилья не стоит.
«Сегодня очень сложно работать на строительном рынке, – утверждает представитель строительной компании, работающих в ряде южных регионов страны и в Подмосковье. – Очень многое зависит от взаимоотношений с местными властями: для того, чтобы получить нормальное пятно под высотку, приходится вести длительные переговоры, брать на себя дополнительные обязательства (в частности, спонсорство в спорте) и т.д. А квартиры в новостройках продаются из рук вон плохо: если получается на стадии строительства найти собственников хотя бы на половину из всех квартир, это просто здорово, иначе потом процесс продаж растягивается на годы. У людей нет денег, они не в состоянии брать то, что хочется. И мы вынуждены ориентироваться: строим более бюджетное жилье, эконом-класс. При этом значительная часть квартир, например, в Московской области, как мы выяснили в ходе собственного исследования, приобретается в качестве инвестиций в будущее: под сдачу в аренду либо для перепродажи».
Это подтверждается, в общем-то, и официальными данными: только две трети строительных компаний работает сегодня с прибылью, остальные – несут убытки.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress
Топ-5 регионов по средней стоимости ипотеки
По данным Национального кредитного бюро, наибольший средний размер ипотечного кредита зафиксирован в Москве – 4,68 млн рублей, на втором месте – Московская область (3,52 млн рублей), на третьем – Ямало-Ненецкий АО (2,96 млн рублей), на четвертом – Санкт-Петербург (2,94 млн рублей), на пятом – Ленинградская область (2,75 млн рублей).
При этом практически во всех федеральных округах в 2019-м ужесточились условия ипотечного кредитования.
Плюс ограничивать спрос на жилье будет демографическая ситуация.