Что изменилось на рынке недвижимости России за год
1 июля прошлого года в России были введены новые правила долевого строительства. Застройщики лишились права собирать деньги дольщиков напрямую, а в цепочке продаж квартир появился новый этап — создание счета эскроу, на котором средства граждан хранятся до самого конца строительства. Возник и новый полноценный игрок на рынке недвижимости — банк.
Теперь застройщики должны вести работы за счет кредитов или собственных резервов.
Переход на новую систему финансирования долевого строительства входит в число мероприятий национального проекта «Жилье и городская среда». Реформа сферы в свое время вызвала массу споров и опасений, прежде всего среди строительных компаний. Тем не менее уже год эта система работает и, судя по всему, приживается.
Портал «Будущее России. Национальные проекты» разбирался, как работа по эскроу поменяла картину на рынке жилья и выдержала ли та испытание пандемией коронавируса.
До введения эскроу счетов, строительство в России шло очень активно. Застройщики представляли гражданам новые проекты, граждане охотно вкладывали деньги в строящееся жилье. Вот только для самих дольщиков покупка квартиры зачастую напоминала лотерею, причем отнюдь не беспроигрышную. Недобросовестные застройщики могли продать существующие лишь на бумаге квартиры и исчезнуть в неизвестном направлении вместе с деньгами покупателей.
На сегодняшний день число проблемных домов, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, составляет 3092. Незавершенные стройки есть в 72 российских регионах, а их площадь превышает 18 млн кв. метров. Обманутых граждан десятки тысяч по всей стране. Поэтому борьба с долгостроями вошла в список достижения национальных целей России до 2024 года.
Законодательство о долевом строительстве претерпело огромное множество изменений, когда его разработчики пытались защитить деньги граждан.
В итоге пришли к выводу, что средства дольщиков не могут привлекаться компаниями напрямую. И приняли следующую схему: деньги перечисляются на специальный счет эскроу и хранятся до ввода дома в эксплуатацию и регистрации в Едином госреестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
Счет эскроу в банке застрахован на сумму до 10 млн рублей — в целом по России средняя стоимость квартиры в новостройке укладывается в этот лимит. Так что деньги дольщиков надежно защищены. К застройщикам предъявляются особые требования: они, в частности, должны обладать финансовой устойчивостью, собственными средствами и хорошей репутацией.
Переход на новую систему финансирования жилищного строительства состоялся 1 июля 2019 года. Однако большая часть застройщиков получила отсрочку.
Правительство утвердило перечень критериев, соответствие которым позволяло компаниям достроить уже начатые проекты по старым правилам. По оценкам Минстроя, на это должно уйти около двух лет, после чего проектное финансирование станет единственной возможной схемой долевого строительства в России.
Отказ от прямого привлечения дольщиков — это часть федерального проекта «Ипотека» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». В паспорте проекта указано, что уже с 2023 года использование счетов эскроу станет единственным способом приобретения квартиры по договорам долевого участия.
В начале действия новых правил долевого строительства большая часть застройщиков воспользовалась правом отсрочки, которое предоставлялось при соответствии правительственным критериям. Поэтому поначалу казалось, что счета эскроу не использует практически никто. Но по мере завершения начатых до реформы новостроек доля застройщиков, перешедших на проектное финансирование, росла.
Минстрой России приводит следующие данные: если в прошлом году по новой схеме возводилось чуть более 4 млн кв. м жилья, то сейчас этот показатель составляет 34,3 млн, или около трети от всех жилых площадей, находящихся в стадии строительства.
«За этот период доля проектов, возводимых по новым правилам, выросла с 3% до 34%. Таким образом, и девелоперы, и участники строительства, по достоинству оценив преимущества новой формы финансирования, приняли установленные правила и приступили к их реализации», — рассказали в Минстрое.
По данным Минстроя, наибольшее количество жилья с применением проектного финансирования сегодня возводится в Москве, Подмосковье, Краснодарском крае, Санкт–Петербурге и Свердловской области.
При этом новостройки со счетами эскроу пользуются спросом, их продажи идут бойко и постоянно растут. Такой вывод по итогам первого квартала 2020 года делают аналитики сервиса ЦИАН.
«Доля продаж с использованием эскроу–счетов стабильно увеличивается. Если по итогам всего 2019 года на них пришлось лишь 6% от числа заключенных ДДУ (договор долевого участия), то в первом квартале 2020 года доля сделок с эскроу–счетами составила уже 24% (35,5 тыс. ДДУ из 147,8 тыс.).
В пяти регионах (Красноярском и Краснодарском краях, Курганской и Сахалинской областях, а также в Калмыкии) на продажи по новой схеме пришлось более 50% от объема», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Банк России результаты первого года внедрения проектного финансирования тоже оценивает положительно. По данным регулятора, число застройщиков, выбирающих новую схему, постоянно растет. Причем она применяется и в крупных проектах, и в небольших.
«Если говорить про диапазон финансирования проектов, то он довольно широкий — от 10 млн до 36 млрд рублей. То есть финансирование получают как крупные, так и небольшие проекты», — уточнили в пресс–службе Цетробанке.
По подсчетам Банка России, в 47 из 85 регионов уже есть завершенные проекты, реализованные по новым правилам.
Всего в стране открыто более 100 тыс. счетов эскроу, на них депонировано 352,7 млрд рублей. В мае в России было открыто 12,1 тыс. счетов эскроу, это на 14% больше, чем в апреле.
В паспорте национального проекта «Жилье и городская среда» указано, что в 2024 году число действующих договоров долевого участия с использованием счетов эскроу должно превысить миллион.