Кто займет складские площади, опустевшие из-за санкций и ухода игроков
Под действием санкций рынок транспортно-логистических услуг активно перестраивается. То, что было актуально в начале 2022 года, сейчас устарело. Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, рассказал RBC PRO о новых трендах на рынке складской недвижимости.
Рынок складской недвижимости в последние несколько лет получил колоссальный импульс во многом благодаря пандемии. Мы оказались в "новой нормальности", в которой процессы, действия, которые еще вчера считались чем-то необычным, стали обыкновенными, обыденными. К ней относится и всплеск онлайн-активности, покупок в сети товаров и услуг, развитие сервисов доставки. Все это, в свою очередь, привело к повышению спроса на складские и логистические мощности, а также продемонстрировало, что для ряда отраслей развитие в условиях кризиса возможно.
В марте 2022 года на фоне ввода новых пакетов санкций, приостановки деятельности или ухода из России крупных компаний и известных брендов, закрытия магазинов в ТЦ, роста вакантных площадей в бизнес-центрах и общего снижения спроса эксперты и игроки рынка смотрели на склады как на тихую гавань, наиболее надежный и стабильный сегмент недвижимости.
Первый квартал действительно оказался довольно успешным: в Московском регионе было введено порядка 200 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2021 года, ставка аренды выросла на 5-7%, а вакансия оставалась на незначительном уровне.
Несмотря на всю сложность текущей ситуации, очевидно, что склады также будут необходимы для нормального развития торговли и производства. Однако уже сейчас появились тренды, которые изменят правила игры на рынке и, судя по всему, останутся с нами как минимум до конца 2022 года.
Ставка на Восток
Текущая ситуация оказывает серьезное влияние на рынок транспортно-логистических услуг. Мы видим, что сейчас под санкционным давлением идет активная перестройка всех логистических и производственных цепочек. Связь с Западом полностью перекрыта на неопределенный срок и идет усиление товарооборота с Восточной Азией через Казань и Новосибирск.
В связи с этим значимую роль играет строительство трассы М-12, которая по своей сути - часть комплексного плана по модернизации и расширению магистральной инфраструктуры. Скоростная магистраль будет способствовать развитию сообщения с такими странами, как Казахстан и Китай, а также улучшит логистику с регионами России, объединив пять регионов: Московскую, Владимирскую, Нижегородскую области, республики Чувашию и Татарстан.
Что это значит для рынка складской недвижимости? Формирование новых логистических и складских мощностей на всем пути следования товаров.
В ближайшее время можно будет наблюдать интенсивное развитие сервисной инфраструктуры и формирование новых логистических, индустриальных кластеров по аналогии с более популярными направлениями (Юг и Север). Когда движение по новой трассе будет открыто, строительство объектов станет более интенсивным.
Что касается ситуации в Московском регионе, то сейчас восточное направление имеет большой потенциал для развития. На него приходится около 1600 тыс. кв. м готовых качественных складских площадей в Московской области и около 1100 тыс. кв. м еще строится. В непосредственной близости от ЦКАД сосредоточено примерно 600 тыс. кв. м готовых складов класса А.
Наиболее востребованные прежде и, как следствие, развитые с точки зрения складской и логистической инфраструктуры такие направления: Ленинградское (примерно 1900 тыс. кв. м); Южное (примерно 2500 тыс. кв. м).
По аналогии с этими территориями в ближайшее время мы увидим активное развитие складской и логистической инфраструктуры на восточном направлении. Есть несколько факторов, которые будут этому способствовать. Прежде всего запуск трассы М-12 и усиление товарооборота с Восточной Азией …