Рынок краткосрочной аренды Болгарии ждёт масштабная зачистка теневого сектора
Что произошло
С 20 мая 2026 года, согласно вступающему в силу Регламенту (ЕС) 2024/1028, глобальные платформы переходят на автоматический обмен данными с болгарскими властями, что сделает невозможной работу без официального регистрационного номера в системе ЕСТИ.
Эксперты прогнозируют, что резкое сокращение теневого сектора, в котором сейчас находится до 50% рынка, не только изменит ландшафт предложения в Софии и курортных зонах, но и существенно увеличит налоговую нагрузку на частных владельцев, вынуждая их легализовать доходы или покинуть рынок.
Текущее состояние рынка
Болгария располагает значительным фондом туристической недвижимости, сосредоточенным в столице и на курортах. Однако высокая доля «серой» аренды делает эти города наиболее уязвимыми перед новой системой контроля.
| Город | Объекты на Airbnb | Объекты на Booking.com | Статус риска |
| София | ~2 200 | ~2 100 | Высокий |
| Варна | ~1 300 | — | Высокий |
| Банско | 769 | ~1 100 | Средний |
| Пловдив | 650+ | — | Средний |
Налоговая математика
Новые правила не только закрывают доступ к платформам, но и радикально меняют экономику сдачи жилья. Владельцам придется выбирать между статусом физического или юридического лица.
Для частных лиц (физических лиц):
- НДС: Обязательная регистрация по ст. 97а и уплата 20% НДС с комиссии платформ (без права на вычет).
- Подоходный налог: 10% от выручки.
- Социальные взносы: Могут достигать 42% от дохода.
- Патентный налог: Фиксированная сумма в зависимости от площади (например, до €383 в год за трёхкомнатную квартиру).
Для юридических лиц:
- НДС на услуги: Льготная ставка 9% (как для туристических услуг).
- Льготы: Освобождение от патентного налога и отсутствие нагрузки по социальному страхованию с этого вида дохода.
Как будет работать «цифровой фильтр»
Программный механизм контроля, внедряемый в рамках регламента ЕС, будет сверять данные платформ с Единой туристической информационной системой (ЕСТИ) в режиме реального времени.
- Автоматическая проверка: При попытке забронировать жильё или обновить объявление система запрашивает статус регистрационного номера.
- Мгновенная деактивация: Если номера нет в базе или он недействителен, объявление скрывается из поиска автоматически.
- Фискальный контроль: Данные о доходах напрямую поступают в налоговые органы Болгарии, исключая возможность сокрытия выручки.
Источник: Novinite.com