Испытание на прочность: мнения аналитиков о будущем недвижимости Дубая на фоне конфликта на Ближнем Востоке

Насколько всё серьезно?

Прямое вовлечение ОАЭ в конфликт между США, Израилем и Ираном в конце февраля 2026 года привело к массовому исходу туристов и фактической блокировке воздушного пространства.

Если раньше Дубай всегда выигрывал от региональных конфликтов, а рынок недвижимости становился тихой гаванью для капиталов, то конфликт 2026 года заставил многих инвесторов если не отказаться от сделок, то как минимум взять паузу.

Тем не менее эксперты рынка пока сохраняют осторожный оптимизм, ожидая лишь временного охлаждения спроса и снижения темпов продаж.

Разбираем ключевые факты.

Безопасная гавань – это заработанный годами статус, который трудно оспорить

Эксперты Cavendish Maxwell отмечают, что репутация Дубая как безопасной гавани для капитала формировалась не один год – этому способствовали реформы в сфере резидентства («золотые визы» и другие опции получения ВНЖ) и последовательное развитие инфраструктуры.

По их оценке, капитал не уходит с рынка, а скорее перераспределяется внутри него. Инвесторы, уже вложившие сотни миллионов долларов в пентхаусы и другие премиальные объекты, воспринимают происходящее как временный фактор риска, а не как признак системного кризиса.

Мохаммед Алаббар (глава Emaar) подчеркнул: «Дубай прошел через множество кризисов, и текущие угрозы – лишь временная турбулентность, которая не изменит вектор развития ОАЭ как главного хаба XXI века. Люди с достойным капиталом понимают, что руководство страны уже не раз доказывало способность обеспечивать безопасность. Они, наоборот, будут только увеличивать вложения».

Эффект шока проходит

По данным Luxhabitat, в первые два дня после начала конфликта международный интерес на онлайн-площадках немного снизился. Однако уже к 3 марта активность начала восстанавливаться.

При этом внутри самого Дубая панических настроений не наблюдается: город продолжает жить в привычном ритме. Посещаемость Dubai Mall уже вернулась к уровню 190 тысяч человек в день при стандартных 250 тысячах, а загрузка ресторанов восстановилась примерно до 80–85% от обычных показателей.

Люди даже готовы совершать дорогие покупки.

Вот яркий пример: 5 марта 2026 года в Дубае был продан пентхаус за 422 млн дирхамов ($115 млн). Эта сделка стала прямым сигналом рынку: «умные деньги» верят, что инфраструктура и статус Дубая переживут любой политический кризис.

Ценовое пике пока не ожидается… при одном условии

В Дубае сейчас много предложений для покупки, вследствие того что подошли к завершению проекты, запущенные в период после пандемии.

Безусловно, если на рынок продолжит выходить большой объем строящегося жилья на фоне замедления спроса, это может привести сначала к стагнации, а затем и к снижению цен.

Тем не менее стабильный приток экспатов и рост населения страны в последние годы стабильно поглощали все запасы рынка, а высокий объем предложений соответствовал устойчивому спросу.

В нынешних условиях ключевым фактором остается продолжительность конфликта. При негативном сценарии именно он может заметно ослабить спрос и изменить баланс на рынке.

Эксперт Wisebiz Realty Чинтан Васани высказал прогноз: «Мы не ожидаем существенного изменения цен прямо сейчас. Рынок прозрачен, данные отслеживаются. Но если текущий конфликт перерастет в затяжную войну, проблемы с ликвидностью станут неизбежными».

И факты упрямы. В первые дни марта 2026 года акции застройщиков Дубая и Абу-Даби резко упали, а цены на облигации крупных игроков строительной отрасли снизились.

Реакция рынка и профессионального сообщества оказалась неоднозначной.

Генеральный директор крупной строительной компании Dar Global Зиад Эль Чаар оценил ситуацию сравнительно спокойно. По его словам, в регионе привыкли к тому, что события развиваются стремительно, но и последствия часто быстро сходят на нет. Он подчеркнул, что фундаментальные показатели стран Персидского залива остаются сильными, поэтому ни один проект не поставлен на паузу, а работа продолжается в штатном режиме.

В то же время другие участники отрасли говорят, что влияние происходящего уже ощущается на практике: часть компаний решила отложить ранее запланированное привлечение капитала в недвижимость ОАЭ. Традиционные покупатели из Индии и Европы, ранее искавшие в Дубае спасения от глобальной нестабильности, теперь склонны переждать острую фазу конфликта.

Но... отложить не значит вовсе отказаться от этой идеи.

Рынок недвижимости держится не только на туристах, но и на состоятельных зарубежных специалистах

Безусловно, рынок недвижимости ОАЭ тесно связан с туристическим сектором, который во многом поддерживает спрос на краткосрочную аренду и гостиничную недвижимость.

По оценкам местных аналитиков, затяжной конфликт и сохраняющаяся нестабильность могут заметно сократить туристический поток и ударить по доходам индустрии гостеприимства.

В таком сценарии сегмент краткосрочной аренды, вероятнее всего, окажется под давлением одним из первых. В то же время спрос на рынке ОАЭ формируется не только за счет туристов, но и благодаря большому числу иностранных специалистов, которым требуется жильё, в том числе под долгосрочную аренду.

Примечательно, что именно после ухудшения ситуации с безопасностью в регионе резко вырос интерес к «золотой визе». Теперь заявители ищут не просто комфортный образ жизни, а прежде всего политическую стабильность, качественную систему здравоохранения и предсказуемые налоги.

Эксперты Henley & Partners, работающие в сфере гражданства и резидентства, подчеркивают, что экспаты с высоким уровнем дохода подходят к вопросам переезда как к долгосрочной стратегии. Геополитические риски, как правило, заранее учитываются в их планах, поэтому разовые инциденты редко приводят к немедленному отъезду или отмене сделок.

Самые беззащитные жертвы конфликта

Самой уязвимой группой пострадавших от ракетных ударов по крупным городам ОАЭ оказались домашние питомцы.

Хозяева вынуждены оставлять их из-за угрозы эскалации конфликта. Чаще всего виной становятся бюрократические препоны и длительные процедуры оформления документов для транспортировки животных. К примеру, после вакцинации от бешенства ожидание разрешения на выезд составляет три недели.

В то время как некоторые хотя бы пытаются передать своих любимцев в приюты, надеясь, что им предоставят уход и заботу, менее ответственные хозяева оставляют кошек и собак прямо на улицах.

Владелица дубайской службы передержки животных The Barking Lot Адити Гури сообщила: «Сейчас приюты переполнены, и мы делаем всё, что в наших силах в эти трудные времена».

Ключевой вопрос: пауза или начало нового цикла?

Сектор недвижимости ОАЭ и раньше переживал серьезные колебания. Во время мирового финансового кризиса 2008 года цены на недвижимости в Дубае просели на 50–60%.

Еще один спад произошел в период с 2014 по 2019 год, когда цены снизились примерно на 25–30%.

Совсем недавно пандемия Covid-19 также замедлила активность на рынке, но ненадолго – ситуация восстановилась примерно через год.

Эти циклы иллюстрируют определяющую закономерность: спады на рынке ОАЭ могут быть резкими, но восстановление часто происходит относительно быстро.

Для инвесторов, наблюдающих за сегодняшним рынком, ключевой вопрос заключается в том, представляет ли нынешнее замедление временную паузу или начало следующего цикла.

P. S. Когда готовилась эта статья, стало известно о новых взрывах в международном финансовом центре в Дубае. Каждый такой прецедент доказывает, что влияние на рынок недвижимости напрямую будет зависеть от того, насколько масштабным и длительным окажется этот конфликт.