Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Около 80% жителей Дубая живут в арендованных квартирах. По этой причине рынок жилой недвижимости в значительной степени зависит от этого сегмента. Вопросы, касающиеся изменений ежемесячных платежей, обязанностей по содержанию съёмного жилья, а также прав арендаторов и собственников, являются горячей темой для обсуждения. Мы подготовили обзор основных законов, регулирующих отношения жильцов и собственников недвижимости в Дубае. 

Законы об аренде в Дубае

В Дубае отношения между арендаторами и собственниками контролирует Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), которое разработало специальные законы. Основным является Закон об аренде № 26 от 2007 года. В 2008 году появился Закон об аренде № 33, который предусмотрел ряд поправок к первоначальному тексту.

Декрет № 26 от 2013 года учредил специальный Центр по урегулированию споров об аренде (Rent Disputes Settlement Centre, RDSC), который разбирает все случаи разногласий между сторонами.

И наконец, последний декрет № 43 от 2013 года регулирует вопросы повышения арендных ставок в Дубае.

В 2017 году Земельный департамент Дубая (DLD) создал единую форму договора аренды на английском и арабском языках, стандартную для всех видов недвижимости (жилой, коммерческой или промышленной). Скачать его можно на сайте DLD или загрузить через приложение Dubai REST application.

Важно! Снять жильё в долгосрочную аренду в Дубае, не имея статуса резидента, нельзя. А вот для сдачи недвижимости никаких ограничений не предусмотрено.

Основные положения законодательной базы

Регистрация договора аренды

В соответствии со статьей 4 Закона № 33 от 2008 года, все долгосрочные договоры аренды необходимо в обязательном порядке регистрировать в единой системе регистрации Ejari, только после этого он вступит в силу. Сделать это нужно в течение месяца с даты подписания контракта. Официальная регистрация договора послужит гарантией, что объект не сдадут в аренду одновременно кому-то ещё, и защитит обе стороны договора в случае споров. Зарегистрировать контракт можно в сервисных центрах Земельного департамента Дубая, на официальном сайте онлайн или с помощью приложения Dubai REST Application.

Сборы за регистрацию платит арендатор:

• в официальном тайпинг-центре – 220 AED ($60);
• через официальный государственный сайт или приложение Dubai REST Application – 175 AED ($48).

Документы, необходимые для регистрации в системе Ejari

• Оригинал договора аренды (tenancy contract)
• Копии паспорта, визы и удостоверения личности (Emirates ID), лицензии или доверенности (если есть) арендатора
• Копии удостоверения личности cобственника
• Копия свидетельства о регистрации собственности и плана помещений
• Письмо от арендодателя с указанием номера счётчика (при наличии общих счётчиков электроэнергии)

Регистрация договора аренды Ejari не имеет срока действия, поэтому каждый раз, когда договор аренды продлевается, необходимо обновлять его регистрацию в системе.

Все изменения к договору также должны быть зарегистрированы в RERA через систему Ejari. В противном случае потерпевшая сторона не сможет защитить свои права в суде.

По истечении срока договора аренды или при досрочном расторжении контракта эту информацию также нужно отразить в системе.

Сроки действия договора аренды

В статье 6 Закона об аренде № 26 от 2007 года говорится, что если срок действия договора аренды истёк, но арендатор продолжает жить в помещении, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя контракт автоматически продлевается на тот же самый период или на год (в зависимости от того, какой из периодов истекает раньше). При этом условия договора остаются прежними.

Согласно статье 28 Закона об аренде № 26 от 2007 года, факт продажи недвижимости и передача собственности новому владельцу не должна влиять на срок действия договора аренды и право жильцов занимать помещение.

Общие обязанности арендаторов и собственников жилья

При подписании договора аренды жилья в Дубае следует учитывать следующие нормы закона.

Обязанности арендаторов	Обязанности собственников жилья
Получить подтверждение регистрации договора аренды в системе Ejari. Этот документ является официальным подтверждением проживания в ОАЭ. Он нужен при получении лицензии компании, удостоверения личности (ID), а также для подключения коммунальных услуг	Любая сторона может провести регистрацию в системе Ejari, однако закон гласит, что это прямая обязанность арендодателя
Арендатор обязан своевременно вносить установленную договором арендную плату. Арендатор не имеет права делать ремонт или производить изменения в арендуемом жилье без разрешения собственника после получения соответствующих лицензий от официальных органов	Арендодатель обязан убедиться, что передаваемое имущество находится в хорошем состоянии и позволяет арендатору полноценно использовать его в соответствии с договором
После окончания срока договора аренды арендатор обязан вернуть собственнику помещение в таком же состоянии, как при заселении (за исключением случаев естественного износа)	На протяжении всего срока действия договора аренды арендодатель несёт ответственность за техническое обслуживание, ремонт и устранение любых неисправностей, а также дефектов, возникших из-за естественного износа
Арендатор несёт ответственность за уплату всех налогов и сборов соответствующим государственным ведомствам, если в договоре не прописаны иные условия	Арендодатель не должен производить изменения в арендованном жилье, которые прямо или косвенно препятствуют полноценному использованию помещения арендатором
Все улучшения, произведённые в помещении, арендатор при выезде обязан оставить владельцу. Однако стороны могут предварительно согласовать другой вариант и официально отразить его в контракте	Если арендатор намерен провести в арендованном помещении строительные или ремонтные работы, то арендодатель обязан предоставить арендатору соответствующие официальные разрешения и/или лицензии

Внимание! В Дубае арендаторы обычно оплачивают фактически оказанные коммунальные услуги: свет, воду, газ, кондиционер. А ещё жильцы платят государственный сбор за сдачу жилья в аренду – около 5% от ставки аренды для жилых помещений и 10% для коммерческих. Эта сумма автоматически вносится в счёт за оказанные услуги. А вот ежегодный взнос за обслуживание дома платит собственник помещения.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду в Дубае отсутствует.

Внесение изменений в условия договора аренды

Согласно статье 14 Закона об аренде № 26 от 2007 года, если арендодатель или арендатор желает изменить условия договора, изменить сумму арендной платы или срок действия контракта, он должен уведомить другую сторону не менее чем за 90 дней до истечения срока действия контракта.

Досрочное расторжение договора аренды

В законодательной базе RERA отсутствует положение, которое регулирует досрочное расторжение договоров аренды. Если арендатор желает прервать договор аренды, он должен соблюдать правила, прописанные в соответствующем пункте контракта о досрочном расторжении. Если этот пункт не предусмотрен в договоре, арендодатель имеет право потребовать компенсацию.

Статья 7 Закона об аренде № 26 от 2007 года гласит, что действующий договор аренды не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке ни арендатором, ни арендодателем. Для этого необходимо согласие обеих сторон.

Согласно статье 27 Закона об аренде № 26 от 2007 года, договор аренды не прекращает действия даже в случае смерти собственника жилья или арендатора. В таких случаях договорные отношения передаются наследникам. Если они не намерены расторгать договор, то соглашение остаётся в силе. Если наследники решат расторгнуть контракт, они должны уведомить вторую сторону за 30 дней.

Выселение арендатора по истечении срока договора аренды

В соответствии с законом № 33 от 2008 года, после истечения срока действия соглашения арендатор не обязан предоставлять собственнику уведомление об освобождении помещения. В случае если договор не продлевается, то учитываться будут указанные в соглашении условия, в том числе заблаговременного уведомления собственника об освобождении помещения. При нарушении установленных контрактом правил арендодатель имеет право взыскать с арендатора компенсацию за отсутствие такого уведомления.

При освобождении арендатором жилья собственник обязан вернуть ему страховой депозит. Обычно он составляет 5% от суммы аренды за год и предназначен для того, чтобы собственник мог возместить свои расходы на ремонт помещения, пени и штрафы. Тем не менее арендатор имеет право выполнить реставрационные работы и погасить долги самостоятельно и потребовать вернуть обеспечительный платёж в полном размере.

Согласно правилам договора аренды RERA, арендодатель имеет право требовать выселения жильца по истечении срока договора аренды, если:

• арендодатель хочет реконструировать или снести имущество;
• недвижимость требует технического обслуживания или ремонта, которые не могут быть выполнены, пока арендатор занимает её;
• арендодатель хочет продать недвижимость;
• арендодатель хочет использовать недвижимость в личных целях и доказал, что не владеет другим недвижимым имуществом.

В таких случаях арендодатель должен представить другой стороне письменное уведомление за 12 месяцев заказным письмом или через нотариуса.

Внимание! В случаях если срок аренды истёк, а арендатор пропал, выселить его без специального уведомления также нельзя. В этом случае собственник обязан написать арендатору официальное письмо о выселении, которое необходимо заверить у нотариуса и отправить специальной курьерской службой. В случае если он не ответит, можно подавать иск в суд.

Законы, контролирующие повышение арендной платы

Несмотря на всплеск спроса на арендное жильё, особенно на более просторные виллы во время пандемии коронавируса, арендодатели ограничены законом относительно ежегодного повышения арендной платы.

Статья 9 Закона об аренде № 26 2007 года обязывает собственников жилья и арендаторов указывать в договоре приемлемую для обеих сторон стоимость аренды. Эта сумма не может быть увеличена в течение двух лет после заключения первоначального контракта.

Как и в случае с внесением любых поправок в договор аренды, арендодатель обязан информировать арендаторов о предполагаемом увеличении арендной платы не менее чем за 90 дней до истечения срока действия договора. В случае отказа арендатор должен уведомить об этом вторую сторону не менее чем за 60 дней до даты продления контракта.

Если обе стороны не могут прийти к соглашению или арендатор хочет оспорить повышение арендной платы, он может обратиться в Центр по урегулированию споров об аренде (Rent Disputes Settlement Centre – RDSC).

Любое увеличение стоимости аренды должно проводиться в соответствии с декретом № 43 от 2013 года. Этот закон устанавливает лимиты на максимальное повышение платы, которые зависят от установленной в договоре суммы и ценообразования на рынке.

Текущий размер арендной платы	Допустимое повышение стоимости аренды
До 10% ниже, чем в среднем по рынку	Повышать арендную ставку запрещено
На 11–20% ниже, чем в среднем по рынку	Допускается повысить ставку на 5%
На 21–30% ниже, чем в среднем по рынку	Допускается повысить ставку на 10%
На 31–40% ниже, чем в среднем по рынку	Допускается повысить ставку на 15%
Ниже на 40% и более, чем в среднем по рынку	Допускается повысить ставку на 20%

Согласно статье 10 Закона № 26 от 2007 года, определить возможное повышение арендной ставки может только Земельный департамент Дубая – Dubai Land Department (DLD). Для этого арендодатели и арендаторы могут использовать калькулятор арендной платы, доступный на официальном сайте DLD или в приложении Dubai REST Application.

Внимание! В январе 2021 года Земельный департамент Дубая (DLD) объявил, что может быть принят новый закон, который позволит замораживать стоимость арендной платы на три года. Ещё одно предлагаемое изменение предусматривает возможность прямого обращения собственника помещения к судебному исполнителю в случае неуплаты жильцом аренды. Однако эти предложения пока только обсуждаются³.

Законы о досрочном выселении арендаторов

Статья 25 закона № 26 от 2007 года, в которую были внесены поправки законом № 33 от 2008 года, гласит, что в некоторых случаях арендодатель может потребовать выселения арендатора до истечения срока действия договора. Однако для этого потребуются серьёзные основания.

• Арендатор не вносит арендную плату в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления от собственника.
• Арендатор сдает жильё в субаренду без уведомления собственника помещения и получения соответствующего разрешения.
• Арендуемое помещение используется в незаконной или противоречащей моральным ценностям деятельности.
• Арендатор наносит ущерб или вносит изменения в состояние помещения, что ставит под угрозу безопасность имущества.
• Арендатор использует имущество в целях, отличных от тех, для которых оно было арендовано.
• Арендатор не соблюдает какое-либо из условий договора аренды или закона в течение 30 дней после получения письменного уведомления от арендодателя.
• В случае с объектами коммерческой недвижимости собственник может потребовать выселения арендатора, если тот прекратил деятельность на 30 дней подряд или на 90 дней без уважительных причин.

Кроме этих причин, арендатора могут попросить съехать, если государственные органы по градостроительству планируют снос здания.

Согласно статье 25 закона № 26 от 2007 года, в одной из указанных ситуаций хозяин жилья обязан отправить арендатору заказное письмо с требованием освободить помещение или уведомить его через нотариуса за 30 дней до предполагаемой даты выселения. Помимо этого, нужно получить разрешение на выселение жильца от RERA.

Визиты собственников в арендованное помещение

В статье 34 закона № 26 от 2007 года говорится о том, что собственник недвижимости не имеет права беспокоить арендатора во время его проживания в помещении. А значит, и заходить туда без его согласия нельзя.

Если этот момент беспокоит арендодателя, то пункт о доступе в помещение обязательно нужно отразить в договоре аренды.

Если арендодателю нужно продать объект и потребуется провести показ потенциальным покупателям, он обязан получить согласие жильца.

В случае согласия домовладелец обязан своевременно уведомить жильца о планируемом визите и лично присутствовать в помещении при осмотре.

Вывод

• В Дубае рынок аренды контролирует Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Для этого существуют четыре нормативных документа, но главный из них – Закон об аренде № 26 от 2007 года.
• Законы в равной степени защищают права как собственников недвижимости, так и арендаторов.
• Все договоры аренды и изменения в них нужно в обязательном порядке регистрировать в единой системе регистрации договоров аренды Ejari.
• Повышение арендной платы строго контролируется законом.
• Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обоснования и уведомления второй стороны установленным законом способом, невозможно.

Источники: 1) Вayut.com, 2) Tenancy Guide Document, 3) Mondaq

Фото: Unsplash (Noah Bikoro), wikimedia (Imre Solt, A.Savin, Robert Luxemburg)