Ещё одна страна даёт ВНЖ за покупку недвижимости – Босния и Герцеговина. Как и зачем его получать

Купить недвижимость и получить вид на жительство иностранец может не только в популярных странах Евросоюза – Испании, Португалии, Греции, но и за его пределами. Например, статус резидента на основании приобретения квартиры или дома выдают в Боснии и Герцеговине. Как это сделать и для чего это может быть нужно – в нашем материале.

О стране

Босния и Герцеговина (БиГ) – балканская страна, состоящая из Федерации Боснии и Герцеговины, Республики Сербской и округа Брчко.

На севере и западе соседствует с Хорватией, на востоке и юго-востоке – с Сербией и Черногорией и даже имеет небольшой – около 20 км – участок берега у Адриатического моря. Столица республики – Сараево. Основные города – Баня-Лука, Тузла, Мостар, Зеница. Валюта – конвертируемая марка.

На территории в 51 тыс. кв. км (по площади Босния сравнима с Хорватией или Латвией) проживает около 4 млн человек, большая часть из которых в центральных районах и на севере страны. Местное население говорит на трёх языках: боснийском, сербском и хорватском. Молодёжь хорошо знает английский.

Страна является членом ООН, Всемирного банка, МВФ, ОБСЕ, Совета Европы, Центрально-европейской ассоциации свободной торговли (CEFTA) и т. д. Также БиГ имеет статус кандидата на вступление в Евросоюз до 2027 года и НАТО.

Босния относится к развивающимся странам. Последние пять лет экономика ежегодно росла¹: в 2017-м ВВП страны составил $18 млн, в 2018-м – $20,1 млн, в 2019-м – $20,2 млн. Снижение – до $19,79 млн – было зафиксировано в 2020-м из-за пандемии и внутриполитической нестабильности². Уменьшение влияния этих факторов, согласно прогнозам³ Всемирного банка, позволит вырасти экономике БиГ на 3,5% в 2021 году. Уровень безработицы здесь еще высок и составляет 15,7%. На душу населения приходится⁴ в среднем $6 тыс. в год.

Основные статьи доходов – производство, строительство, сельское хозяйство, оптовая и розничная торговля, а также туризм. Последний не является массовым, рядом находятся более раскрученные соседи – Черногория и Хорватия.

Тем не менее за последние два десятка лет ежегодный прирост количества путешественников – любителей зимнего отдыха и экотуризма составлял больше 20%. По данным⁵ Агентства статистики БиГ, пик посещаемости пришёлся на 2019 год. Тогда республику посетило 1,2 млн иностранцев, что на 14% больше показателей 2018 года. Чаще всего в Боснию приезжали туристы из Хорватии (138,4 тыс.), Китая (103 тыс.) и Сербии (102,3 тыс.). Замыкают пятёрку стран граждане Турции (70,9 тыс.) и Словении (67,9 тыс.). В 2020-м по понятным причинам цифры значительно меньше – лишь одна шестая от общего количества туристов в 2019 году.

Босния и Герцеговина – безопасная и дружелюбная европейская страна. Она лояльна к приезжим. Россияне и украинцы могут путешествовать без виз, если цель поездки – туризм или частный визит и она не превышает 30 дней из 60 начиная с даты первого въезда. Безвизовый въезд открыт также для США, Японии, Канады, Грузии и, конечно, европейских соседей. Граждане всех этих стран могут оставаться в БиГ без виз от 30 до 90 дней. Для более длительных визитов получение визы обязательно. А вот туристам из Казахстана, Беларуси и Армении, вне зависимости от цели визита и его сроков, визу оформить необходимо.

ВНЖ за покупку недвижимости

Как получить статус резидента

Легализоваться в Боснии и Герцеговине можно только при наличии веских оснований. Последние мало отличаются от общеевропейских: трудоустройство, бизнес, обучение в университете, брак с гражданином (гражданкой) страны. А ещё статус резидента можно получить через инвестиции в недвижимость.

Для подачи заявки на получение ВНЖ на основании приобретения недвижимости потребуется следующий пакет документов⁶:

• действующий загранпаспорт;
• анкета (форма 10⁷), заполненная печатными буквами, без исправлений и лично подписанная;
• актуальная фотография (3,5×4,5 см);
• копия страницы паспорта с визой D и печатью, проставленной при въезде;
• копия формы регистрации по месту жительства иностранца в БиГ – «белой карты»;
• документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости (выписка из земельной книги или сертификат депонированного контракта на недвижимость в БиГ);
• документы, подтверждающие эффективную связь со страной (обучение детей, получение пенсии, инвестиции в страну, наличие родственных связей);
• подтверждение наличия средств для пребывания в стране;
• медицинская страховка;
• справка о состоянии здоровья, выданная в течение последних трёх месяцев;
• справка об отсутствии судимости, выданная в течение последних шести месяцев;
• квитанция об уплате административного сбора в размере €77 (150 КМ).

Все документы должны быть переведены на один из официальных языков и апостилированы.

Заявку можно подать в Службу по делам иностранцев по месту регистрации в Боснии либо в дипломатическое представительство страны.

Подать документы можно не позднее чем за 15 дней до истечения срока действия долгосрочной визы (виза D). Личное присутствие заявителя при подаче документов на ВНЖ обязательно, в том числе для сдачи биометрических данных. Статус выдается на срок до одного года.

Продлевать ВНЖ можно при сохранении основания – недвижимости, а также при исправной уплате налогов и отсутствии правонарушений. Для смены карты необходимо подать заявление за 15–60 дней до окончания действия ВНЖ и заплатить административный сбор (€10). Документы лично подают в Службу по делам иностранцев по месту регистрации.

Спустя пять лет непрерывного проживания в Боснии и Герцеговине с ВНЖ иностранец вправе подать прошение на получение ПМЖ (постоянного вида на жительство). Допускаются к подаче и те заявители, которые неоднократно в течение пяти лет выезжали из БиГ на общий срок до десяти месяцев или однократно на срок до полугода.

Паспорт страны иностранец может получить по истечении трёхлетнего срока после получения ПМЖ путём натурализации и при соблюдении условий, прописанных в законе о гражданстве Боснии и Герцеговины⁸. А именно:

• быть совершеннолетним (старше 18 лет);
• отказаться от предыдущего гражданства или представить документ, подтверждающий, что после получения боснийского предыдущее гражданство будет утрачено;
• постоянно проживать на территории Боснии и Герцеговины в течение восьми лет на момент подачи заявления;
• иметь постоянный источник дохода;
• не иметь в отношении себя решения о депортации;
• не иметь судимостей на территории БиГ за совершение преступления против социального порядка, человечества или против армии;
• владеть государственным языком.

Новые граждане имеют те же права, что и любой другой житель страны, в том числе:

• жить, обучаться, работать и вести бизнес в Боснии и Герцеговине без ограничений;
• путешествовать без виз в страны ЕС на срок до трёх месяцев;
• въезжать по упрощённой схеме в США и Великобританию по десятилетней визе.

Как приобрести недвижимость

Приобретать недвижимость и владеть ей иностранцы могут на условиях соглашения о взаимности между Боснией и страной их происхождения. Таких стран более 70, в их числе есть Россия и большинство бывших советских республик. Если данное соглашение между государствами не подписано, то можно оформить покупку на юридическое лицо. Стоимость регистрации компании составляет не более €1 тыс., процедура занимает до десяти дней.

Иностранцам разрешается покупать жилую и коммерческую недвижимость, а также землю площадью не более 500 кв. м. В случае если участок земли превышает 500 кв. м, его можно оформить только на открытую покупателем фирму. Запрещается приобретать пахотные земли и недвижимость, расположенную на охраняемых природных территориях.

Сумма инвестиций в законе о правах собственности⁹ не оговаривается. Доказывать происхождение денег тоже не нужно, поскольку стоимость сделки не отображается в государственном реестре, а указывается только в договоре купли-продажи.

Приобрести недвижимость достаточно просто, а процедура включает несколько этапов.

1. Выбор объекта.
2. Подписание предварительного договора и резервация недвижимости путём выплаты задатка, а также проверка объекта на благонадёжность по земельному кадастру.
3. Заключение договора купли-продажи и подписание его в муниципальном суде.
4. Уплата оставшейся суммы сделки и налога на приобретение объекта, а также регистрация недвижимости в земельном кадастре, где ей присваивается номер.
5. Получение свидетельства о собственности.

Участие адвоката или лицензированного юридического бюро при заключении сделки обязательно. В их компетенцию входят составление договоров, полное юридическое сопровождение сделки и регистрация документов.

Что касается расходов, связанных с покупкой недвижимости, то они включают в себя налог на приобретение недвижимости, оплату услуг адвоката и переводчика, регистрационный сбор в суде и сбор за внесение данных в кадастровую книгу. К слову, налог рассчитывается от рыночной стоимости объекта, а его ставка меняется в зависимости от региона. В Федерации БиГ ставка равна 5%, в Республике Сербской – 0,2%, а на территории района Брчко колеблется от 0,1 до 0,2%. Все остальные расходы составят не более €2 тыс.

Рынок недвижимости

Ещё полтора десятка лет назад Босния и Герцеговина из-за войны и её последствий не представляла интереса. Ситуация переменилась, и сегодня республика стала одним из привлекательных регионов Балкан. Местная недвижимость пользуется спросом у инвесторов благодаря быстрым темпам строительства, разнообразию предложений и доступным ценам.

В 2020 году, по данным¹⁰ Deloitte, в стране начато строительство более 4 тыс. объектов, а сдано в эксплуатацию свыше 2,4 тыс. Похожая интенсивность на рынке Латвии.

Самые популярные у инвесторов города – Зеница, Баня-Лука, Мостар, Тузла и Сараево. В зависимости от локации меняется стоимость квадратного метра. Самые дорогие объекты в столице, где за квадратный метр просят от €1,0 тыс. до €1,7 тыс. В Мостаре средняя стоимость около €750 за квадрат, в Тузле за метр объекта придётся выложить около €1 тыс.

Что касается количества сделок¹¹ в 2020-м, карантин и локдаун оказали влияние, но лишь на пару месяцев. К середине июня рынок стал восстанавливаться и достиг допандемийных показателей. С января по декабрь 2020-го только в Федерации БиГ было заключено почти 16 тыс. сделок на общую сумму около полумиллиарда евро (€496 млн). Большая часть контрактов была подписана на вторичном рынке.

Основные покупатели – местное население. Среди иностранцев на рынке активны немцы, хорваты, сербы, словенцы и др.

Чаще всего приобретались квартиры, земли сельскохозяйственного назначения и территории под застройку в Сараево, Тузле, Зенице и Мостаре. Самая дорогая квартира в 2020-м была продана в столичном муниципалитете Ново-Сараево за €460 тыс., а дом с участком – в районе Стари-Град за €256 тыс.

Зачем получать ВНЖ за недвижимость в Боснии и Герцеговине

Босния – развивающаяся страна со всеми вытекающими из этого статуса рисками и возможностями. Уровень жизни, доходы населения, качество инфраструктуры и общественных услуг – всё это пока уступает более благополучным странам Европы. Но благодаря низкому старту у БиГ есть прекрасный потенциал, в том числе в секторе недвижимости.

Яркий пример – соседняя Албания, которая в своё время пережила череду кризисов, а сегодня превратилась в востребованное туристическое и инвестиционное направление. Местная недвижимость ежегодно дорожает, а число зарубежных инвесторов растёт.

Боснийский ВНЖ за недвижимость – это не типичная «золотая виза». Во-первых, потому, что БиГ не входит в Шенген (и даже Евросоюз), а значит, местный ВНЖ не открывает никаких безвизовых возможностей. Во-вторых, для продления статуса необходимо проживать в стране. Для сравнения: в Португалию нужно наведываться на неделю в год, а в Греции можно вообще не появляться и ВНЖ сохранить.

Таким образом, боснийская программа иммиграции через покупку недвижимости может быть интересна тем, кто действительно хочет переехать на Балканы. Её важный плюс – здесь нет никаких лимитов по цене недвижимости. Опять же, сравним: в Греции надо заплатить минимум €250 тыс., а в Испании – €500 тыс. В Боснии иностранец может приобрести, например, несколько квартир любой стоимости, в одной проживать, а с других получать пассивный доход от сдачи в аренду. Похожие условия, кстати, действуют в Черногории и Сербии.

В стране есть проблемы с рабочими местами, да и зарплаты сравнительно низкие. Но ведь немало людей работают удалённо, многие готовы открыть на новом месте свой бизнес, жить за счёт дивидендов или арендных поступлений. В этом случае можно рассмотреть вариант релокации в Боснию.

Кроме того, БиГ предлагает инвесторам низкие налоги, стратегическое положение на пути между Западной и Восточной Европой, развитый банковский сектор и высокий туристический потенциал. А ещё хорошие горнолыжные курорты, красивую природу и вкусную кухню.

---

Источники информации: 1 – Агентство статистики БиГ, 2 – RTVI, 3 – The World Bank, 4 – The World Bank, 5 – Агентство статистики БиГ, 6 – Служба по работе с иностранцами, 7 – Министерство безопасности БиГ (форма 10), 8 – Закон о гражданстве БиГ, 9 – Закон о правах собственности БиГ, 10 – Deloitte, 11 – Федеральное управление геодезии и недвижимого имущества ФБиГ

Фото: unsplash.com (Damir Bosnjak); коллаж: pixabay (4516545, 3558564), unsplash.com (Darcey Beau, Defne Kucukmustafa, Lothar Boris Piltz); коллаж: unsplash.com (Dino Aganovic, Vlado Sestan, Miguel Alcantara), pixabay (1190202); коллаж: commons.wikimedia.org (Rade Nagraisalović), pixabay (6099004, 5330452), Davidsbeenhere; коллаж: unsplash.com (Anton Sharov, Dzenis Hasanica, Dorde Pandurevic, Mehmet Bozgedik); коллаж: commons.wikimedia.org (Sebleouf, Little Green Dragon, Boabo); unsplash.com (Jovana Askrabic); коллаж: unsplash.com (Dorde Pandurevic, Lothar Boris Piltz, Dzenis Hasanica, Defne Kucukmustafa); pixabay (4505762)