Пять районов Братиславы: где жить и покупать недвижимость

Столица Словакии – небольшой городок, где, однако, сосредоточены основные рабочие места в стране. Именно поэтому жильё здесь востребовано и пользуется спросом круглый год. На какие локации стоит обратить внимание и сколько там стоит недвижимость, разбираемся вместе с директором Rusky SK s.r.o. Олегом Казанковым.

Районы Братиславы – административное деление

Город состоит из пяти административных округов. Для удобства они пронумерованы с первого по пятый, каждый из них в свою очередь делится на микрорайоны (всего их 17).

• Братислава 1: Старый город (Staré Mesto) – это исторический центр
• Братислава 2: Ружинов (Ružinov), Подунайске Бискупице (Podunajské Biskupice), Вракуня (Vrakuňa)
• Братислава 3: Рача (Rača), Новый город (Nové Mesto) и Вайноры (Vajnory)
• Братислава 4: Карлова Вес (Karlová Ves), Дубравка (Dubravka), Девинска Нова Вес (Devínska Nová Ves), Девин (Devín), Ламач (Lamač) и Загорска Быстрица (Záhorská Bystrica)
• Братислава 5: Петржалка (Petržalka) и пригородные коттеджные посёлки вдоль границы с Австрией и Венгрией – Чуново (Čunovo), Русовце (Rusovce) и Яровце (Jarovce)

Характеристики районов: что выбирают люди и почему

В Братиславе есть и типично туристические локации – с достопримечательностями и прогулочными маршрутами, и тихие кварталы, утопающие в зелени, – их выбирают для семейной жизни. Есть здесь также элитные районы с престижными новостройками – приобрести жильё в них могут себе позволить высококлассные специалисты и бизнесмены.

Иногда границы условны – на стыке двух районов расположены разные жилые комплексы, тем не менее понять в целом, что это за район (зелёный, семейный, бюджетный), можно без проблем.

Так, туризм и культурная жизнь пересекаются с бизнес-средой в Старом городе и Раче. Найти здесь тихие кварталы практически невозможно: жизнь кипит всегда. Тут не строят новые ЖК, в старых же (30–40-е годы XX века) недвижимость стоит столько, что далеко не каждый может себе её позволить. Как правило, здесь селятся деловые люди и студенты из обеспеченных семей: им удобна доступность инфраструктуры, близость к университетам и бизнес-центрам.

В противовес всем этим преимуществам имеются и недостатки. Среди них – шум, в том числе от туристов, часто отсутствие зелени и проблемы с парковкой.

Зелёными зонами Братиславы можно назвать Девин, Карлову Вес, Дубравку и Новый город. Все они находятся вблизи лесов, садов и парков, благодаря чему здесь воздух чище и свежее, чем в центре. Также из этих микрорайонов открываются виды на Дунай, в частности из немногочисленных новых современных ЖК.

Цены на недвижимость здесь доступнее. Но, как и везде, есть свои недостатки. Например, в Девине регулярные пробки в часы пик и слабая инфраструктура. А Карлова Вес – холмистый район, что не очень удобно для долгих пеших прогулок, в частности мамам с колясками и маленькими детьми.

Легче в этом смысле жить в Дубравке: микрорайон находится на равнине, холмы лишь окружают, за счёт чего в нём чистейший воздух и тишина, но до различных инфраструктурных объектов (например, до торговых центров) далековато – нужно добираться транспортом или на машине. Зато это один из самых безопасных и тихих районов столицы.

Лесным и поэтому чистым воздухом может похвастаться и Новый город. В этом районе больше всего современных новостроек: «Три вежи» (Tri veže), «Тегелне поле» (Tehelné pole), «Урбан Резиденция» (Urban Residence). А ещё тут базируются некоторые больницы и онкологический центр.

Наиболее подходящими для семейной жизни братиславцы считают Ружинов и Петржалку. Первый дорогой – из-за пешей доступности к центру, второй дешевле – от него до центра не менее 30 минут на транспорте.

В Ружинове строят элитные новостройки, а вокруг них разбивают скверы, открывают крупные ТЦ, сады и школы, а ещё в районе хорошо развита сфера услуг. Здесь, кстати, тоже есть больница, однако она «элитная» – в ней, например, лечатся депутаты и министры. Выбивается из общего вида промышленная окраина микрорайона, где низкие экологические показатели.

Петржалку – самый большой и густонаселённый спальный район с высотками – для жизни выбирают примерно четверть братиславцев. Его любят за доступное жильё, многочисленные детские и спортивные площадки, леса с водоёмами, за парки, велосипедные трассы и тренировочные базы для собак.

Местные проблемы – это недостаточное количество парковочных мест, концентрация деловой жизни лишь в северной части и требующие реконструкции социально-культурные объекты, например дома культуры, построенные ещё во времена социализма.

Самыми бюджетными с точки зрения покупки и аренды недвижимости считаются Подунайские Бискупицы, Вракуня, Вайноры, Рача и Девинская Нова Вес. К примеру, двухкомнатную квартиру в них можно арендовать за €300 вместе с коммунальными услугами! Но все эти районы имеют свою специфику. Так, Рача «принадлежит» пенсионерам, а Подунайские Бискупицы – промышленный район, здесь расположен нефтеперерабатывающий завод. А ещё там есть так называемый Пентагон – пятиугольное здание 70-х годов XX века, за которым закрепилась слава самого неблагополучного жилого дома в Братиславе. Впрочем, местные жители стремятся навести порядок в районе и изменить этот образ.

Оставшиеся на юге микрорайоны – Русовце, Чуново и Яровце – представляют собой частный сектор. Хоть они и граничат с пригородными посёлками, виноградниками и полями, с административной точки зрения считаются городом. Выбирают их те, кому не нужно ежедневно добираться в центр столицы, а также кто предпочитает уединение.

Спрос и цены на недвижимость

Несмотря на пандемию, цены на жильё в Словакии растут, писал портал Global Property Guide¹ в ноябре 2020 года. И это на фоне высокого спроса (как со стороны местных, так и со стороны иностранных инвесторов) и низких процентных ставок (в среднем 1,52%).

К тому моменту, по данным Национального банка, средняя цена жилой недвижимости по стране выросла за год на 8,6% (с поправкой на инфляцию – на 5,7%), до €1,6 тыс. за кв. м. Самое дорогое жильё в Братиславе и области – цены выросли на 8,7%, до €2,2 тыс. за квадрат.

В прошлом году самый большой рост цен показали квартиры (в среднем 9,7%).

Количество комнат	Стоимость кв. м, €	Рост цен, %
1	2 266	8,9
2	2 108	9,5
3	1 901	11,9
4	1 860	6,9
5+	2 121	11,8

Для сравнения – стоимость домов увеличилась на 6,4%.

Цены на словацкую недвижимость не перестают расти и в 2021 году, тенденция к росту сохраняется и в Братиславе, сообщает Slovak Spectator². Стоимость однокомнатных квартир в столице – не менее €100 тыс³.

Олег Казанков, директор Rusky SK s.r.o.:

«Спрос на квартиры в Братиславе постоянно растёт, равно как и цены на жильё. В первую очередь это связано с тем, что Братислава – главный в Словакии город-работодатель, и зарплаты здесь заметно выше. Поэтому более половины работающих в столице людей – выходцы из других регионов Словакии.

Жизнь в Братиславе привлекает и иностранцев. Всё дело в расположении: столица Словакии находится на границе с Австрией и Венгрией, а также в непосредственной близости к Чехии.

Квартиры в новостройках раскупаются ещё в период проектирования. Востребованы буквально все районы. Но цены на квартиры значительно отличаются в зависимости от расположения! Больше всего на стоимость влияет расстояние до центра, где сосредоточено большинство рабочих мест. Логично, что локации ближе к центру дороже. Но цены на квартиры там часто неадекватны, потому что отвечают представлениям собственников, но часто не соответствуют техническому состоянию, износу и возрасту.

Стоимость аналогичных квартир в разных районах отличается на десятки тысяч евро. Так, двухкомнатная квартира в Старом городе дороже такой же в Дубравке в среднем на €100 тыс.

Вообще на местном рынке наиболее востребованы двухкомнатные квартиры площадью 50–60 кв. м. Они доступны по цене и подходят как для одного-двух владельцев, так и для молодых пар с ребёнком. Для последних это в первую очередь комфорт: у родителей своя комната, у детей своя. По тем же причинам двухкомнатные квартиры удобно и арендовать.

Ниже – средние за последние три месяца цены на двухкомнатные квартиры, полученные из системы backOffice®, которая исследует объявления на крупнейших в Словакии порталах о недвижимости.

Братислава 1, Старый город	€252 881
Братислава 2, Ружинов	€172 295
Братислава 2, Подунайске Бискупице	€131 203
Братислава 3, Новый город	€185 118
Братислава 4, Девинска Нова Вес	€143 434
Братислава 4, Дубравка	€152 737
Братислава 5, Петржалка	€166 609

Интерес к недвижимости, и прежде всего двухкомнатным квартирам, высокий. Поэтому на рынке нет в продаже достаточного количества таких объектов – причём ни в старых домах, ни в новостройках.

Поэтому, на мой взгляд, покупать двухкомнатную квартиру в Братиславе всегда выгодно! Если ищете объект для личного проживания, то окраины города по цене более доступны. Если же планируете сдавать недвижимость в аренду, лучше рассмотреть районы поближе к центру: там доходность будет выше».

---

Источники информации: 1 – Global Property Guide, 2 – Slovak Spectator, 3 – At Home Network

Фото: unsplash.com (Martin Katler), upload.wikimedia.org, предоставлены экспертом