Содержание недвижимости в Болгарии

Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники, вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Читайте о процедуре приобретения недвижимости в Болгарии.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15% до 0,25% от стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14-0,45 % от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора. Его размер зависит от стоимости объекта, престижности и транспортной загруженности района.

Например, в элитном центре Софии он составляет 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогичная ситуация по всей стране. Чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем ниже налог.

Выплачивать налоги нужно два раза в год, до 30 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%. Можно платить и поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября). Но в таком случае скидка не предоставляется.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилых комплексах с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т.п.), то плата будет составлять от €5 до €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5-10 евро в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счётчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. По данным энергетической компании EVN, которая обслуживает Южные регионы Болгарии:

• Дневной тариф – около €0,23 за кВт/ч.
• Ночной тариф – €0,13 за кВт/ч.

Ночной тариф почти в два раза ниже, поэтому любую технику, с повышенным потреблением энергии, например, стиральную машину, выгоднее использовать по ночам.

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2020 году тариф на водоснабжение в среднем составляет €1-2,5 за кубометр.

Отопление

В крупных городах Болгарии есть централизованная система отопления. В более мелких и в сельской местности проблема отопления решается за счёт газовых и электрических котлов, обогревателей или печей/каминов. В курортных регионах самый распространённый способ отапливать помещение - кондиционеры и электрические обогреватели.

Интернет, ТВ, телефон

Доступ в интернет обычно обходится в €8-15 в месяц. За стационарный телефон придётся платить от €3 до €13 в месяц, а кабельное или спутниковое телевидение стоит €7-15.

Страхование недвижимости

В Болгарии не обязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. В среднем, страховка квартиры стоимостью €60-100 тыс. на одном из болгарских курортов составляет €90-175 в год.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном берегу, стоимостью €25 000.

• Налог на недвижимость –€40 в год
• Коммунальный налог – €35 в год
• Товарищество собственников – €400 в год.
• Водоснабжение – €10-20 в месяц
• Электричество – €40-50 в месяц.
• Интернет, ТВ, телефон – €15-20 в месяц.

Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии?

В Болгарии есть несколько способов оплаты коммунальных услуг:

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счета.

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Управляющая компания. Большинство курортных комплексов в Болгарии имеют управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счета в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4-6% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде средняя стоимость квартиры в Софии составляет €350-500 в месяц, в Бургасе – €300-400, Пловдиве – €250, в Варне – €350 , на Солнечном Берегу – около €250.

В феврале 2020 года в Болгарии приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья посуточно. Для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине и оплатить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. В среднем – от €20-50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъёмников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи, успешно сдавать жильё в аренду и получать плату, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок существует давно и хорошо развит. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенный процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Стоимость жизни в стране

Болгария – одна из самых недорогих стран Европы, за что и любима множеством иностранных отдыхающих. В известном рейтинге «Cost of Living Index» от Numbeo Болгария стоит на 84-м месте в мире.

Чтобы определить сумму, которой будет достаточно для комфортной жизни в Болгарии, можно ориентироваться на уровень средней зарплаты. В 2020 году по данным Национального статистического института она составила около €735 в месяц.

Продажа недвижимости

Российские покупатели многие годы были главными инвесторами на болгарском рынке недвижимости. Самой большой популярностью пользовались апартаменты на приморских курортах.

В 2019-2020 годах интерес россиян к недвижимости Болгарии снизился, многие из них превратились из покупателей в продавцов. Вероятная причина, помимо локдаунов 2020-го года, – падение курса российского рубля.

С другой стороны, ожидаемое вступление Болгарии в зону евро и доступные проценты по ипотеке побуждают рациональных болгар инвестировать в недвижимость с целью сбережения своих накоплений.

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Другие расходы при продаже

Фиксированных процентов оплаты работы риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3-5% от суммы сделки, либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке продавец также оплачивает затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до €300, в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах помимо коммунальных услуг оплачивают сборы в товарищество собственников.

Благодарим за помощь в создании материала Людмилу Шабанину из компании New Estate Russia.