«Найти интересную недвижимость для себя сейчас более чем реально»...
Прошедший год изменил отношение покупателей к покупке жилья за границей. Кто-то быстро сориентировался и даже активизировался, кто-то, напротив, отложил сделку. Какие факторы стоит принимать в расчёт, делая выбор в условиях закрытых границ, ограниченного предложения и неоднозначных прогнозов? Эти вопросы мы обсудили с генеральным директором агентства Rentsale Юлией Титовой.
.png)
Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale, победитель национальной премии «Эксперт рынка недвижимости – 2018» в номинации «Зарубежная недвижимость»
Покупая для себя
– Юля, считается, что выбор зарубежной недвижимости надо начинать с определения цели. Ты также всегда замечала, что нет хорошего или плохого времени, если покупаешь для себя, – цена тут главное.
– Знаешь, сейчас, по-моему, как раз хорошее время, если покупаешь для себя…
– Потому что можно найти выгодный вариант?
– Потому что адекватные продавцы, понимающие, что эффект пандемии закончится не завтра, готовы снижать или по крайней мере обсуждать цену. Это не означает, что они на каждом углу кричат о скидках. Те, кому необязательно продавать срочно, просто снимают объект с продажи до лучших времен. А вот если жизнь заставляет – приходится двигаться по цене. Ведь покупателей объективно стало меньше, и продать – тем более срочно – сложнее.
Мы видим, что число сделок в 2020 году сократилось. Обычно, после этого снижаются и цены, и важно найти нужный момент.
– Но ведь пока снижения цен мы не видим. К тому же рынок неоднороден, и всё зависит от страны.
– Естественно. Я бы уточнила также, что от страны зависит, насколько люди готовы к переговорам. Например, в Италии, где вообще не бывает сильных скачков, или в Германии, где продолжается рост, торг если и возможен, то весьма умеренный - как всегда. Если же говорить о менее стабильных странах, то и ценообразование там будет совершенно иное, и гибкость продавцов - не всегда, но в отдельных случаях -тоже.
Рынок недвижимости инертен, и за несколько месяцев ситуация кардинально не может измениться. Эффект тут скорее накопительный. Люди – и продавцы, и покупатели – пока что не решили, надо им активизироваться или нет. То есть они думают, но не принимают конкретные решения. Отчасти потому, что просто не понимают, как в условиях ограниченной мобильности провести сделку технически.
Поэтому когда я говорю о возможном снижении цен, не стоит воспринимать это как прогноз массовых распродаж. Их нет и очевидно не будет. Мой посыл в данном случае таков: если выбираешь для себя, то найти что-то интересное – в том числе по цене – сейчас более реально, чем, скажем, год назад. И - вероятно - проще, чем будет через полгода или год, когда границы откроют, и начнет сказываться отложенный спрос.
– Ты говоришь о специфике каждой страны. Тогда хочу спросить тебя о Кипре. История с отменой гражданства пока, если судить по статистике, не повлияла на цены. Значит, повлияет в недалеком будущем?
– Думаю, на Кипре цены будут пересматриваться из-за нескольких факторов. Не все они сделают продавцов более гибкими - пандемия ведь проводит к уменьшению не только спроса, но и предложения. Во-первых, некоторые уже запланированные стройки просто не начинаются. Во-вторых, застройщики не выходят с новыми проектами – об этом говорят много. Но это пока не приводит к дефициту, а значит не влияет на цены - и причин к их снижению сейчас явно больше!
Конечно есть уже начавшиеся стройки, которым не избавиться от статуса элитных. Они нацелены на узкую аудиторию, и их, пусть позже, продадут. Но ведь на Кипре к элитным себя причисляли и проекты, таковыми вовсе не являющиеся. Вот их застройщики сейчас вынуждены пересматривать и концепцию, и аудиторию. Скажем, планировали продавать апартаменты блоками под гражданство, а сейчас пытаются реализовать их по отдельности – под ВНЖ. И несмотря на то, что сделка уже не будет оптовой, цены как минимум сохранят, а, вероятно, и снизят.
– А вот, например, в Турции всё хорошо – вторая половина года так просто бьёт рекорды.
– Не поспоришь. Турция и её сфера недвижимости зависят от многих факторов, в том числе нюансов внешней политики, но сейчас её рынок на коне. Это единственная страна, которая в пандемию так широко открыла границы, и сейчас турки пожинают плоды этой открытости. В пользу Турции ещё и то, что через неё сейчас летают на другие континенты.
Даже когда был полный локдаун, бронирование шло полным ходом, и застройщики себя чувствовали хорошо. А уж когда границы открыли, люди поехали завершать сделки – отсюда рекорды, что доказывает в том числе интерес к недвижимости людей во всем мире…
Покупка для переезда
– То есть корреляцию между свободным въездом, активным туризмом и ростом цен никто не отменял…
– Безусловно. Больше приезжают – больше покупают, и коронавирус тут – отрицательный фактор. Другой момент: из-за ограничений значительно вырос интерес к программам ВНЖ и гражданства.
– Интерес вырос, но пандемия и тут осложнила работу.
– Первое, что хочу заметить: понимая массовый интерес к иммиграции, государства тоже стараются усилить свои позиции. Вот пример: Испания одна из немногих стран, чьё посольство в Москве открыто и активно рассматривает заявки на ВНЖ по недвижимости – правда, там большие очереди. Работают посольства Греции и Италии, причём занимаются они не туристическими, а медицинскими, студенческими и бизнес-визами. Цена вопроса от €1000 до €1500. Конечно, заявки всё равно сейчас рассматривают месяцами – могу подтвердить на собственном опыте: мой ребёнок сдавал документы в сентябре и до сих пор визу не получил.
Что будет дальше, непонятно. Но локдаун однозначно показал, что перемещаться по миру можно лишь при наличии ПМЖ, ВНЖ, гражданства. Это толкает на поступки. Люди, которые хотят вернуть себе свободу передвижения, должны действовать сейчас. Пускай это не быстрый процесс, но возможность подавать документы на ВНЖ есть. Испанцы, как я уже сказала, принимают в Москве. Греки – решают вопрос в Греции по доверенности, киприоты на Кипре. Да, ожидание может растянуться на месяцы, но, имея бумагу, подтверждающую подачу заявления, уже можно выезжать. Конечно, это связано с расходами, с доверием к посредникам, но всё равно движение идёт.
– Но если пока ВНЖ нет, а хочется посмотреть, что покупаешь, сделать ничего нельзя.
– Почему нельзя? Во многие страны можно приехать через ту же Турцию. Тут проблема скорее психологическая. По всему миру введены ограничения, закрыты кафе – рестораны – музеи – парки аттракционов, везде комендантский час, и совместить приятное с полезным не получится. Ехать придётся строго по делу.
– Получается, перед поездкой нужно сказать себе, что будет именно так и никак по-другому?
– И ещё важно быть готовым к тому, что на поездку сегодня нужно больше денег, чем обычно: предстоят сложные перелёты, тесты, возможны визовые расходы. Но выбора нет. Альтернативы – решиться на дистанционную сделку или ждать. Большинство выбирает ждать. Единицы медленно, но действуют.
С другой стороны, скажу по опыту своей компании: у нас ни одна сделка, намеченная в начале года, не развалилась. Люди, которые, образно говоря, одной ногой были в сделке, могут ждать, откладывать, топтаться на месте, но у них реальный интерес, а значит, отложенный спрос есть.
– Важно только помнить, что предложений, которые есть сейчас, в тому времени, как покупатель «созреет», скорее всего уже не будет…
– Да, но появится что-то новое и не факт, что менее интересное. Приведу личный пример: ко мне обратились клиенты, желающие купить квартиры на Кипре дешевле €100 тыс. Таких предложений всегда очень мало, но – опять же если мы говорим про конкретную страну – думаю, они ещё будут. Я прекрасно помню, что происходило на острове ещё до истории с паспортами, когда рынок не был перегрет. Было много дешёвых объектов. Сейчас таких нет, но, думаю, произойдёт переоценка ценностей, и они вновь появятся…
Если же говорить не о конкретной стране, а в целом, повторюсь: у некоторых продавцов есть потребность получить деньги немедленно. Они готовы двигаться по цене, но такие варианты надо искать - и искать прямо сейчас. Потому что есть отложенный спрос, который после открытия границ сметет большинство вариантов - и выгодных, и не очень.
Инвестиции
– Третья цель, которую декларируют покупатели, – сохранение денег или, более широко, инвестиции. На твой взгляд, прошедший год сделал такие покупки более или менее реальными?
– Поскольку в моменте все оперируют не фактами, а ощущениями, нужно подождать цифр с итогами 2020 года. Хотя уже очевидно, что с краткосрочной арендой всё было плохо, и гарантировать, что в 2021 году рынки непременно стабилизируются, невозможно. Любые утверждения здесь будут весьма и весьма смелыми. У меня, например, ощущений, что всё стабилизируется нет.
– Получается, надо выбирать те страны, куда туристы приезжают, – ту же Турцию? Или ориентироваться на стабильные рынки а-ля Германия?
– Пожалуй. Хотя в Турции надо помнить про ограничения при сдаче в аренду туристам: если у вас всего одна квартира, заниматься этим самостоятельно, без лицензии, просто незаконно.
Что же до Германии, то схема покупки доходного дома или квартиры, в которой живёт арендатор, по-прежнему работает. Но арендаторы в Германии очень защищены, а в текущей ситуации кто-то мог и потерять свою работу. Увеличился риск отсрочек, недоплат. Разумеется, это не массовая ситуация, и вероятность сохранить доход в Германии выше, чем в других странах. Но сказать, что тут совсем ничего не меняется, нельзя.
– То есть, если у кого-то есть «лишняя» сумма в евро, стоит подождать?
– Недвижимость в любом случае приносит больше, чем банковский вклад. Конечно, играть стоит – вопрос в том, во что и как вкладываться. Всё очень сильно зависит от конкретной ситуации. Например, планируете ли вы сами пользоваться доходным жильём и если да, то как часто? Есть ли планы приезжать в апартаменты с детьми? Хотите ли вы жить в своей квартире на пенсии? Положительные ответы на эти вопросы примерно очерчивают круг интересных вам стран. Если покупаемая недвижимость для вас просто инструмент дохода – это другой вариант; если вы одновременно рассчитываете на получение «золотой визы» – третий.
Я не могу дать общий точный ответ, поскольку мы имеем задачу со многими переменными. А значит, и вариантов ответа будет много.