Сама стабильность? Главные тренды рынка недвижимости Швейцарии – 2020

Рынок недвижимости Швейцарии с уверенностью можно назвать уникальным. И кризисная ситуация 2020 года дала тому новое подтверждение. Локдаун на время остановил экономическую активность, однако после ослабления ограничений разные сегменты рынка продолжили развиваться. И пока ничто не говорит о том, что покупатели могут рассчитывать на скидки…

Рынок: взгляд сверху

Эксперты швейцарской финансовой группы Credit Suisse изучили ситуацию в трёх основных секторах на рынке строящейся в Швейцарии жилой недвижимости. А именно: дома на одну семью, кондоминиумы и квартиры под аренду. На сегодняшний день там прослеживаются разнонаправленные тенденции, однако такая картина была заложена их многолетним развитием.

Количество одобренных разрешений на строительство по различным сегментам жилья. Красным цветом показаны квартиры под аренду, зелёным – кондоминиумы, синим – дома на одну семью. Источники: Baublatt, Credit Suisse

Как мы видим, сегмент арендной недвижимости имеет многолетнюю тенденцию к росту, тогда как количество разрешений на строительство домов для одной семьи и кондоминиумов за тот же период синхронно снижается.

Ксения Сорокина

Эксперт

Moscow Sotheby’s International Realty

Действительно, мы видим рост спроса на инвестиции в недвижимость Швейцарии, так как на сегодняшний день это максимально безопасный вариант сохранения капитала. Рынок недвижимости в Швейцарии – один из самых стабильных и востребованных, именно поэтому текущая ситуация с пандемией на него практически не повлияла.
Некоторые застройщики немного отложили запуск строительства новых объектов – такая тенденция наблюдается во многих европейских столицах. Что касается выдачи разрешений на строительство, то мы видим в начале незначительный спад, но уже с июля всё работает в стабильном режиме. Некоторые застройщики приняли решение отложить начало строительства до 4 квартала 2020 года, но это не общее настроение рынка, а лишь частные случаи.

Квартиры для аренды: объёмы быстро восстанавливаются

Первый квартал текущего года во всех секторах был отмечен общим спадом. Однако в сегменте аренды он, очевидно, носил временный характер. Хотя количество разрешений на строительство упало на 21% по отношению к предыдущему кварталу, большая часть этого снижения была компенсирована уже во втором квартале увеличением на 15%. При этом показатель заметно вырос по сравнению со вторым кварталом 2019 года – на 12%.

С технической точки зрения, часть компаний в сфере недвижимости Швейцарии была готова к дистанционной работе, что смягчило удар по экономике. «Правительство Швейцарии одним из первых в Европе начало снимать карантин, поэтому ситуация 2020 года оказала минимальное влияние на экономику», – добавляет Ксения Сорокина.

Одной из основных причин такого увеличения стало то, что заявки на проектирование крупных проектов, поданные в конце 2018 и в течение 2019 года, были одобрены совсем недавно.

Если смотреть собственно на заявки на проектирование, то их количество в сегменте квартир для аренды также выросло. Однако в этой области спад длился несколько дольше, и во втором квартале тренд оставался отрицательным. С мая количество поданных заявок на проектирование было уже выше среднего: фактор коронавируса ослаб, а отрицательные ставки по банковским вкладам остались.

В такой ситуации инвесторам выгоднее вкладываться в арендное жильё, несмотря на высокий уровень пустующих площадей. Так, с 2016 года количество пустых квартир в Швейцарии выросло на треть, причём, если в крупных городах на просмотр квартиры в аренду выстраиваются очереди, в сельской местности новостройки могут стоять наполовину пустыми, но жильё всё равно продолжает возводиться.

Ксения Сорокина

Эксперт

Moscow Sotheby’s International Realty

В Швейцарии спрос на аренду жилья всегда превышал предложение, именно поэтому данный сегмент рынка восстановился максимально быстро, и негативное влияние кризиса практически не прослеживается. При этом спада арендных ставок также нет. Арендные квартиры сегодня – один из самых востребованных сегментов рынка, этому способствует и глобальная мировая тенденция роста спроса на аренду жилья, а не на покупку.

Отрицательные процентные ставки по депозитам стимулируют инвесторов вкладывать капитал в сегмент жилья для аренды

Объёмы строительства арендных квартир продолжают расти, особенно в Цюрихе, а также в регионах Цуг и Люцерн. Более того, ожидается, что во многих местах доля этого сегмента в общем жилищном фонде вырастет сильнее, чем в предыдущем году. Однако в западной Швейцарии и особенно в Тичино только в нескольких регионах появится множество новых квартир для сдачи в аренду.

Жильё для собственного проживания: объёмы недостаточны, цены растут

Совершенно иначе обстоит дело с жильём, в котором будут жить его владельцы. В то время как фонд арендного жилья, вероятно, вырастет на 1,1% за следующие 6-18 месяцев, ожидаемое увеличение объёмов жилья для проживания собственников составит всего 0,8%. За последние 12 месяцев было одобрено строительство только около 11 800 кондоминиумов и 5 750 домов для одной семьи – рекордный минимум.

В результате на рынке сохраняется напряжение. Так как процентные ставки по ипотеке остаются низкими, общие условия для покупки жилой недвижимости по-прежнему благоприятны. Однако количество строящегося жилья для владельцев остаётся недостаточным, что приводит к повышенному спросу. Повышается спрос – значит, растут цены. На эту тенденцию до сих пор не смогли повлиять последствия пандемии COVID-19.

Так как ситуация в экономике пока не стабилизировалась, рост цен на недвижимость для собственников может несколько замедлиться, но в целом в 2020 году он сохранится. Единственным фактором, который по-прежнему ограничивает спрос и рост цен, являются строгие требования к финансированию (на основе расчётной стоимости жилья) для потенциальных покупателей.

Ксения Сорокина

Эксперт

Moscow Sotheby’s International Realty

Планируется, что уже в середине 2021 года ситуация со строительством нового жилья стабилизируется. 2020 год показывает меньший рост стоимости недвижимости, чем прогнозировалось. Количество предложений на рынке недвижимости Швейцарии всегда было ограничено, поэтому сложно утверждать, что именно COVID -19 стал этому причиной.

Темпы строительства домов и квартир для собственного проживания, скорее всего, останутся низкими

Перелома тренда не предвидится: число заявок на проектирование односемейных домов и кондоминиумов всё ещё ниже долгосрочного среднего уровня, в результате чего дефицит жилья остаётся. И, пока сохраняются отрицательные процентные ставки, спрос на многоквартирные дома, по видимости, останется высоким. Поэтому в центре внимания застройщиков останутся арендные квартиры, а не жильё для собственников.