Как на испанский рынок недвижимости повлияла пандемия? Мнение эксперта

Закрытие границ и введение карантина определённо повлияло на испанскую недвижимость. То, что происходит в стране сейчас, можно назвать режимом ожидания. В ближайшей перспективе прогнозируется небольшое падение цен. А вот «откатится» ли оно назад с завершением карантина, обсудили на вебинаре с экспертом, генеральным директором компании EspanaTour Александром Дашевским.

Быт в Испании сейчас

В стране продолжается карантин. В городе Торревьеха, где находится офис компании EspanaTour, ситуация аналогичная. Ездить разрешено только в ближайший магазин и аптеку. Также допускается перемещение по городу руководителям компаний – со специальным пропуском. Разрешение на работу есть также у строительных компаний, поэтому стройки идут, и о задержках сроков сдачи в эксплуатацию можно не переживать.

Испанцы – законопослушные граждане. Все сидят по домам, улицы города пустые, никто не гуляет. Местные в таких вопросах похожи на немцев – закон не нарушают. Но нужно отдать должное и правительству – в тяжёлой ситуации ни бизнес, ни людей не оставляют, выделяя каждому помощь в размере 75% от заработной платы, если этого не может делать работодатель.

Люди не паникуют, ажиотажа в магазинах давно нет, а вот продукты, напротив, имеются, причём в огромных количествах. В супермаркеты запускают по специальной очереди, так что толп нигде нет. В небольшом магазине и вовсе больше 10 человек одновременно не находится. Те, кто опасается выходить даже за продуктами, пользуются доставкой – эти сервисы сейчас получили большой толчок к развитию.

Рынок недвижимости в Испании сейчас

Несмотря на то, что банки и нотариусы работают, на данный момент нет ни продаж, ни показов. С середины марта по 25 число даже звонков не было – люди испугались происходящего. Но уже после 5 апреля интерес активизировался. И сейчас новый покупатель – это не тот, кто «хочет купить дёшево», а тот, кто просто «хочет купить». Люди ждут предложений.

Изменения на рынке – это, прежде всего, изменения цен. Но на данный момент этого нет. Продавцы заняли выжидательную позицию и смотрят, чем закончится кризис. Покупатели, в свою очередь, конечно, ждут падения цен. И конечно, по прогнозам, оно произойдёт – примерно на 15-20%. Но спустя несколько месяцев после карантина цены должны частично «откатиться» к докризисным показателям.

Экономика Испании сама по себе сильна, сейчас ей также оказывает поддержку Европарламент. Так что приостановка деятельности всех национальных институтов и рынков – временна. Более того, ситуация на испанском рынке недвижимости сейчас даже устойчивее, чем в кризис 2008-го. К тому году рынок подошёл с бОльшим количеством ипотек – из десяти сделок восемь были ипотечными. То есть 80% проданной недвижимости было ничем не подтверждено. Сейчас ситуация обратная: из десяти сделок только три ипотечные. То есть в семи из десяти случаев в обороте живые деньги.

Что делать сейчас?

Самое грамотное решение на карантине – изучать рынок. Например, представители EspanaTour пока готовят покупателей к будущим сделкам, обучают их, высылают информацию, проводят вебинары и выпускают полезные видео на YouTube-канал.

Вообще, нынешняя обстановка очень показательна: если компания работает сейчас, значит у неё есть экономический запас. Это, в свою очередь, характеризует её как сильного и профессионального игрока рынка. Скорее всего, действующие в современных реалиях фирмы устойчивы, и именно они останутся на плаву после кризиса.

Их клиенты к середине-концу мая, когда в Испании снимут карантин, будут не просто покупателями, а профессиональными покупателями. Они будут знать, как оформить ипотеку или рассрочку, какими налогами облагается недвижимость, кто может претендовать на «золотую визу» и многое другое.

Что касается сделок сейчас, то их технически можно провести удалённо. Но для этого должен быть счёт в испанском банке, а на его открытии нужно присутствовать лично.

Прогноз: что будет с Испанией после карантина

Размышлять сейчас о том, что будет через месяц, два или полгода, сложно. Особенно в ситуации, когда достоверно неизвестны сроки карантина. Поэтому написанное ниже – лишь частное мнение, основанное на опыте кризисов прошлых лет и предполагаемом снятии ограничений в середине или конце мая.

Цены

Стремительного и массового обвала цен не предвидится.

На первичном рынке ожидается спад на 15-20%, но при благоприятных раскладах к концу 2020-го цены добавят себе порядка 10%. Итоговое 10-процентное снижение считать существенным не стоит. Такую скидку можно было выгадать при торгах даже несколько месяцев назад, до пандемии.

Некоторые строительные компании уже предлагают скидки в 5-8%. Но нужно понимать, что эти случаи единичны – например, на последние пять квартир в комплексе. Кто-то сейчас привлекает покупателей не скидками на сами объекты, а подарками – дарят технику или мебель. Торговаться же со строителями практически бесполезно – у них строгий расчёт, работать в минус они не станут. Им проще заморозить стройку, а после карантина реализовать объекты по докризисным ценам.

На вторичном рынке сейчас всё стабильно. Однако именно «вторички» может коснуться так называемый задержанный спрос. Те люди, которые хотели продать квартиру в феврале-марте, так же будут пытаться реализовать её, только их предложение перейдёт на май-июнь. В это время на рынок выйдут новые квартиры, произойдёт переизбыток предложения и, как следствие, снижение цен.

Кредиты

Можно ожидать, что изменения коснутся и кредитования. Банки будут активнее давать кредиты, но более тщательно проверять заявки. Уже сейчас они предлагают помощь в виде кредита под 3–4% годовых, иногда меньше. Так осуществляется помощь от государства – не просто раздают деньги, а реализуют их через кредитные системы.

Аренда

Рынок аренды сегодня находится в бОльшей неопределенности, чем рынок жилья. Особенно это касается курортной недвижимости. Но опыт предыдущих кризисов показывает, что даже если у людей не будет средств на покупку квартиры, они найдут деньги на путешествия. Так что нынешняя тенденция к спаду переломится с открытием туризма.

Также «на руку» рынку аренды идёт его мобильность. Цену на объект можно изменить в течение 20 минут. Кто первый сделал демпинг, тот квартиру и сдал. Так что если владельцы квартир будут регулировать цену в зависимости от потребностей клиентов, они останутся на плаву.

Туризм

После карантина люди захотят куда-то поехать. И даже если границы с другими странами будут закрыты до конца лета, то турпоток компенсируется внутренним рынком. Раньше испанцы путешествовали по Европе, а сейчас будут – по Испании. Клиент не пропадёт, он изменится.

Вывод

Покупателям действительно стоит ожидать небольшого послабления в ценах. Поэтому при открытии границ в мае стоит сразу же задуматься о покупке. Однако ждать серьёзного снижения нет смысла – экономика Испании сильна и может выдержать период затишья без обвалов рынков.

Изменятся, скорее всего, и пропорции покупательских целей. Раньше в среднем 10% покупателей испанской недвижимости задумывались о переезде, 20% искали жильё для личного отдыха, остальные 70% инвестировали. Сейчас эксперты говорят о том, что увеличится процент покупателей, которые хотят получить ВНЖ. Возможно, уменьшится количество покупателей, вкладывающихся в недвижимость для последующей сдачи в аренду.