Почему недвижимость США приносит доход даже в кризис

Инвестиции в американскую недвижимость и, в частности, в арендное жильё всегда считались гарантией стабильности и постоянного дохода. Каких изменений ждать в ближайшем будущем и как влияют на рынок экономические потрясения и эпидемии – в недавнем прошлом и сейчас, в США и во всем мире?

Что происходит на рынке недвижимости США прямо сейчас

Несмотря на глобальные потрясения, американская недвижимость остаётся надёжным вариантом для защиты капитала от нестабильности. Об этом говорят доступные аналитические данные, которые мы с командой OPISAS приводим в этой статье.

Контрмеры, принимаемые различными государствами для ликвидации чрезвычайной ситуации, уже сейчас существенно влияют на финансовые рынки. Они более волатильны, чем когда-либо. Пришло время оценить влияние кризиса на реальную экономику.

К каким последствиям приведёт в ближайшем будущем сочетание ограничительной политики и нестабильных финансовых рынков – с одной стороны, и решительных мер поддержки граждан и предприятий – с другой?

Пока рано строить глобальные сценарии будущего. Но если мы рассмотрим такой специфический сектор рынка, как долгосрочная аренда жилья в США, то уже сможем получить достоверные показатели. Это стало возможным благодаря точным и подробным исследованиям, в которых анализируется поведение рынка во время прошлых эпидемий и кризисов в Соединенных Штатах и во всем мире.

Эти данные показывают, почему жилая недвижимость, которая сдаётся в аренду рядовым американцам, может стать эффективным средством борьбы с волатильностью мировых рынков. Причина – в стабильной и непрерывной доходности, а также в том, что речь идёт о реальной собственности, от которой у вас есть ключи.

В определенных категориях недвижимости до 80% проживающих являются арендаторами. Среднему американцу всегда будет нужна крыша над головой. И эта черта сделала рынок аренды жилья в США стабильным.

Отметим, что администрация США поддерживает реальную экономику с помощью чрезвычайно прагматичных мер:

• Прямые выплаты американцам: $1200 для взрослых и $500 – для детей. Законопроект предоставит финансовую помощь лицам, которые указали до $75 000 в своих налоговых декларациях за 2018 или 2019 год. Средний доход домохозяйств в США на январь 2019 составил $63 688.
• $850 млрд субсидированных займов и помощи компаниям.
• Гарантии от ФРС (Центробанк США) на образовательные кредиты, покупку автомобилей, кредитные карты.

Рынок недвижимости США совсем не тот, что в 2008 году

Чтобы прогнозировать будущее, нужно извлечь уроки из прошлого. Невозможно строить достоверные гипотезы, если мы хотим понять будущее рынка недвижимости США, а в качестве отправной точки берём кризис субстандартного кредитования 2008 года.

Тогда всё началось с аббревиатуры ARM (Adjustable-Rate Mortgage – регулируемая процентная ставка ипотеки). До 2008 года ипотека с такими ставками, даже без первого взноса, предоставлялась заявителям с низким или очень низким кредитным профилем и с нерегулярными доходами.

В наше время такого больше нет. Массовая практика рискованных ипотечных кредитов ушла в прошлое. В частности, пресловутая ARM переформатирована и теперь применяется на совсем других условиях:

• Введены ограничения на повышение процентной ставки со временем.
• Заявитель должен предоставить подтверждение своей финансовой состоятельности даже при возможной высокой процентной ставке.
• Необходима полная документация.
• Обязательный авансовый платеж.
• Выдача ипотеки невозможна при кредитном рейтинге ниже 620.

Выделю самое главное: во времена пузыря на рынке недвижимости, до кризиса субстандартного кредитования 2008 года, ипотечные займы по лучшим ставкам предоставлялись претендентам с кредитным рейтингом 620-640. Сегодня средний рейтинг тех, кто получает кредит по такой ставке, – 751.

Потенциал роста цен из-за обнуления кредитных ставок

Всего несколько месяцев назад некоторые американские аналитики прогнозировали стабилизацию американского рынка недвижимости. Они основывались на нежелании ФРС снижать процентные ставки, что привело к подорожанию кредитов.

Мысль была довольно простой: если ставки продолжат расти, получить ипотеку будет всё дороже, что выведет некоторых потенциальных покупателей с рынка. Это приведёт к сокращению спроса с последующей корректировкой цен.

Но в последние дни ФРС развернула свою денежно-кредитную политику на 180 градусов, снизив ставки до нуля.

Рассуждая тем же способом, мы понимаем, что в среднесрочной перспективе, когда эпидемическая ситуация будет под контролем, это важное решение может оказаться фактором повышения спроса на ипотечные кредиты и последующего роста цен на жилье.

Как эпидемии и экономические спады влияли на рынок недвижимости в прошлом

Zillow.com, один из крупнейших порталов по недвижимости в США, недавно выпустил подробное исследование с оценкой влияния недавних чрезвычайных ситуаций на рынок недвижимости. Речь шла об эпидемии SARS 2003 года в Гонконге и о первых данных, поступивших сейчас из Китая.

Исследование представляет особый интерес, поскольку помогает предоставить, какими могут быть различные сценарии будущего:

• Во время эпидемии атипичной пневмонии в Гонконге в 2003 году экономика резко остановилась: падение ВВП составило 5-10%. Однако отскок и последующий рост были такими же быстрыми, когда эпидемия закончилась.
• Такая модель отличается от стандартной рецессии, при которой экономика падает 6-18 месяцев, а затем медленно восстанавливается.
• Во время эпидемии цены на жильё в Гонконге оставались стабильными.
• Вместо этого на время практически остановились сделки: их число сократилось на 72%.
• Потенциальные покупатели просто перестали посещать жилье. Они избегали контакта с людьми из-за «тактик уклонения» (отказ от поездок, ресторанов и коллективных встреч), то есть, принимали обязательные меры социального дистанцирования.
• Когда эпидемия закончилась, объёмы сделок вернулись к прежним показателям.
• Во время нынешней чрезвычайной ситуации в Китае первые новости также показывают, что снизились не цены на жильё, а количество сделок (до 98%).

То есть, исходя из данных о недавнем прошлом и о сегодняшнем Китае, можно ожидать временного замораживания рынка недвижимости на период чрезвычайной ситуации без особого влияния на цены.

Что касается сегодняшнего дня, трудно с точностью предсказать развитие и последствия экономического спада, связанного с эпидемией. Это зависит от того, как будет распространяться болезнь, и от введенных контрмер.

Помимо анализа влияния SARS на экономику, существует обширная литература о вероятных экономических последствиях эпидемий гриппа. Бюджетное управление Конгресса США (CBO) суммировало значительную долю таких публикаций, представив предварительные данные о сокращении ВВП при различных сценариях:

• При тяжелой эпидемии гриппа (на уровне «испанского гриппа» 1918 года) предполагаемое падение составляет около 4,25% от текущего ВВП.
• При средней эпидемии (похожей на «азиатский грипп» 1957 года и пандемию гриппа 1968 года) – примерно 1%.
• В обоих случаях CBO предвидит, что экономическая активность быстро восстановится в конце эпидемий, что соответствует данным об эпидемии в Гонконге.

А что же цены? Как недвижимость США реагирует на экономические спады

Посмотрим, что происходило с ценами на жильё и объемами сделок в США во время последних «стандартных» экономических спадов.

Как ни странно это звучит, спад необязательно подразумевает отрицательные показатели рынка недвижимости. На самом деле, он, как правило, даёт противоположный эффект, как видно из приведенной ниже диаграммы, которая учитывает цены на жильё во время последних пяти спадов в экономике США с 1980 года.

• Только два раза, в 1990 и 2008 годах, цены на жильё упали.
• В 1990 году – менее чем на 1%.
• В 2008 году сам экономический кризис произошёл из-за крушения рынка недвижимости.
• Во время трёх других спадов цены на жильё выросли.

Подводя итог, можно сказать, что рынок недвижимости – это сектор базовых необходимых благ, и независимо от того, рост на нём или спад, людям всегда нужно будет место для жизни. И так как это базовая потребность, он сам по себе становится фактором, сдерживающим волатильность цен.

В США арендная плата не зависит от цен на жильё, и цифры 2008-2009 годов это подтверждают

Если проанализировать тенденции рынков недвижимости и аренды в период рецессии 2008 года – самого серьезного снижения цен на жильё, мы обнаружим, что арендная плата не следовала общей тенденции.

Арендная плата в действительности ещё меньше страдает от рецессии. Достаточно посмотреть на данные за 2008-2009 годы.

• Средняя арендная плата, рассчитанная по данным Forse («справедливая рыночная аренда») для квартиры с 3 спальнями, росла с постоянной скоростью, даже когда цены на жильё падали.

• Арендная плата, вероятно, увеличилась, когда владельцы лишились своих домов, и им пришлось полагаться на рынок аренды, что способствовало увеличению спроса на топливо.
• Уже по приведенной ниже диаграмме, составленной на основе данных Федеральной резервной системы, видно, что аренда продолжала расти в течение рассматриваемого периода времени (раздел выделен серым цветом).

• Только в 2010 году арендная плата получила быструю корректировку.
• Арендная плата в большей степени связана с уровнем личных доходов.
• В целом она соответствует им, но не постоянно и с некоторой задержкой.

Подтверждение этому можно найти на следующем графике, который сопоставляет ценовые тренды со средним доходом домохозяйства.

Итак, во время экономических спадов арендные платежи не следуют тенденциям цен на недвижимость. Вместо этого они могут реагировать на сокращение доходов, но с некоторой задержкой и временными, мягкими корректировками.

В этом случае следует помнить о быстрой реакции американской финансовой системы. Как правило, за сокращением доходов всегда следуют:

• снижение налогов на имущество,
• снижение взносов ТСЖ.

При этом чистая доходность от аренды в этом виде недвижимости в действительности остаётся неизменной.

Высокий спрос против низкого предложения. Формула стабильности

Аналогично всем прочим рынкам, рынки недвижимости и аренды также основаны на соотношении спроса и предложения.

Какова текущая ситуация на этих двух рынках в США и чего нам ожидать в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, лучше начать с оглядки на бум на рынке недвижимости до кризиса 2008 года.

Что было до 2008 года?

• Пик рынка до 2008 года характеризовался невероятно высоким уровнем доступности жилья для продажи = высокое предложение.
• Несмотря на доступное предложение, во время пузыря на рынке недвижимости наблюдался быстрый рост цен.
• Люди покупали второй или третий дом, чтобы извлечь выгоду из бума недвижимости, просто взяв ещё одну ипотеку.
• Высокое предложение и высокий спрос = рост цен = аномальная ситуация.
• Волна лишений жилья после кризиса привела к ещё большему увеличению предложения, что, наряду с одновременным сокращением спроса, привело к быстрой корректировке цен.

Что происходит сейчас?

• По оценкам Zillow.com, в декабре 2019 года в США было выставлено на продажу 1 489 417 объектов недвижимости, что на 120 009 меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
• Падение примерно на 7,5% было самым значительным с тех пор, как платформа начала фиксировать данные в 2013 году.
• На старте, в январе 2013 года, было зарегистрировано 2 017 000 выставленных на продажу единиц недвижимости.
• В США продается 1,4 млн домов на 333 млн жителей. Во многих европейских странах предложение недвижимости по отношению к числу жителей преобладает в 4 разa.

Что привело к сокращению числа выставленных на продажу объектов?

• Торможение перепродаж существующей недвижимости:

В первое время после рецессии резкое снижение ставок по ипотеке позволило владельцам домов сохранить существующие кредиты, что, в свою очередь, быстро скорректировало их до новых процентных ставок, поскольку это были кредиты с регулируемой ставкой, – вместо того чтобы владельцы сменили жильё и взяли новую ипотеку.

• Замедление строительства нового жилья, обусловленное:

- снижением интереса к риску у застройщиков и банков;

- нехваткой строительных кадров;

- ростом затрат;

- жестким контролем за кредитной политикой.

Поэтому для США характерен хронический недостаток предложения на рынке жилья. А недавние события лишь подтверждают прогноз, что эта ситуация продлится долго.

• Из-за снижения доступности строительных материалов (частично в связи с тарифной войной) стоимость нового жилья может возрасти.
• Недавние меры по закрытию границ не дают надежд на ослабление иммиграционной политики.
• Меньше иммиграции = отсутствие дешевой рабочей силы = увеличение стоимости строительства.

Как это повлияет на рынок аренды?

В первое время после кризиса 2008 года принудительный уход крупных слоев американского общества с рынка недвижимости оказал немедленное влияние на спрос на аренду жилья.

Существует зависимость между экономическим спадом и ростом спроса. Эта тенденция складывалась на протяжении многих лет и оставалась неизменной до сегодняшнего дня:

• Доступ к ипотеке был и остаётся под сильным контролем, как правило, он возможен для высшего и верхнего среднего класса.
• Постепенное повышение процентных ставок сделало ипотеку более дорогой.
• Память о кризисе и волне лишений жилья усилила недоверие к долгосрочным кредитам, таким как 20/30-летняя ипотека.

Поэтому текущая ситуация характеризуется тем, что:

• Аренда квартиры с 3 спальнями дешевле, чем покупка среднего дома в 59% округов США.
• В том числе, аренда выгоднее, чем покупка, в 18 наиболее населенных округах страны и в 93% округах с населением в 1 миллион человек и более.

Итак, стоит принять во внимание не только то, что соотношение между доступной на рынке недвижимостью и населением США не изменится в ближайшее время, но также и то, что спрос на рынке аренды останется высоким, в частности, на объекты среднего уровня.

Резюме

Этот углубленный анализ показывает, что в любом макроэкономическом сценарии инвестиции в долгосрочную аренду в США противостоят финансовым колебаниям. Они способны стабилизировать благосостояние и обеспечить постоянный доход.

Именно по этой причине OPISAS с 2008 года решил сосредоточиться на конкурентоспособной жилой недвижимости в США. Кроме того, это один из самых прозрачных и комфортных для владельцев жилья рынков в мире.

Преимущество заключается в том, что жильё сдаётся в аренду среднестатистическому американцу, что делает это инвестицией с немедленной, стабильной и непрерывной доходностью.

В условиях нестабильности диверсификация части инвестиционного портфеля в надежные вложения становится стратегическим выбором. Если этот выбор делается в пользу инвестиций в реальные активы, способные генерировать годовую чистую доходность от 6% до 11% с первого дня, это действительно поможет переломить ситуацию.

Долгосрочная аренда в США, как мы видели, может обеспечить устойчивый доход. И это неслучайно: для некоторых видов недвижимости более 80% проживающих составляют арендаторы, и этим людям всегда будет нужна крыша над головой.