Не до дна. Почему с покупкой квартиры лучше повременить
Надежды на осеннее оживление рынка недвижимости не оправдались: за минувшую неделю цены на столичное жилье не выросли. Мало того, началось снижение в премиум-сегменте, который в последние месяцы показывал небольшой, но стабильный рост.
Несмотря на разгар осеннего делового сезона, цены на недвижимость в Москве не растут. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", за первую неделю октября стоимость квадратного метра жилья в столице не изменилась ни в рублевом, ни в долларовом выражении и составляет сегодня 165 972 рубля, или 2870 долларов.
При этом небольшой рост (0,3%) показали квартиры в старых пятиэтажках, что, вероятно, связано с первой конкретикой по планам реновации. Зато квартиры в современных монолитно-кирпичных домах подешевели за неделю на 0,7%, хотя именно этот сегмент на протяжении последних месяцев демонстрировал небольшой, но стабильный рост.
Также на 0,7% подешевели многокомнатные квартиры. Цена на трешки снизилась на 0,2%, а на двушки – повысилась на 0,2%. Цены на однокомнатные квартиры не изменились по сравнению с концом сентября. В целом рынок продолжает пребывать в стагнации.
Главным фактором, определяющим ситуацию с ценами на жилье, по-прежнему остается затоваривание рынка новостройками. При этом предложение жилья продолжает расти. По данным агентства "ИРН-Консалтинг", за три квартала 2017 года в Москве между Третьим транспортным кольцом и МКАД стартовали продажи 97 новостроек с общей площадью квартир 1,681 млн кв. м – это практически столько же, сколько за весь прошлый год (1,706 млн).
Ситуация усугубляется завышенными ценами: ценовой пузырь, надутый в период высоких цен на нефть, до сих пор до конца не сдулся. "Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей, – отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. – Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, – около 60 тыс. рублей, у среднего класса, на представителей которого сейчас приходится львиная доля спроса, – ближе к 100 тыс. рублей. А квадратный метр жилья стоит около 170 тыс.».
Жадность до кризиса доведет При этом, как показывает статистика, лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, хотя 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной конъюнктуры рынка.
Мало того, продавцы используют любой повод, чтобы повысить цену. Так, в первом полугодии владельцы квартир в старых пятиэтажках повышали цены на фоне разговоров о реновации. Сейчас же повышенные аппетиты демонстрируют владельцы квартир в столичных домах, попавших в зону действия программы "Моя улица". По данным "ИНКОМ-Недвижимости", больше всего повысились ценники на Петровском бульваре и Саввинской набережной – на 21% и 22% соответственно. На Сретенском бульваре рост цен со стороны продавцов составил 18,6%, на Краснопресненской набережной – 10,7%, на Зубовском бульваре – 8,9%, на Садовой-Черногрязской улице – 8,5%.
Однако предложения с экстренно повышенными ценами не находят спроса – до реальных сделок дело практически не доходит. В условиях снижающегося рынка покупатели предпочитают подождать более выгодных предложений.
Еще один фактор снижения цен на жилье – крайне низкая доходность аренды. "Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот доход от сдачи квартир превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот, – отмечает Олег Репченко. – Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, в то время как банки дают 6-7% по депозитам".
Соответственно, резко снизилось количество покупателей-инвесторов (под термином "инвестор" понимается физлицо, покупающее от 2 до 10 квартир/апартаментов в рамках одного жилого комплекса). Аналитический центр ЦИАН выяснил, что в 2017 году лишь 9,4% всех квартир в новостройках московского региона было приобретено инвесторами, в то время как до кризиса на них приходилось 25-35% всех покупок.
Ипотека спасает рынок От полного коллапса московский рынок жилой недвижимости сегодня удерживает лишь ипотека. За восемь месяцев текущего года российские банки выдали гражданам более 600 тыс. ипотечных кредитов но общую сумму более триллиона рублей. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования прогнозируют по итогам 2017 года выдачу россиянам более миллиона жилищных займов на сумму 1,8 трлн рублей.
В результате, по данным агентства "ИНКОМ-Недвижимость", за год доля сделок с бюджетом до 6 млн рублей с привлечением ипотеки на вторичном рынке Москвы выросла с 20 до 30%. По прогнозу агентства в 2018 году средняя ставка по ипотеке на приобретение вторичного жилья может снизиться до 8,5% или даже 8%. В результате объемы средств, выдаваемых банками ипотечным заемщикам, в целом увеличится на 15%, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке столичной недвижимости вырастет до 35-40%.
Впрочем, даже это не спасет рынок от снижения. "Дно рынка по ценам будет достигнуто года через два-три, примерно к 2020 году, – уверен Олег Репченко. – За это время снижение составит еще 20-30%, до уровня около 120 тыс. рублей за метр. Эконом будет стоить порядка 100 тыс. рублей за метр, отдельные проекты даже ниже; комфорт – 120-150 тыс. рублей; бизнес-класс – 150-250 тыс. рублей".