На 600 тыс. «квадратов» увеличится к концу года предложение офисных площадей Москвы

По итогам первого полугодия 2015 года объем рынка качественных офисных площадей превышает 18 млн  кв. метров, сообщает в аналитическом отчете компания ILM.

После значительного прироста предложения в 2014 году и в первые месяцы 2015 года мы наблюдали снижение темпов нового строительства во втором квартале 2015 года: было введено 128 тыс. кв. метров офисных площадей против  291 тыс. кв. метров предыдущего квартала.

В целом за шесть месяцев года объемы нового строительства сохранились на высоком уровне и составили 420 тыс. кв. метров. Это на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда показатель достиг своего максимума за последние 5 лет. В среднем за 2010-2014 годы объемы нового предложения в первых полугодиях этих лет  составляли 355 тыс. кв. метров. 

В течение второго полугодия 2015 года на московском рынке к выходу на рынок девелоперами заявлено еще более 600 тыс. кв. метров высококачественных офисных площадей. Но уже сейчас мы видим, что строительство некоторых объектов замедляется и ввод переносится на более поздние сроки. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию, дожидаясь крупного арендатора на объект. Выход на рынок запланированных объектов приведет к дальнейшему формированию избыточного предложения и росту вакантных площадей в условиях низкого поглощения. По нашим оценкам, по итогам 2015 года общий объем рынка офисных площадей класса А может превысить 4 млн. кв. метров.

Спрос

В условиях экономической неопределенности компании в целях снижения затрат продолжают оптимизировать офисные пространства и сокращать занимаемые площади.  

На конец первого полугодия общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, остается в отрицательной зоне и равен значению -53 тыс. кв. метров, что на 313 тыс. кв. метров меньше показателя прошлого квартала. Наибольшее влияние на отрицательное значение общего объема чистого поглощения оказало значительное высвобождение помещений в объектах класса Б-. Здесь в течение полугодия к уже имеющимся свободным площадям добавилось еще 99 тыс. кв. метров.

Но стоит отметить положительную динамику общего объема чистого поглощения именно во 2 квартале 2015 года. По итогам трех месяцев чистое поглощение составило 31 тыс. кв. метров, что превышает показатель предыдущего квартала на 115 тыс. кв. метров, когда чистое поглощение было отрицательным.

Увеличение общего объема занимаемых площадей в данный период достигнуто, в первую очередь, благодаря значительному росту чистого поглощения в объектах класса Б+. В условиях высокой конкуренции собственники таких помещений предлагают  привлекательные условия, тем самым стимулируя переезд компаний, ранее располагавшихся в офисах классами ниже,  в объекты лучшего качества. 

В целом по итогам первого полугодия спрос на новые офисные помещения характеризовался высвобождением значительного объема помещений класса Б- и положительным значением чистого поглощения в объектах класса А/Б+. Все это отражает увеличение ценовой доступности объектов высокого класса и миграцию арендаторов в объекты лучшего качества.

Вакантные площади

Объемы строительства значительно превышают потребности компаний в аренде новых офисных площадей. Отрицательное значение общего объема чистого поглощения только усугубляет ситуацию на рынке, сформировалось избыточное предложение. Все это привело к дальнейшему росту вакантных площадей.

Доля свободных помещений на офисном рынке Москвы в течение 2 квартала 2015 г. увеличилась на 0,3 п.п. и по итогам июня составила 17,4% в среднем по рынку, вновь достигнув рекордного значения. На данный момент свободно 3,14 млн кв. метров офисных площадей, из которых 1,15 млн кв. метров относятся к объектам класса А.

При этом динамика уровня свободных площадей различается между классами.

Так, в классе А по итогам первого полугодия показатель достиг максимальных 29,7%. Рост вакансий здесь в течение трех месяцев составил 1,9 п.п., что на 0,3 п.п. больше, чем в предыдущем квартале. Тогда как в классе Б+ произошло небольшое сокращение доли свободных помещений, на 0,4 п.п до 19,7%. Это явилось следствием низкого объема нового строительства (39 тыс. кв. метров) и роста чистого поглощения в таких объектах.

Несмотря на наибольшее значение чистого поглощения в общем объеме спроса, высокая вакантность сохраняется и в Москва-Сити: совокупная площадь свободных площадей по итогам марта составила 42,9%, это более 400 тыс. кв. метров. Такой уровень пустующих помещений объясняется, прежде всего, большим объемом общего предложения, который в ближайшие годы только увеличится.

Ставки аренды

В условиях общей неопределенности на рынке во 2 квартале 2015 г. мы продолжили наблюдать снижение среднего уровня ставок аренды на качественные офисные помещения. 

За год падение стоимости аренды было существенным. Уровень средних долларовых ставок аренды для помещений класса А сейчас составляет $520 за кв. метр в год против $750 год назад. Впрочем, по нашим прогнозам, в ближайшие год-два это снижение замедлится. 

В отличие от первых трех месяцев падение арендных ставок в течение второго квартала ослабилось. Снижение средней базовой запрашиваемой ставки аренды в российской валюте для объектов класса А составило 8%, против 12,5% в первом квартале, - до уровня 29 000 руб. за кв. метр в год. На фоне укрепления рубля во втором квартале, долларовая ставка аренды в сегменте помещений данного класса за три месяца снизилась всего на 4%. 

Источник:  ILM.