Рынок торговой недвижимости Москвы нащупает «дно» в конце года
В июле Москва поставила сомнительный рекорд, который вполне тянет на номинацию в премии за самые нелепые достижения в сфере коммерческой недвижимости. По количеству квадратных метров торговых площадей первопрестольная обскакала такие признанные fashion-столицы мира, как Париж и Милан. В результате открывшиеся за последние 12 месяцев торговые центры заполнены в лучшем случае наполовину. Участники рынка рассказали порталу ComEstate.ru, где найти арендаторов и что им предложить.
Объемы ввода новых торговых площадей находятся сейчас на историческом максимуме, - отмечает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. С июля 2014-го по июль 2015 года в Москве открыто порядка 750 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Разумеется, их строительство началось до кризиса, когда воодушевленные инвесторы, пусть и с потерями, но пережив сложные 2008-2009 годы, ожидали возвращения «сытых нулевых» лет. В результате во втором полугодии 2015 года мы имеем на фоне сжатия или вовсе сворачивания работы в России многих западных брендов объем пустующих торговых площадей на уровне 9-10% и неблагоприятный прогноз к концу года - вакансия по рынку до 15%. По данным председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова, самый большой уровень пустующих площадей в «Авиапарке», «Колумбусе», «Мозаике». «Сегодня вновь открывающиеся объекты зачастую вынуждены работать с 2-3 «якорями». При стабильной экономической ситуации картина была бы совсем другой», - констатирует Андрей Ковалев.
Больше всего от падения доходов населения страдают ритейлеры, работающие со спортивными товарами, одеждой и обувью в сегменте средний и средний плюс, отмечает директор по управлению компании Black Stone Keeping Company Ольга Штода. Продолжается развитие сетей, реализующих одежду и обувь низкого ценового сегмента, а также продуктовой розницы. Список кому кризис если не на руку, то хотя бы не помеха, продолжает Денис Колокольников: магазины детских товаров, а также фуд-корты. Дискаунтеры, по разным оценкам, нарастили в этом году обороты до 13-15%.
Но, как известно, одними «Магнитами», «Дикси» или BILLA не наполнишь торговый центр площадью 50-70 тыс. кв. метров. Поэтому, почувствовав неладное, застройщики сбавляют обороты и корректируют планы - некоторые объекты уже официально «переехали» с открытием на 2016 год. В итоге до конца года рынок Москвы прирастет двумя РИО (на Киевском шоссе и на проспекте Вернадского), ТЦ «Новоясеневский» (Ясенево) и «Бутово Молл» (Бутово) – прогнозирует Андрей Ковалев. В области, по данным начальника департамента торговых площадей компании JLL Татьяны Ключинской, ожидается открытие Zеленопарка на Ленинградском шоссе в ближайшем Подмосковье, ТЦ «Выходной» в Люберцах и других объектов, что увеличит рынок на 238,6 тыс. кв. метров. Однако, по оценкам эксперта, ввод новых площадей во втором полугодии 2015 года будет на 48% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Для сравнения - в первом полугодии 2015 года объем открытых торговых площадей был на 41% больше, чем за тот же период 2014 года.
В настоящее время сложнее всего заполнять масштабные проекты. Торговые комплексы локального значения с площадью до 10 тыс. кв. метров с хорошей локацией и сейчас имеют спрос среди арендаторов, - уверена Ольга Штода. С экспертом согласен Денис Колокольников: «Почти гарантирована востребованность районным и микрорайонным ТЦ, которые удовлетворяют базовые потребности жителей. Относительно небольшие объекты в кризис оказались в выигрыше — прежде всего за счет того, что они легкодоступны (в отличие от крупных ТЦ, построенных преимущественно вдоль МКАД). Кроме того, все шансы на успех есть у ТЦ эконом-формата и дисконт-центров».
В противовес этим мнениям расставляет акценты Татьяна Ключинская, которая считает что «успех брокериджа торгового центра зависит не только и не столько от его формата, сколько от профессионализма команды, успешности концепции, тех конкурентных преимуществ, которые имеет ТЦ».
Примечательно, что титаны рынка с площадями под 100 тыс. кв. метров, такие как «Европейский», «Метрополис», «Атриум», «МЕГИ» стабильно наполнены арендаторами не менее чем на 90%. Но это не значит, что другие торговые комплексы не могут получить вакантность площадей не более 10%.
Если уезжают арендаторы, необходимо заменить их арендаторами из новых товарных групп, которые ранее не были представлены на объекте (товары для дома, услуги, строительные материалы и т.д.), а также рассматривать для сотрудничества не только сетевые крупные компании, - советует Ольга Штода. Об этом же говорит и Денис Колокольников: «Необходимо совершенствовать подход к формированию концепций новых проектов, а собственникам уже действующих ТЦ пересматривать концепции, особенно в части пула арендаторов. Именно поэтому в ближайшем будущем мы, с большой долей вероятности, увидим увеличение доли «антикризисных» ритейлеров в ТЦ — прежде всего это супер- и гипермаркеты, магазины детских товаров, косметики и прочие, чьи обороты в кризисный период упали в меньшей степени».
Татьяна Ключинская отмечает, что если объект не сдается в аренду, девелоперу следует провести анализ и выявить причину, определить своих конкурентов и целевую аудиторию и привлекать именно тех арендаторов, которые будут востребованы у этой аудитории. Торговому центру нужна «фишка».
«Необходимо также учитывать, что существуют различные типы торговых центров, и, возможно, стоит рассмотреть изменение концепции торгового центра, например, переформатировать из классического в специализированный, дисконт-центр, развлекательный центр и так далее, - отмечает эксперт. - Существует и множество рецептов, как наполнить жизнью уже работающий торговый центр. В частности, наша компания успешно реализует в своих объектах формат Trend Island, который предполагает сдачу в аренду не площадей, а оборудования для торговли, и объединяет на одной площади множество небольших арендаторов, например, российских дизайнеров. Такой формат позволяет заполнить площади и привлечь дополнительных посетителей в ТЦ».
Аналитики советуют собственникам ТЦ проявлять гибкую и лояльную политику по отношению к арендаторам. Собственно, многие уже так и делают, предоставляя льготные условия аренды (скидки, переход с фиксированной ставки на процент с оборота, применение ставки капитализации, уменьшение размера депозита или использование банковской гарантии, увеличение срока арендных каникул, выполнение отделочных работ за счет арендодателя).
В настоящий момент рынок торговой недвижимости живет в условиях индивидуальных договоренностей и в ближайшей перспективе ситуация вряд ли кардинально изменится. Татьяна Ключинская и вовсе отмечает, что в связи с увеличением объема рынка торговых центров и ростом конкуренции ставки аренды вообще вряд ли вернутся на прежний докризисный уровень.
«Рынок торговой недвижимости пока не нащупал «дно», глубина коррекции остается неясной, поэтому озвучивать конкретные прогнозы сейчас не вполне правильно. Гипотетически, восстановления нормального уровня активности на столичном рынке торговой недвижимости можно ожидать не ранее, чем через два-три года», - резюмирует Денис Колокольников.