В 2025 году жители Крыма и Севастополя приобрели недвижимость при поддержке Сбербанка более чем на 22,1 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
На первый взгляд это выглядит как история успеха: ипотечный рынок растет, люди продолжают инвестировать в жилье, регион демонстрирует устойчивый спрос на недвижимость даже на фоне высоких ставок. Но структура этих 22 млрд руб. и сдвиг предпочтений за один год говорят о куда более сложной и интересной трансформации.
Ключевой факт — явный разворот в сторону новостроек.
В 2025 году 60% всего объема ипотечных средств, выданных крымчанам и севастопольцам Сбербанком, ушли на покупку квартир в строящихся домах, то есть около 13,3 млрд руб.
Загородная недвижимость, включая ИЖС, заняла 27% (примерно 6 млрд руб.), вторичное жилье — около 8% (1,8 млрд руб.), остальная часть пришлась на гаражи, машиноместа и коммерческие помещения.
Для сравнения: в 2024 году приоритеты были иными — 53% ипотечных средств шли на загородные дома и участки, а новостройки занимали лишь 34%. То есть за год жители полуострова поменяли фокус с «домов вне города» на квартиры в новых жилых комплексах.
У этого разворота есть несколько рациональных причин.
Во‑первых, рынок новостроек сам заметно перестроился. Девелоперы активно предлагают современные жилые комплексы с инфраструктурой, парковками, благоустроенными дворами, и это хорошо ложится на запрос семейной аудитории, уставшей от компромиссов вторичного фонда.
Управляющий отделением Сбера в регионе Андрей Подсвиров прямо говорит: жители полуострова «чаще выбирают строящееся жилье, предпочитая современные жилые комплексы с удобной планировкой и инфраструктурой».
Во‑вторых, часть спроса поддерживается программами господдержки: льготная и семейная ипотека по ставкам ниже рыночных доступна как раз в сегменте первичного жилья, что делает новостройки относительно более выгодными на фоне общей дороговизны кредитов.
Сдвиг от загородной недвижимости к новостройкам можно трактовать и как изменение настроений. Пик интереса к загородным домам, разогретый пандемией, дистанционной работой и модой на «свой дом», постепенно снижается.
В 2024 году именно загородные объекты лидировали по доле ипотечных средств, но уже в 2025‑м эта категория откатилась на второе место.
Причина проста: содержание дома, подведение и обслуживание коммуникаций, транспортные расходы и бытовые риски стали для многих слишком дорогим проектом на фоне высоких ставок и роста текущих расходов.
Квартира в новостройке, особенно в городе или его черте, выглядит более управляемым и предсказуемым активом: понятная инфраструктура, меньше неожиданностей с эксплуатацией, более понятная ликвидность при перепродаже.
Еще один важный сигнал — резкий рост спроса на кредиты под залог имеющейся недвижимости.
В 2025 году в Крыму и Севастополе было проведено более 530 таких сделок на сумму свыше 950 млн руб., почти вдвое больше, чем годом ранее и по количеству, и по объему.
Залоговая ипотека — инструмент более сложный и рискованный для заемщика, чем классический жилищный кредит: человек фактически ставит на кон уже имеющийся актив ради получения дополнительного финансирования. Это может быть ремонт, покупка другой недвижимости, вложение в бизнес или закрытие других долгов, но во всех случаях растет чувствительность домохозяйства к финансовым сбоям. Для банка же такой продукт относительно комфортен: есть ликвидное обеспечение, а ставка, как правило, не самая низкая.
Плюсы происходящего для региональной экономики и строительной отрасли очевидны.
Во‑первых, рост ипотечного портфеля на 30% за год поддерживает загрузку девелоперов, строительные компании и смежные отрасли: от производителей материалов до ритейла мебели и техники.
Во‑вторых, доминирование новостроек означает, что деньги идут в проекты, где создается новая инфраструктура и где выше налоговая отдача в будущем — и по имущественным, и по косвенным налогам через потребление.
В‑третьих, стабильный спрос на кредиты под залог недвижимости расширяет возможности рефинансирования и концентрации капитала внутри региона: собственники активов получают доступ к деньгам, не продавая объект, а банки усиливают свое присутствие.
Но у этой картины есть и оборотная сторона, и она хорошо сочетается с общероссийским трендом роста долговой нагрузки.
Высокие ставки, которые сохраняются в России на фоне жесткой денежно-кредитной политики, делают любую ипотечную сделку дорогим проектом на десятилетия. Рост объемов выдачи в таких условиях означает, что все больше семей берут на себя долгосрочные обязательства на фоне неопределенности с доходами и ценами. Особенно рискованным выглядит почти двукратный рост залоговых кредитов: это индикатор того, что часть домохозяйств уже исчерпала возможности классического кредитования и переключается на использование недвижимости как последнего крупного ресурса.
С точки зрения устойчивости рынка главный вопрос — насколько этот рост обеспечен реальными доходами и платежеспособным спросом, а не только маркетинговыми акциями и льготными программами. Если льготные ставки будут постепенно сворачиваться, а ключевая ставка останется высокой, платеж по ипотеке может стать критическим фактором бюджета для ряда семей. В этом случае даже сегодняшние «успешные» сделки по новостройкам рискуют через несколько лет частично превратиться в проблемные кредиты, особенно если речь идет о залоговых схемах или ипотеке с минимальным первоначальным взносом.
На уровне ежедневной жизни крымчан статистика 22,1 млрд руб. и 30‑процентного роста ипотеки означает простую вещь: жилье по‑прежнему воспринимается как главный и зачастую единственный надежный актив.
Люди готовы брать на себя дорогие и длинные обязательства ради квартиры в новом доме, а не откладывать решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Для части домохозяйств это осознанный выбор в пользу качества жизни и понятной среды, для других — попытка зафиксировать текущие условия, опасаясь дальнейшего удорожания.
Вывод из этого крымско-севастопольского сюжета таков.
Ипотечный рынок региона вошел в фазу количественного и качественного роста: объем выдач Сбербанка за год увеличился до 22,1 млрд руб. и прибавил 30%, структура сместилась в пользу новостроек, а спрос на кредиты под залог недвижимости почти удвоился. Плюсы очевидны: поддержка строительства, обновление жилищного фонда, развитие инфраструктуры.
Минусы менее заметны, но не менее важны: рост долговой нагрузки населения, усиление зависимости домохозяйств от ставок и условий банков, повышение рисков для заемщиков, заложивших единственное жилье.
В такой конфигурации крымская ипотечная история выглядит не «праздником доступности жилья», а аккуратным балансированием на границе между жильем как инструментом развития и жильем как долгосрочным долговым обязательством, которое региону и его жителям придется обслуживать еще много лет.
Материалы по теме:
