Почему цены на жильё в Севастополе не упадут в 2025-м году?
Российские банки за первый квартал 2025 года выдали ипотечных кредитов на сумму порядка 606 млрд рублей - это на 42% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Такую оценку приводит банк ВТБ.
[image=/uploads/_pages/160367/e06a6c426400d1f8a999656f34f0a815.png snizilsja.png][/image]
Объёмы ипотеки сокращаются. Источник: «ТАСС».
«В марте банки выдали ипотеку примерно на 255 млрд рублей, следует из предварительной оценки ВТБ. Это лучший результат первого квартала (+16% к февралю), однако на 42% ниже, чем в марте прошлого года.
В целом за первые три месяца 2025 года объем общероссийских продаж ипотеки составил около 606 млрд рублей. Таким образом, год к году снижение составило также 42%», - отметили в пресс-службе ВТБ.
По данным ВТБ, в марте 2025 года на льготные программы пришлось около 80% от общего объёма выдач. Самой популярной программой остается «Семейная ипотека», по которой в марте было оформлено 7 из 10 кредитов.
Также в первом квартале ВТБ провёл 15,7 тыс. ипотечных сделок на общую сумму более 80 млрд рублей. Как и в целом на рынке, в годовом выражении объёмы выдачи ипотеки в банке существенно снизились.
На конец 2024 года средняя ставка по ипотеке, по данным Дом.РФ, достигала почти 29%. И это без учёта обязательной страховки, которая составляет еще 1–2% от суммы кредита. В 2025 году не действуют льготные ипотечные программы, которые работали в 2024 году. Да, осталась «Семейная ипотека», но она теперь доступна меньшему числу семей (только с детьми до 6 лет включительно).
Казалось бы, на фоне всего вышесказанного, цены на жильё должны упасть, а они всё равно растут.
Почему это происходит?
Формирование стоимости жилья в России зависит от множества факторов, которые можно разделить на несколько ключевых категорий: экономические, социальные, правовые и технические. Рассмотрим основные из них.
Чем больше спрос на жильё, тем выше цены. Спрос зависит от уровня доходов населения, доступности ипотеки, миграционных процессов и демографической ситуации.
На примере Севастополя можно сказать, что спрос на жильё остаётся высоким, так как рынок открыт для широкого контингента участников рынка, которые выбирают Севастополь как инвестиционно привлекательный регион.
В апреле на рынке вторичного жилья зафиксирован рост цен. Стоимость «квадрата» - 170 966 руб. (+ 0,11%). В целом однокомнатная квартира стоит 7 млн руб. (+ 1,215), двухкомнатная – 8,3 млн руб. (+ 0,51%), трёхкомнатная – 10,7 млн руб. (+ 1,67%).
То есть на рынке царит оживление, и это только начало.
Первичный рынок также заметно оживился. Средняя цена за апрель – 208 785 руб. в месяц (+ 0,28%). «Однушки» стоят в среднем 10,04 млн руб. (+ 0,58%), «двушки» - 13,8 млн руб. (- 0,16%), «трёшки» - 11,4 млн руб. (- 17,29%).
Понятно, что севастопольские новостройки и так дорого стоят, чтобы сильно и дальше расти. Поэтому пока фокус внимания нацелен на малогабаритные квартиры в новостройках.
Наиболее яркую динамику показывает рынок ИЖС.
[image=/uploads/_pages/160367/ed7a6aa724efd082246c20d0acd0ce57.png doma-vverh.png][/image]
Рост стоимости домов. Источник: «Неагент»
В апреле стоимость частных домовладений резко пошла вверх. По средним ставкам купить индивидуальный жилой дом стоит 127 299 руб. за кв. м. Средняя цена дома в Севастополе - 12 661 756 руб.
Цена земельного участка значительно влияет на конечную стоимость жилья, особенно в крупных городах, где она ограничена.
А также инфляция вносит свои коррективы - рост цен на товары и услуги в экономике ведёт к увеличению стоимости строительства и, соответственно, жилья.
Также нельзя сбрасывать со счетов, что процесс строительства объектов жилого сектора – процесс ответственный и затратный
Уровень оплаты труда рабочих и специалистов строительной отрасли влияет на себестоимость строительства.
А цены на строительные материалы - это один из основных факторов, который непосредственно определяет затраты на возведение зданий.
Стоимость строительных материалов является одним из важнейших компонентов себестоимости строительства. Она включает в себя расходы на бетон, кирпич, металл, дерево, кровельные материалы, отделочные покрытия и многое другое.
Рост цен на стройматериалы прямо пропорционально увеличивает стоимость строительства. Например, удорожание металла или цемента приведёт к повышению расходов застройщика, что неизбежно отразится на цене готового объекта.
Стоимость многоквартирного дома будет отличаться от стоимости индивидуального жилого дома, так как разные типы застройки требуют различных технологий и объёмов работ.
Современные технологии и материалы позволяют строить более качественные и долговечные здания, но это увеличивает их стоимость.
Дома с высокими стандартами энергоэффективности стоят дороже, поскольку требуют дополнительных затрат на изоляцию, окна, системы отопления и вентиляции.
Дефицит материалов также может вызвать рост цен. Если на рынке наблюдается нехватка каких-либо ресурсов (например, дефицит древесины), застройщики вынуждены искать альтернативные варианты, что опять же увеличивает издержки.
Многие строительные материалы либо производятся за рубежом, либо зависят от импорта сырья. Колебания курсов валют и санкции могут привести к значительному росту цен на такие материалы.
Таким образом, цена на жильё формируется под влиянием целого комплекса экономических, социальных, правовых и технических факторов, среди которых важную роль играют именно затраты на строительные материалы.
Сюда же можно добавить социальные факторы. В регионах с высоким уровнем дохода население готово платить больше за качественное жильё. А если туда приходят государственные инвестиции и существует устойчивый рынок труда, то и соответственно стоимость жилья будет только расти.
В Севастополе идёт активное инвестиционное развитие социально-культурной сферы, что автоматически влечёт за собой повышение уровня жизни региона в целом.
Не помогают снижению цен и высокие ипотечные ставки, как уже было сказано выше. При текущих ставках по кредитам цены должны были бы поползти вниз, но нет, они и не думают снижаться. Более того, эксперты говорят, что и дальше мы увидим только рост.
Материалы по теме:
Непростой выбор: дом или квартиру дешевле купить в Севастополе?
«Полная гармония». В Симферополе цены на вторичном и первичном рынках идут рука об руку
«Без сюрпризов». В каком районе Севастополя самое дорогое вторичное жильё?
Раннее потепление сказалось на ценах: за сколько можно купить дом в Крыму и Севастополе?
