Ценовой разрыв между «вторичкой» и новостройками в Севастополе, Симферополе и Ялте: анализ на середину 2025 года
В июне 2025 года ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём в российских городах-миллионниках почти не изменился по сравнению с январём. В среднем по мегаполисам он составил 33% в пользу новостроек против 32,9% в январе, увеличившись всего на 0,1 п.п., сообщили в поступившем в редакцию исследовании аналитики «Яндекс Недвижимости».
Источник: РБК
С начала 2025 года медианная стоимость «квадрата» на вторичном рынке в миллионниках выросла на 2,7% — до 142 тыс. руб., тогда как цена метра в новостройках увеличилась на 3,6% — до 186 тыс. руб.
Более заметная динамика стоимости на первичном рынке способствовала незначительному расширению ценового разрыва между сегментами недвижимости, объяснили эксперты.
Наибольший среди всех миллионников ценовой разрыв в июне 2025 года отмечен аналитиками в Челябинске. Он составлял 67% (165 тыс за 1 кв. м в новостройках против 99 тыс. руб. на вторичном рынке) и за первое полугодие сократился на 6 п.п.
Наименьший ценовой разрыв выявлен в Самаре. Ровно как и полгода назад, в июне здесь он составлял 9% (127 тыс. руб. за «квадрат» новостроек против 117 тыс. руб. за вторичное жилье.
Крым и Севастополь
По итогам первого полугодия 2025 года в крупнейших городах полуострова — Севастополе, Симферополе и Ялте — сохраняется устойчивая разница в стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках. При этом величина ценового разрыва существенно различается между городами и зависит от локальных особенностей спроса, доступности новых проектов и общего состояния рынка.
Старый фонд и новые метры: где квадрат дороже — на «вторичке» или в новостройке?
В Крыму середина 2025 года выдалась жаркой не только в погоде, но и на рынке недвижимости. В борьбе между старым и новым жильём три крупных города полуострова — Севастополь, Симферополь и Ялта — демонстрируют совершенно разные сценарии. Мы изучили, где квадратный метр подорожал сильнее, и почему разница между сегментами — это не просто цифры, а зеркало городской динамики.
Севастополь: город с амбициями и растущим разрывом
В Севастополе разрыв между вторичным и первичным жильём будто следует за городским рельефом — медленно, но верно растёт вверх. Вторичное жильё -177832 руб. за кв. м, новостройки - 224919 руб. за кв. м. Ценовой разрыв составляет 26,5%
Здесь новостройки уверенно опережают старый фонд. И неудивительно: современные комплексы с видом на бухту, благоустройство, подземные паркинги — всё это привлекает покупателей, готовых платить больше. При этом «вторичка» не сдаётся — средний рост цен хоть и скромен, но стабилен. Город строится, и с каждым новым краном над горизонтом стоимость «нового квадрата» ползёт вверх.
«В Севастополе новостройка — это инвестиция в будущее, вторичка — компромисс с прошлым», — говорят местные риелторы.
Симферополь: центр полуострова и баланс интересов
Столица Крыма — это город баланса. Здесь рынок не спешит в крайности, а словно ищет золотую середину между новым и старым. Вторичное жильё - 157928 руб. за кв. м, новостройки - 174000 руб. за кв. м. Ценовой разрыв составляет 10,1%
Новый фонд чуть дороже, но не настолько, чтобы отбивать охоту к «вторичке». Пока строители наращивают темпы, рынок ещё дышит свободно, не перегретый ажиотажем.
Ялта: где старый метр уступает новому
Ялта — словно декорация к фильму о роскоши и тоске. Здесь каждый метр — на вес золота, особенно если за окном виден кусочек Чёрного моря. Вторичное жильё: 220482 руб. за кв. м, новостройки - 280385 руб. за кв. м. Ценовой разрыв составляет 27,2%.
Новые жилые комплексы в Ялте — это зачастую премиум-класс с бассейнами, СПА, охраной, подземным паркингом и панорамными видами. Такие квартиры целенаправленно создаются под обеспеченного клиента и стоят от 250 до 400 тыс. руб. за кв. м. Старый фонд просто не конкурирует — у него нет террас, стеклянных фасадов и мраморных холлов.
Рынок первички в Ялте уверенно вырвался вперёд. Новые жилые комплексы — это не просто здания, а обещания: комфорта, статуса, эстетики. Вторичка, даже с видом на море, уже не вызывает прежнего восторга — без лифта, с устаревшей планировкой, да ещё и в хрущёвке? Покупатель стал разборчив. Он хочет дизайнерский подъезд и террасу, а не «евроремонт 2005 года».
Вывод: квадратный метр как зеркало города
Таким образом, в Ялте и Севастополе новостройки, как правило, значительно дороже вторичного жилья, что объясняется более высоким спросом на современные квартиры с улучшенными условиями. В Симферополе же разрыв между первичным и вторичным жильём не так велик, что отражает спокойный и устойчивый рынок, где покупатели могут выбрать между новыми и более привычными вариантами жилья.
Каждый город пишет свою историю цен. Севастополь — это про темп и амбиции. Симферополь — про стабильность и выбор. Ялта — про премиальность и контраст.
Разрыв между первичным и вторичным рынком — это не только вопрос цены, но и отражение приоритетов местных жителей, застройщиков и самих городов. Где-то «вторичка» ещё держит удар, а где-то её уже обгоняют с запасом.
Совет покупателям
Хотите комфорт, энергоэффективность и новизну — идите в новостройки. Цените готовность, развитую инфраструктуру и возможность торга — смотрите вторичку. А если хотите море за окном — готовьте бюджет, особенно в Ялте.
Материалы по теме:
Новостройки Севастополя летом 2025 года: процесс идёт, цена растёт
«Севастополь. Лето 2025». Вторичные и первичные однокомнатные квартиры: что выбрать?