Юрист Салигова: при покупке жилья на «вторичке» надо проверять историю квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с потенциальными, не сразу заметными рисками. Даже привлечение к сделке квалифицированных юристов и риэлторов не гарантирует полного успеха из-за перемен в законодательстве и свежих прецедентов в судебной практике. В разговоре с РИАМО эксперт в области корпоративного и семейного права, медиатор Макка Салигова обратила внимание на ключевые моменты, требующие особого внимания в 2026 году.

По словам специалиста, в первую очередь следует помнить об ограничениях, связанных с детьми-собственниками. Суды стали строже рассматривать сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних. Даже наличие разрешения от органов опеки не дает стопроцентной уверенности в безопасности сделки.

Сделки с участием детей-собственников

С 2025 года участились ситуации, когда органы опеки отменяют свои же разрешения, обнаружив, что вырученные от продажи средства не были в полном объеме направлены на приобретение нового жилья для ребенка или были использованы вопреки его интересам. Например, куплена квартира худшего качества, либо сделка по покупке нового жилья так и не состоялась.

«При покупке у родителей с детьми требуйте не просто разрешение опеки. Запросите отчет оценщика, подтверждающий рыночную цену, и по возможности документы о приобретении новой жилплощади для ребенка до перечисления денег. Лучше, если это будет альтернативная сделка с недвижимостью, когда в один день продается и покупается собственность ребенку», — сказала Салигова.

Долги

Кроме того, эксперт напомнила о возможных скрытых финансовых обязательствах, связанных с долгами по коммунальным платежам. Поправки, вступившие в силу в 2024 году, значительно упростили процедуру взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги через суд. Управляющие компании и поставщики ресурсов теперь активно используют возможность наложения судебного запрета на регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Эта мера обеспечения может быть применена до внесения записи в ЕГРН и стать серьезным препятствием для совершения сделки.

«Теперь стандартной выписки из ЕГРН недостаточно. Необходимо дополнительно запрашивать справку об отсутствии судебных споров (можно посмотреть через сайты судов или сервис ФССП) и письменную справку из МФЦ/УК/ТСЖ об отсутствии задолженности с печатью и подписью. Включайте в договор жесткий штраф для продавца за сокрытие такой информации», — объяснила эксперт.

Неприятный сюрприз

Даже спустя годы после вступления в наследство могут неожиданно объявиться другие наследники или быть найдены «забытые» завещания, даже если унаследованное имущество уже было продано несколько лет назад. Особенно это актуально для старых квартир, предупредила Салигова.

«Определением Верховного Суда РФ от мая 2025 года конкретизировано, какие обстоятельства могут считаться уважительными причинами для восстановления срока принятия наследства. Суд также положил конец практике восстановления сроков только на том основании, что наследник и наследодатель проживали в разных городах. Если продавец — пожилой единственный собственник, настоятельно рекомендуется запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, инициировать нотариальное удостоверение сделки под камерой и по возможности запросить психолого-психиатрическую экспертизу для установления вменяемости и дееспособности продавца», — объяснила юрист.

ФНС, по словам эксперта, усилила контроль над сделками с недвижимостью, в которых указывается заниженная стоимость. Ранее основной риск несли продавцы. Теперь, если налоговая служба докажет, что реальная цена была выше, чем указанная в договоре с целью уменьшения налогов и пошлин, покупатель также сталкивается с рисками, например, может быть признан недобросовестным приобретателем в случае расторжения сделки в суде. Кроме того, он рискует получить обратно только сумму, указанную в договоре, а не фактически уплаченную. В налоговом вычете также может быть отказано, и покупатель сможет вернуть средства только с суммы, указанной в договоре. Наконец, существует риск отказа в ипотеке, поскольку банк может усмотреть занижение цены, что является фактором риска.

«Не соглашайтесь на „серые“ схемы с занижением цены. Настаивайте на указании реальной суммы. Это ваша гарантия и защита ваших будущих налоговых интересов. Если цена действительно ниже кадастровой на 20-30%, будьте готовы подтвердить это оценкой эксперта», — посоветовала адвокат.

Как себя обезопасить

В заключение Салигова перечислила последовательность действий при совершении сделки купли-продажи недвижимости:

Запросите выписку из ЕГРН.

Запросите документы на всех зарегистрированных в квартире. Не только выписку, но и нотариально заверенные обязательства о снятии с регистрации совершеннолетних членов семьи после совершения сделки, справки из управляющей компании.

Независимо от возраста продавца убедитесь в его дееспособности (справки из ПНД и НД, нотариальное удостоверение сделки).

Если собственниками являются дети, оформляйте сделку как альтернативную, чтобы видеть, какое имущество приобретается для ребенка взамен.

Оплата должна производиться только официально, по безналичному расчету. Откажитесь от любых схем занижения цены.

Проверьте сайт суда на наличие дел о банкротстве или других судебных споров с участием продавца.

Проверьте сайт ФССП на наличие долгов (судебные приставы могут накладывать ограничения на имущество, которые не всегда сразу отображаются).

Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.