"Неликвиды" КРТ дадут в нагрузку

Готов ли строительный рынок к новым правилам?

В начале июня правительство России решило подстегнуть процесс комплексного развития территорий (КРТ) новыми правилами проведения торгов. Отныне на аукционы в рамках одного лота могут выноситься два и более участка, в том числе непривлекательные для инвесторов. Застройщик, купив право развивать приглянувшуюся ему территорию, будет вынужден вложиться и в "плохой" участок. По мнению вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, такой подход позволит вовлечь в процесс масштабного обновления больше городских пространств. Согласно постановлению, "прицепом" к основному лоту пойдут участки, которые не удалось реализовать на торгах по разным причинам: либо лоты не заинтересовали участников, либо сами участники по тем или иным параметрам не вписывались в регламент аукциона (например, не имели соответствующего опыта).

Согласно информации на сайте ДОМ.РФ, в период с марта 2022 по апрель 2024 года были объявлены несостоявшимися 38 аукционов по федеральным земельным участкам, которые предполагалось комплексно развивать. Некоторые из них выносились на торги по два-три, а то и четыре раза.

В итоге удалось "пристроить под инвестора" всего 10 площадок, причем в большинстве случаев победитель был единственным претендентом. Чаще всего такие "заколдованные участки" – либо заброшенные военные городки, либо относятся к зонам специального назначения (объекты связи, агробиологические станции), либо находятся в чистом поле, имея формальный статус "земель ИЖС". На них, как правило, нет сетей, к тому же придется потратить время на процедуру перезонирования.

Заброшенный военный городок в Пскове, вынесенный на торги КРТ в ноябре 2022 года, до сих пор не обрел инвестора. Фото: сайт земля.дом.рф

В Екатеринбурге неудобных для девелопера зон (чаще всего СО-2 – зоны режимных объектов ограниченного доступа) много, некоторые из них занимают достаточную большую площадь. К примеру, зоны режимных и специальных объектов у Лесного кладбища и парка Компрессорного завода, или "антенное поле" на Уралмаше, занимающее более 166 гектаров. В прошлом году стало известно о планах корпорации ДОМ.РФ выкупить эту территорию, однако дальше слов дело пока не сдвинулось.

"Потребность государства по расширению участков вполне понятна, – отмечает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. – Это естественный шаг по развитию городов, даже если территория является непривлекательной для жилищного строительства, поскольку обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Опрос крупных участников строительной отрасли показывает, что такая инициатива оценивается положительно, но остается еще немало вопросов, которые предстоит решить".

"Антенные поля" на севере Уралмаша. Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

В числе вопросов – предоставление преференций застройщикам, участвующим в реализации проектов КРТ: например, компенсация из бюджета части затрат при расселении ветхого и аварийного жилья. Но для этого застройщики, со своей стороны, должны правильно рассчитать необходимый объем финансирования проекта, потребность в поддержке из бюджета и Фонда ЖКХ, подготовить финансово-экономичсекое обоснование и архитектурно-градостроительную концепцию будущего КРТ, подчеркивает Глушков.

"Каждый конкретный случай требует детального рассмотрения, – уверен гендиректор компании "УГМК-Застройщик" Евгений Мордовин. – Если не было на определенный момент заявок от застройщиков на торги по КРТ, то это совсем не означает, что территория непривлекательна, и в последующем, через год-два, участком никто не заинтересуется. А причин и обстоятельств, почему проваливаются такие торги может быть множество. Например, реакция рынка на завершение льготной госпрограммы или повышение ключевой ставки".

Евгений Мордовин

Впрочем, степень привлекательности участка зачастую зависит не от категории земли, а от возможностей ее вовлечения в рынок для девелоперского освоения, считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков: "У нас есть примеры, когда те же военные участки активно вовлекаются в оборот. Ограничения здесь не градостроительные, а инфраструктурные".

По мнению Хорькова, предложенная Минстроем модель вовлечения земель в оборот вряд ли задумана как массовая, скорее она призвана сделать торги более гибкими, а заодно обновить большую площадь жилфонда.

"Иногда за участки разгорается нешуточная борьба, в ходе которой стартовая цена сильно вырастает, и появляется возможность дать участникам в нагрузку еще один участок. Но, во-первых, такая модель будет работать только на развитом либо активно растущем рынке. Во-вторых, это всегда поиск компромиссов между интересами города и бизнеса. Чуть перегнешь палку – и у бизнеса пропадет интерес к таким проектам", – уверен он.

Михаил Хорьков

Одним из возможных инструментов удержания интереса может быть дисконт. Например, один участок стоит десять миллионов рублей, другой – пять, а победитель аукциона платит за право их развивать на один-два миллиона рублей меньше суммарной стоимости. Кроме того, в договоре о КРТ нередко прописываются меры поддержки инвестора со стороны государства, напомнил Евгений Мордовин.

Диаграмма: сайт ЕРЗ.РФ

Еще одним стимулирующим фактором для новой модели может стать рост объемов нового строительства в рамках договоров комплексного развития территорий в субъектах РФ. Как рассказал на недавней конференции "Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы" руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, если в январе 2022 года эти объемы не превышали 758 тысяч квадратных метров, то сегодня они зашкаливают за 4 миллиона "квадратов". К настоящему моменту в десяти регионах в рамках КРТ по инициативе муниципальных властей построено либо находятся в стадии строительства 23 многоквартирных дома, в восьми регионах по инициативе правообладателей участков – еще 146.

Заброшенные промплощадки в уральской глубинке нуждаются в реновации. Осталось найти инвестора?

Большинство этих новостроек возводится в региональных столицах, в том числе и потому, что для девелоперов участки в "глубинке" считаются непривлекательными. Может ли модель "двойного КРТ" изменить этот сценарий? Например, если "плохой" участок, выставляемый на торги вместе с "хорошим", будет не в мегаполисе, а в городе-спутнике? По мнению Мордовина, такой вариант не исключен, поскольку простимулирует развитие рынка и обяжет девелоперов уделять больше внимания "неперспективным" территориям, в том числе городам с низкой покупательной способностью.

"Принятие такого механизма является объективной необходимостью, так как рано или поздно привлекательные площадки закончатся, – считает гендиректор "УГМК-Застройшик". – Также девелоперам можно предлагать интересные участки "в наборе" с объектами культурного наследия. С одной стороны, они получают право на реализацию классной площадки, а с другой стороны – обязанность восстановить или реконструировать объект культурного наследия. Такая концепция становится для инвесторов экономически привлекательной. В отдельности работа с памятниками архитектуры весьма затратна и сопровождается многочисленными рисками, не каждый девелопер сможет довести проект до конца".

Евгений СУСОРОВ