Николай Сторожук: «Мы принципиально не кредитуемся у населения»
Сегодня мы наблюдаем интересную картину: столичные девелоперы, хоть пока и очень осторожно, осваивают регионы, а в Москву приехали застройщики из Сибири. Что ищут они в стране далекой, что кинули в краю родном? В этом мы попробовали разобраться с помощью Николая Сторожука, соучредителя ГК «Сибпромстрой», которая пришла покорять столицу.
Николай, можно ли сказать, что среди игроков рынка недвижимости наметилась тенденция к миграции?
Думаю, что многие региональные застройщики с интересом смотрят на Москву. Несмотря на то, что рынок недвижимости столичного региона перенасыщен предложениями, здесь все-таки есть где и для кого строить. В регионах же объемы строительства намного меньше, как и рынок сбыта. И по-прежнему в ряде городов Сибири все еще наблюдается дефицит качественных предложений. Поэтому столичным девелоперам есть что предложить регионам, а региональным важно искать пути освоения новых территорий, интересные возможности для развития бизнеса и рынок сбыта собственной продукции.
Как это и случилось с нашей компанией, строящей объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости, большинство из которых находится в Сургуте. Для города с населением в 340 тыс. человек, где сегодня работает около десяти строительных компаний, четыре из которых по-настоящему сильные игроки, позиция лидера — почетная и ответственная. Во многом удерживать ее нам помогает многолетний опыт работы и диверсификация бизнеса.
И как же диверсифицирован бизнес компании? На что вы делаете сегодня главную ставку?
В группе компаний есть ряд подразделений, в том числе и собственное производство – завод ЖБИ. Изначально первостепенной задачей для нас было обеспечить завод работой. Я считаю, что
иногда для того, чтобы не останавливать производство, можно строить и продавать квадратные метры даже чуть ниже себестоимости.
Это все равно оправданно для собственника.
Столичный рынок, конечно, очень интересен для нас. Пока у нас в Подмосковье возводится всего два объекта – ЖК «Альтаир» и «Зеленоградский». Первый уже полностью построен и сдан госкомиссии. Второй находится на стадии реализации. Первая очередь ЖК «Зеленоградский» сдана, идет заселение. Завершается строительство второй очереди проекта. На строительной площадке ЖК «Зеленоградский» мы установили три мобильных ДСК - не возить же плиты из Сургута. Хотя даже доставка из Твери, где у нас тоже есть действующий завод по производству панелей – это дополнительные издержки на логистику.
Что такое мобильные ДСК и в чем их преимущество?
Мобильные комплексы, кассетные установки по производству панельных плит появились в России еще в далекие хрущевские времена, когда надо было строить быстро и много. Потом был развал Союза, как вы помните, развал производства. Мобильные ДСК, как и многое другое, на долгие годы были преданы забвению. Вспомнили о них лишь в 2006—2007 гг., после серии наводнений и пожаров в разных регионах России, когда необходимость строить быстро вновь появилась.
Кассетные установки, которые можно перемещать на поезде или с помощью погрузчика в любую точку страны — это был бы выход, конечно. Но проблема в том, что оборудование это у нас уже давно не производится. Закупать его приходится за рубежом – в Германии и Италии. Потому инициатива принадлежит в основном частному бизнесу. Стоит одна установка на 10 изделий порядка 230 000 евро — сумма по нынешним временам внушительная.
Но преимущество кассетных установок вертикального типа не только в том, что они легко разбираются, монтируются и перевозятся. Они позволяют экономить на транспортно-логистических расходах. Даже если завод ЖБУ находится в пределах 100 км от места строительства, ежедневные транспортные расходы добавляют не менее 10% к стоимости самих плит.
И еще одно неоспоримое преимущество мобильных ДСК – плиты в них получаются идеально гладкими.
То есть вертикальная формовка позволяет производить в кассетных установках перекрытия и межкомнатные стены, которые не требуют выравнивания и внутренней отделки.
Совокупно все эти факторы влияют на цену продукта для конечного потребителя. Так, благодаря использованию мобильных ДСК мы надеемся оптимизировать свои затраты на строительство примерно на 10−15%, за счет чего поддерживать цену на уровне рынка, независимо от других факторов – роста цен на строительные материалы, увеличения банковских ставок и пр.
А строите вы на свои или заемные средства?
Мы стараемся строить на собственные средства, не привлекая банковских денег или денег дольщиков. Это принципиально важно. В отличие от большинства столичных застройщиков наша компания продает жилье без ДДУ - только полностью построенное. Потому что мы понимаем, что в нашем бизнесе всегда есть риски, и поэтому принципиально не кредитуемся у населения.
Надежность – важное качество, особенно сегодня. В нашем случае эта уверенность в надежности и основательности компании строится не только на многолетнем успешном опыте работы в девелопменте (уже более 20 лет), но и в принципиальном отношении к ведению бизнеса.
Продажа готового жилья – это, наверное, еще и возможность получить хорошую прибыль и маржу? Ведь на котловане пришлось бы выставлять ценник гораздо ниже?
В нашем случае все иначе. Мы продаем комфорт-класс по цене «эконома», строящегося жилья в ближайшем Подмосковье, где конкуренция очень высокая. Цена, качество и соблюдение сроков строительства – наши основные конкурентные преимущества. Главная причина, по которой мы продаем только готовое жилье – желание избежать рисков недостроя, которые есть всегда. При этом мы рискуем только собственными средствами, а не деньгами дольщиков.
Мы продаем готовое жилье через ПИФы по договорам купли-продажи.
А надежность ПИФа сегодня как инвестиционного инструмента даже выше, чем у банков. За более чем десятилетнюю историю существования фондов в России не было, пожалуй, ни единого случая банкротства управляющих компаний ПИФов. Специально для этого было создано одно из наших подразделений ООО УК «Центр Менеджмент», которое успешно управляет активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости уже на протяжении 6 лет.
А что еще интересного, помимо практики продаж готового жилья, вы привезли из регионов в Москву?
Мы предлагаем рынку столичного региона проверенные временем и суровым климатом сибирские технологии возведения энергоэффективных домов.
Энергоэффективность мы понимаем как постоянный поиск и создание лучших стандартов. Компания не только использует многолетний опыт работы в условиях низких температур, но и лучшие мировые практики. Согласно статистике, энергопотери в Российской Федерации измеряются сотнями миллиардов рублей в год. Эта проблема имеет всемирный, глобальный характер и решается на государственном уровне при участии президента, который заявил о необходимости строить и корректно классифицировать энергоэффективные дома.
По данным Министерства строительства, в России сегодня 13 тысяч домов имеют классы по энергоэффективности, из них всего 300 относятся к классу А – «Очень высокий».
Компания «Сибпромстрой» является лидером в строительстве таких энергоэффективных домов, что подтверждает первое место, занятое нами в конкурсе Министерства энергетики в 2015 году.
Низкого уровня теплопотерь и экономии ресурсов – воды и электричества — в наших домах удается добиться за счет внедрения целого комплекса мероприятий, включая использование в квартирах современных гигроскопических клапанов проветривания, установке емкостных водонагревателей, интересным проектно-технологическим и конструктивным решениям самих домов. За что проекты компании были отмечены на государственном уровне.
А вы отдаете себе отчет, с какой агрессивной конкурентной средой вам придется столкнуться в столице? Вы к этому готовы?
Уверен, что рынок московского региона, который по-прежнему имеет неплохой потенциал для нового строительства, получит стимул развития благодаря приходу новых игроков. Мы, со своей стороны, стараемся предложить рынку качественный инновационный продукт, сведя к минимуму все возможные риски для покупателей. У нас собственное производство, что позволяет нам оптимизировать затраты на строительные материалы, поэтому и цена квадратного метра в наших проектах часто ниже, чем у конкурентов. Так что, думаю, что конкуренцию мы выдержим. Время покажет.