Квартирный вопрос: что ждет крымский рынок недвижимости после ужесточения правил льготной ипотеки

Рынок жилой недвижимости ждут существенные изменения: с 1 февраля вводятся ограничения по предоставлению семейной ипотеки, а с 1 апреля — на покупки в рассрочку. Оба фактора непосредственно влияют на продажи в новостройках, пока ставка ипотечного кредитования остается высокой.

«Комсомолка» узнала, как это повлияет на ситуацию с жильем на полуострове.

НОВЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ

С февраля на покупку жилья в новостройках семьи с детьми смогут воспользоваться одной льготной ипотекой, а не на каждого из супругов, как было раньше. Две ипотеки по 6% годовых позволяли семье приобрести одну квартиру для проживания, другую — для получения пассивного дохода от сдачи. Кроме того, льготной ипотекой могли воспользоваться граждане, которые не попадали под действие программы, но привлекали в качестве созаемщика гражданина с ребенком подходящего возраста. Теперь будет так: один из супругов оформляет льготный кредит, другой выступает созаемщиком.

— Почти 100% сделок по ипотеке — семейные, так как ставка по рыночной ипотеке, несмотря на смягчение, все еще остается высокой для покупателя — в среднем около 20% годовых, — подчеркивает коммерческий директор одной из строительных компаний Крыма Виталий Суханов. — Дальнейшая динамика будет зависеть от новых условий — будут ли они расширять аудиторию, претендующую на семейную ипотеку, или, напротив, сузят ее.

Льготных кредитов станет меньше, но спрос на жилье в Крыму только растет

Анна КИРИЕНКО

По оценкам экспертов, примерно половина от купленных по семейной ипотеке квартир приобреталась с целью последующей сдачи в аренду. Именно их лишится рынок новостроек после изменения условий льготной ипотеки. В то же время около 40% тех, кто имеет право на льготный кредит и нуждается в собственном жилье, не покупают квартиры, надеясь на снижение процентных ставок по потребительским кредитам, чтобы взять деньги на первичный взнос.

РАССРОЧКА В КРЕДИТ

Еще одним инструментом покупки квартир в новостройке без привлечения кредитов была рассрочка. Застройщики, стремясь поддержать покупательскую способность, предлагали беспроцентную рассрочку на срок от 6 месяцев до 4 лет. Но с 1 апреля вступает в силу закон, по которому, если сумма покупки в рассрочку превышает 50 тысяч рублей, срок ее выплаты ограничен полугодом. При этом данные клиента о долговой нагрузке будут передаваться в кредитные бюро, и если у него уже есть кредит, все расходы будут суммироваться. В общем, рассрочка приравнивается к кредиту и перестает быть переходным вариантом в ожидании льготной ипотеки, например, для молодых семей пока еще без детей, или до продажи предыдущей квартиры на вторичном рынке.

— Рассрочками пользуются действительно очень активно и на жилье, и на апартаменты, потому как рассрочка обычно беспроцентная, и это хороший инструмент, пока не снизится ключевая ставка и пока ипотечное кредитование не будет доступным, — отмечает эксперт по рынку недвижимости Дарья Плотникова. — Как обещает Центробанк, уже к концу года ключевая ставка может снизиться до 12%, и ипотека станет более доступной.

Жилье в новостройках будет дорожать, несмотря на ограничения по ипотеке

Анна КИРИЕНКО

Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в новостройке в Крыму составляет 200 тысяч рублей. Эксперт считает, что с учетом прогнозируемого подорожания после повышения НДС и роста цен на стройматериалы и услуги субподрядчиков, уже во втором полугодии квартиры прибавят в цене 10–15%. Потеряв часть клиентов из-за новых условий, застройщики сместят свое внимание на проекты в курортной недвижимости, где покупки с привлечением кредитных средств не превышают десятой части, а рост цен только за прошлый год составил 30%.

РЫНОК УЙДЕТ В АПАРТАМЕНТЫ

— В Крыму больше как раз выводилось в продажу проектов апартаментов, апарткомплексов, ориентируясь на спрос и ожидание клиентов, и в целом на курс страны по развитию внутреннего туризма. Сейчас в Крыму и Севастополе одновременно строится почти 100 нежилых комплексов апартаментов, — уточнила Плотникова.

Вместо малоэтажной застройки на курортах возводят небоскребы

Анна КИРИЕНКО

При этом спрос на курортную недвижимость растет, и если в прошлом году средняя цена составляла 370–380 тысяч рублей за квадрат, то к концу этого превысит 500 тысяч рублей. Однако и сейчас в некоторых апарткомплексах в Большой Ялте стоимость квадрата приблизилась к 800 тысячам рублей. Но дефицита спроса нет: три четверти сделок приходится на жителей других регионов РФ.

— У многих россиян есть четкое понимание, что жить лучше там, где всегда лето, чем там, где всегда зима, — поясняет вице-президент гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин. — Поэтому огромная миграция идет из северных и крайних восточных регионов нашей страны куда-то в более теплые места — это Сочи и Крым. Но в Сочи цены уже запредельные, намного превышающие уровень московских цен, а в Крыму цены еще не выросли до такого уровня. И многие из тех, кто раньше смотрел в сторону Сочи, сейчас подыскивает что-нибудь подходящее в Крыму.

В скором времени спрос перераспределится на Приазовье, как только будет построена четырехполосная трасса «Новороссия» и оформлена градостроительная документация населенных пунктов с перспективами развития курортных территорий. Льготная ипотека по 2% упирается в дефицит новостроек. И после ударного освоения крымского побережья застройщики устремятся на берег Азовского моря.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость в Крыму: подорожает и аренда