И спад, и рост. Как рынок жилья Барнаула пережил 2025 год и что будет в следующем
Вместе с amic.ru подведем итоги года на рынке жилья
Рынок недвижимости Барнаула в 2025 году испытал невероятные "качели": были и "заминки", и рывки, провалы, и рекорды. Такая ситуация наблюдалась во всех сегментах рынка: в новостройках и вторичном жилье, в сфере частного домостроения. Однако вторая половина года этот тренд переломила, 2025-й завершился почти ажиотажно. Как ранее сообщили amic.ru риелторы, некоторые девелоперы даже закрыли продажи квартир до следующего года. О тенденциях уходящего года и прогнозах на 2026-й – в нашем материале.
Дорожающие новостройки
В первом полугодии рынок новостроек практически впал в анабиоз: количество сделок было на четверть меньше, чем в 2022-м и 2023-м (2,8 тыс. договоров купли-продажи). Однако во втором полугодии на рынке начался ажиотаж. Он был спровоцирован информацией о возможном повышении ставок по семейной ипотеке – главному драйверу рынка. Так, для семей с одним ребенком (по подсчетам аналитиков "Домклика" в России 55% таких заемщиков), согласно одному из предложений, ставка может вырасти с 6 до 12%. В итоге за несколько месяцев с рынка исчезли квартиры за 7-8 млн рублей.
«Основная масса объектов, которые покупают по семейной ипотеке, – однокомнатные, двухкомнатные и "евродвушки". То есть у семьи есть материнский капитал, сбережения и ипотека в 6 млн рублей», – сообщила руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Жилфонд" (барнаульский офис) Ольга Зембатова.
Эксперт считает, что первое полугодие 2026-го будет таким же насыщенным и оживленным. Во-первых, ожидается индексация маткапитала (с 1 февраля он вырастет на 6,8%), во-вторых, с 1 февраля заработают изменения в семейную ипотеку (подробнее о них можно прочитать здесь), и некоторые семьи, которые не успели оформить кредит в 2025 году, вероятно, решатся на этот шаг в 2026-м.
Отчасти из-за повышенного спроса будут расти и цены. Однако на стоимость квадратного метра в следующем году повлияют и другие фундаментальные факторы.
«Рост цен неизбежен. Во-первых, это будет связано с изменениями в Налоговом кодексе и увеличением НДС с 20 до 22%. Для застройщика как юридического лица 2% от многомиллиардных затрат – большая сумма. Также НДС повлияет и на стоимость строительных материалов, которые тоже подорожают. В результате это скажется на средней стоимости квадратного метра: в течение 2026 года он может подорожать до 20%. Но увеличение стоимости будет плавным, 3-4% в месяц», – отмечает эксперт.
Однако даже если спрос на новостройки в следующем году будет ажиотажным, вряд ли покупатели заметят нехватку квартир, уверена президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина. Во многом это будет связано с долгосрочной стратегией девелоперов.
«Я не готова говорить о дефиците предложений в глобальном вопросе: некоторые компании получили разрешения на строительство, но не стали выводить проект на рынок. Застройщики ждали, когда нормализуется спрос, и я уверена, что как только они почувствуют динамику спроса, они выйдут с предложениями в новых объектах», – считает эксперт.
Дешевеющая "вторичка"
Рынок вторичного жилья также испытал колебания в 2025-м. В начале года число выданных ипотечных кредитов было рекордно низким. Так, например, в январе в Алтайском крае банки одобрили 229 ипотек (в январе 2023-го их было почти 2 тыс.), в феврале – 372 (в 2023-м – около 1300). Марина Ракина сообщила, что в это время на рынке была популярна "комбоипотека": заемщики на один объект оформляли и семейную ипотеку, и рыночную.
При этом стоимость квартир в первом полугодии шла вниз (из-за падающего спроса). Ольга Зембатова отмечает: цена отдельных лотов, например, однокомнатных квартир в "хрущевках", могла упасть на миллион – с 4,2 до 3,2 млн рублей.
«Тенденция на снижение цены прослеживается явно. Пока условия ипотеки на вторичный рынок не могут конкурировать с новостройками. Для понимания: рыночные ставки в среднем составляют 19-20%. Если взять 2 млн рублей под такой процент, ежемесячный платеж составит около 40 тыс. рублей», – говорит эксперт.
Еще одна характерная черта вторичного рынка в 2025 году – избирательность покупателей. Они ищут квартиры с хорошим современным ремонтом, на удобной локации. Также зачастую играет роль и сам ЖК: его статус, внешний вид дома, благоустройство территории.
В 2026 году, по прогнозам барнаульских риелторов, рынок ждет подъем. Вырастет и спрос, и цены (в первую очередь – из-за подорожания новостроек). Однако выгодные варианты с большим торгом все равно будут присутствовать.
Дефицитные дома
Спад в 2025 году настиг и рынок малоэтажного строительства Барнаула и пригорода. От ажиотажа и бума 2022–2023 годов остались лишь воспоминания. Вместе с тем рынок стал более цивилизованным. Так, в марте в России заработал закон, который распространил на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) механизм проектного финансирования. То есть девелоперу запрещено использовать деньги покупателей для строительства дома: строить он может на собственные или кредитные средства, а деньги покупателей лежат в банках на эскроу-счетах. Сделано это для того, чтобы уберечь россиян от компаний-мошенников.
Кстати, именно из-за мошенников барнаульцы отдают предпочтение уже построенным домам. Другая причина этого выбора – дефицит земли в пригороде и черте города.
«Если брать ближайший пригород – Власиха, Октябрьский, Лесной, – там не хватает участков для строительства. У тех, что стоят на продаже, либо высокая цена, либо не проведены коммуникации, либо категория земли не позволяет строить жилье. Во Власихе сейчас свободные участки можно по пальцам пересчитать. Стоимость их начинается от 2,5 млн за 5 соток», – говорит Ольга Зембатова.
Кстати, стоимость готовых домов в комплектации "теплый контур" ("коробка" дома, окна-двери, инженерные сети, черновая отделка) стоит от 60 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: в 2023 году, когда в сегменте ИЖС наблюдали бум, стоимость квадратного метра начиналась от 40 тыс. рублей. И дома сдавали в комплектации white box (с предчистовой отделкой).
Интересно, что портрет покупателей загородного жилья молодеет, сообщили в компании "Два этажа". Если несколько лет назад дома приобретали семьи 30+, то теперь – 25+.
«В нашей компании 50% покупателей – семьи, которые расширяют жилплощадь. Они продают существующую недвижимость, берут ипотеку или добавляют сбережения и покупают дома. Примерно 20% клиентов приобретают свое первое жилье. Это молодые люди 25–30 лет, которые создали семью и дошли до покупки совместной недвижимости», – говорит соучредитель компании "Два этажа" Андрей Берг.
При этом частный дом они выбирают чаще всего не из-за философии загородной жизни, а из-за желания жить в просторе. За 7,5–8 млн рублей в пригороде семьи могут приобрести дом 75–100 квадратных метров, а в городе – однокомнатную квартиру в центре. Однако есть и те, кто целенаправленно едет за город, где может получить почти такой же сервис и все необходимые услуги.
«Еще пять-десять лет назад в пригороде были практически только магазины и пивнушки. Сейчас – и супермаркеты, и доставки, и кафе, и пункты выдачи товаров. И люди готовы ехать за город, где качество их жизни не падает», – говорит Андрей Берг.
2026 год, по мнению экспертов, не будет шоковым и ажиотажным: он станет размеренным и осознанным, окончательно "смоет" с рынка недобросовестных застройщиков и откроет путь новым проектам. Так ли это – узнаем через год.