Когда в квартире должны заменить батареи бесплатно, что будет, если собственник сам их заменит: отвечаем на вопросы

Если внимательно изучить жилищное законодательство, то выяснится, что далеко не за все собственник квартиры должен платить (хотя управляющие организации, как правило, настаивают на обратном).

В этой статье разберём несколько вопросов на тему бесплатной замены радиаторов отопления в квартирах.

1. Я являюсь собственником квартиры в доме 1960 года постройки. Срок эксплуатации радиаторов отопления уже давно истек. Обязаны ли мне поставить новые радиаторы бесплатно?

Ответ на этот вопрос зависит от двух обстоятельств:

— во-первых, установлены ли на радиаторах отопления в квартире отключающие устройства,

— во-вторых, в каком состоянии находятся отопительные приборы.

Согласно уже устоявшейся практике судов, а также официальной позиции Минстроя России (Решение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, Письмо Минстроя от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04), приборы отопления, расположенные в квартире, относятся к общедомовому имуществу, если они не имеют отключающих устройств (тогда они являются частью общей системы отопления многоквартирного дома).

Это означает, что за радиаторы несет ответственность управляющая организация, т. к. согласно ст. 161 ЖК РФ она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Но заменить старые радиаторы на новые управляющая организация должна только в том случае, когда в этом есть объективная необходимость — а именно:

— батареи не обеспечивают надлежащую температуру в жилом помещении, и все попытки исправить это путем промывания и других манипуляций остаются безуспешными,

— либо батареи находятся в аварийном состоянии, что подтверждается актом обследования сотрудника управляющей компании или экспертным заключением.

Как показывает судебная практика, управляющая компания не обязана менять радиаторы в квартире только лишь на том основании, что у них истек срок эксплуатации (см. например, определение Третьего КСОЮ по делу №8Г-71/2022).

Также собственник квартиры имеет право на бесплатную замену радиаторов отопления, которые не имеют отключающих устройств, в рамках программы капитального ремонта: если в доме будет проводиться плановая замена отопительной системы, собственник может потребовать, чтобы ему заменили и старые радиаторы в его квартире, поскольку они также являются частью общедомовой системы отопления (см. например, определение Седьмого КСОЮ по делу № 8Г-14098/2020).

Но если радиаторы отопления оснащены отключающими устройствами, то их относят к внутриквартирному имуществу — значит, расходы на их ремонт и замену лежат на собственнике жилого помещения.

2. Какие радиаторы управляющая компания обязана поставить взамен прежних? Может ли собственник квартиры выбрать тип и цвет отопительных приборов?

Таких прав для владельцев жилых помещений закон не предусматривает. Если управляющая компания производит замену отопительных приборов в квартире, она должна ориентироваться, в первую очередь, на их качество и способность обеспечить нормативную температуру воздуха в жилом помещении (Правила № 354 от 06.05.2011 г.: не ниже +18°С, в угловых комнатах не ниже +20°С; в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) -31°С и холоднее — не ниже +20°С, в угловых комнатах не ниже +22°С).

При выполнении всех этих условий собственник не может требовать поставить ему другие радиаторы.

3. Собственник самостоятельно заменил радиаторы во всей квартире. Может ли он теперь взыскать с управляющей компании убытки в виде стоимости этих радиаторов, т. к. замена радиаторов входит в ее обязанности?

Чтобы взыскать убытки, собственнику придется доказать, что он обращался в управляющую организацию по вопросу замены радиаторов в его квартире, при этом была подтверждена объективная необходимость такой замены, но управляющая организация отказалась удовлетворять эту заявку.

Если же собственник произвел замену радиаторов исключительно по своей инициативе, то взыскать убытки с управляющей организации вряд ли удастся. Более того, если после такой замены произойдет авария, высока вероятность, что ответственность за пролив возложат на собственника квартиры (даже если радиаторы относились к общедомовому имуществу).