«Метриум»: 6 главных предварительных итогов на рынке новостроек Москвы в 2022 году
В 2022 году рынок новостроек Москвы произошел перелом многих трендов прошлых лет. Спрос сократился, предложение резко выросло, а цены замедляют рост. Аналитики «Метриум» подводят предварительные итоги года на рынке новостроек Москвы.
1. Впервые с 2015 года спрос на новостройки в Москве сокращается
По итогам 11 месяцев 2022 года сократилось число сделок между застройщиками и дольщиками-физическими лицами в Москве. Общее их количество составило порядка 66 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в аналогичный период 2021 года (78 тыс.). Непосредственно в ноябре 2022 года в Москве зафиксировано 5,3 тыс. ДДУ против 7,9 тыс. сделок в ноябре 2021 года.
Спрос увеличился только на массовые новостройки Москвы. За 11 месяцев 2022 года число сделок в этом секторе рынка повысилось на 9% относительного аналогичного периода 2021 года. Между тем спрос на новостройки премиум-класса сократился на 21%, бизнес-класса – на 37%, элит- и делюкс-класса – на 60%.
2. Предложение новостроек в Москве резко возросло и достигло исторического максимума
В ноябре 2022 года застройщики в Москве предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года. Тогда суммарный объем предложения оценивался в 46 тыс. квартир и апартаментов.
Заметнее всего пополнился новыми вариантами жилья сегмент новостроек премиум-класса, где их число увеличилось на 50% до 4,9 тыс. единиц. Почти в равной степени выросло предложение квартир и апартаментов в двух крупнейших секторах рынка – в комфорт- и бизнес-классе. В массовом сегменте показатель увеличился на 39% (до 26 тыс. единиц), а в бизнес-классе – на 37% до 19 тыс. Также в столице стали продавать больше жилья элитного и делюкс-сегментов (на 9% больше, чем год назад, в сумме – более 1 тыс. квартир и апартаментов).
3. Цены на новостройки продолжают расти
Несмотря снижение спроса, цены на новостройки Москвы в 2022 году продолжают расти. В целом по рынку средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 418 тыс. рублей, что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года.
Впрочем, в массовом сегменте рынка новостроек цены выросли значительнее. В ноябре 2022 года квадратный метр в таких жилых комплексах продавался по 310 тыс. рублей, тогда как год назад – по 259 тыс. рублей, то есть на 20% дороже.
Новостройки бизнес-класса подорожали в среднем на 11% до 425 тыс. рублей за кв. м, премиум-класса – на 5% (до 585 тыс. рублей за кв. м), элит- и делюкс – на 19% (до 1,7 млн рублей за кв. м).
4. Доля ипотеки на рынке новостроек достигла 81% – исторический рекорд
С января по октябрь 2022 года в Москве банки выдали 35,3 тыс. кредитов на покупку новостроек. Их сумма составила 281 млрд рублей. В аналогичный период 2021 года в Москве покупатели жилья в новостройках получили в банках 44 тыс. кредитов на сумму 302 млрд рублей. Таким образом, число ипотечный займов по предварительным итогам 2022 года в Москве уменьшилось на 20%, а их объем – на 7%.
Впрочем, в конкуренции за покупателей-заемщиков у столичных застройщиков есть успехи по сравнению с продавцами вторичных квартир. Если в январе-октябре 2021 года только 40% выданных в Москве ипотечных кредитов пошли на приобретение новостроек, то в такой же период 2022 года – уже почти 50%. При этом доля ипотечных сделок непосредственно на рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%.
В среднем в 2022 году в Москве занимают на покупку жилья (как первичного, так и вторичного) 7,3 млн рублей (на 16% больше, чем год назад). Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет. При этом средняя ставка на первичном рынке сократилась до 3,45% из-за распространенности программ с низкими ипотечными ставками.
5. Предложение квартир с отделкой перестало расти
В 2022 году доля квартир и апартаментов с отделкой от застройщика принципиально не изменилась, хотя в предыдущие годы этот показатель постепенно возрастал. Так, в массовых новостройках девелоперы предлагают 70% квартир с полной отделкой и около 11% – предчистовой. В новостройках бизнес-класса доля помещений с отделкой в продаже сократилась с 20% до 11%, а с предчистовой отделкой - с 27% до 19%. В премиум-классе доля квартир и апартаментов с предчистовой отделкой возросла с 27% до 35%, но с чистовой отделкой уменьшилась с 27% до 16%. Наконец, в элитном и делюкс-классе отделка теперь встречается в 30% предложенных помещений (против 39% год назад), а доля предчистовой отделки возросла с 6% до 10%. В целом во всех сегментах доля квартир и апартаментов без отделки в уходящем году либо не изменилась, либо выросла в зависимости от сегмента.
6. Квартиры продолжали уменьшаться
В Московских новостройках сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, в целом по рынку средняя площадь квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022 года (то есть на 4,5 квадратных метра или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 квадратных метра или на 9%). В бизнес-классе квартиры сократились в площади в среднем с 64,8 кв. м до 61,6 кв. м (на 3,2 квадратных метра или на 5%), в премиум-классе – с 86,5 кв. м до 79,3 кв. м (на 7,2 квадратных метра или на 8%). В сегменте элит и делюкс средняя площадь помещения в продаже не изменилась – 158 кв. м.
«В целом рынок новостроек Москвы продемонстрировал высокую устойчивость к чрезвычайно трудным и беспрецедентным испытаниям 2022 года, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Летом и в ноябре мы увидели, как спрос относительно быстро восстанавливается при стабилизации обстановки. Обвала цен не произошло, хотя их общая динамика стабилизировалась. Застройщики проявили гибкость в формировании цен, программ рассрочки и совместных с банками ипотечных предложений. В совокупности это помогло сохранить в целом спрос на высоком уровне».