Феликс Буянов: Студии мешают строить комплекс красиво
Что мешает реализации интересных проектов, почему жилые комплексы класса масс маркет уступают объектам высоких ценовых сегментов и к чему нужно готовится застройщикам – рассказывает руководитель «Архитектурной мастерской Б2» Феликс Буянов.
Застройщики заказывают архитекторам интересные проекты только для бизнес- и премиум-класса. Почему они не делают это в сегменте массовой застройки?
Не соглашусь с вами. Такие проекты есть и в масс-маркете. Например, в портфолио нашей архитектурной мастерской есть интересные проекты жилых комплексов комфорт-класса, такие как комплекс VIVA. Он формирует перспективу Пулковского парка на Средней рогатке. Любой, выезжающий из города через площадь Победы, видит его здания. Это впечатляющая и эмоциональная перспектива, в активном диалоге с ансамблем площади формирующая градостроительную композицию большого и ответственного сегмента города. А за реализованный проект ЖК «Токио» мы даже получили высшую архитектурную премию города – «Архитектон».
Примером интересной архитектуры можно считать жилой дом комфорт-класса «Мегалит» на проспекте Обуховской обороны. Без преувеличения, акцентное здание для этой локации. Оно заменило собой речной вокзал, который также был заметной постройкой советского периода. Досадно, конечно, что мы ее потеряли, что для возведения современных зданий приходится сносить памятники советской эпохи.
В качестве примечательных проектов комфорт-класса можно назвать жилые комплексы «Шуваловский» и «Калина парк». Сейчас «Калина парк» оказался частично прикрыт менее удачными постройками. И тем не менее, выглядит нетривиально. Кроме того, внимания заслуживает внутреннее пространство комплекса. Там сформировалась наполненная жизнью интересная среда со своей субкультурой.
Или возьмите комплекс Ultra City в конце Комендантского проспекта. Удачный пример акцентного комплекса зданий комфорт-класса с продуманной объемно-пространственной композицией, с хорошим благоустройством и приличными фасадами. Так что, примеры интересных проектов жилья класса масс-маркет все же есть. Другое дело, что эти примеры редки. Комфорт класс, увы, не приносит большой маржи.
Кому он не приносит нужной маржи: архитекторам или застройщикам?
Говорить о маржинальности архитектурного проектирования масс-маркета в Петербурге сейчас вообще не приходится. Архитектор всегда стремится достичь максимальной эффектности проекта. Но застройщик из-за низкой рентабельности не хочет применить дорогостоящие материалы для отделки фасада. Там и квартирография соответствующая. Абсолютный примат студий и однокомнатных квартир, которые мешают скомпоновать фасад здания гармоничным. А есть еще пожарные и санитарные нормы, нормы инсоляции и освещения.
Выходит, что студии и однушки деформируют фасад?
Да. На компоновку фасада здания, как правило, они влияют действительно плохо. Исключения редки. В известной степени это зависит от мастерства архитектора. Ну, и, кроме того, есть расходы на так называемый «пятый фасад» – на землю, на геопластику, просто на благоустройство. Они в комфорт-классе значительно ниже, чем в том же бизнес-классе и элите. Поэтому работы на земле зачастую выполняются кое-как, что значительно ухудшает восприятие застройки. Кроме того, в эконом-классе большинство автомобильных стоянок пытаются разместить на поверхности земли. Из-за этого обедняется решение генплана. Размещение зданий приходится подчинять не законам красоты, а исключительно утилитарным соображениям. Приходится думать не об эстетике, а о том, как втиснуть побольше квартир, не нарушая нормы инсоляции, как расставить машины, не прибегая к возведению многоэтажных паркингов.
Но ситуация меняется. Чтобы освободить поверхность земли для благоустройства, девелоперы все чаще начинают применять и многоэтажные гаражи, и подземные. Ряд интересных проектов сейчас осуществляет Setl City. Даже «Дальпитерстрой» на участках массовой застройки планирует строить подземные гаражи. Это облегчит архитекторам задачу по формированию комфортной среды.
Мы можем сказать, что время эконом-класса проходит? Хотя бы потому, что комфорт и комфорт+ позволяют реализовывать более интересные решения.
Мне сложно говорить об экономике. Введение эскроу счетов усложнило положение застройщиков. И в эконом-классе – в первую очередь. К сожалению, маржа застройщиков будет падать еще некоторое время. Девелоперам приходится привыкать к новым реалиям. Их бизнес становится менее доходным. Таким, каков он в развитых странах. В них строительный бум давно закончился.
Как говорится, «тема» прошла?
Увы, для того, чтобы оставаться конкурентоспособными застройщикам придется снижать маржу.