Вечные дольщики. Строительные компании банкротятся — цены на жильё растут

Недобросовестные застройщики оставили без квартир тысячи людей, которые продолжают платить ипотеку за воздух. Власти пошли навстречу и придумали решение — эскроу-счета. Застройщики-мошенники ушли с рынка, прихватив с собой честные компании. В итоге застройщики продолжают разорятся, люди не могут дождаться своих квартир, рынок недвижимости останавливается, а цены на новостройки растут. Однако власти так не думают и видят проблему в другом. 

Суть реформы в строительстве

Раньше застройщик брал деньги напрямую от покупателей квартир и тратил по своему разумению, в том числе перераспределял между проектами. Иногда происходило непредвиденное — застройщик разорялся и не мог выполнить свои обязательства. Или он вообще не планировал их выполнять. В итоге люди оставались без квартиры, без денег, но с ипотекой на несколько миллионов до конца жизни. 

_{Обманутые дольщики есть во всех регионах России. Фото: twitter.com} 

С 1 июля 2019 года схема изменилась. Дольщик больше не платит напрямую застройщику, а перечисляет деньги на эскроу-счёт. Воспользоваться этими средствами можно только после сдачи дома. Строительство приходится проводить либо на свои, либо на заёмные средства. Если же у застройщика проблемы, и он не может сдать дом, то деньги с эскроу-счёта перечисляются обратно покупателю.

Бинго — проблема решена. Однако застройщики почему-то не радовались, печально предрекали рост цен и снижение темпов строительства. Существующие схемы финансирования сломались. Что сейчас делать застройщику, чтобы построить дом, если собственных средств недостаточно? Либо отказываться от планов на строительство, либо брать в долг у банков. Финансовые организации не торопятся снижать процентные ставки, поэтому компаниям строительство обходится дорого. Все расходы закладываются в конечную стоимость жилья — цены растут. Покупателям и того обиднее. Купив квартиру по завышенной цене, они оплатили банковские проценты застройщика и плюсом к этому свою ипотеку.

Упрямая статистика     

Застройщики не могут выжить в новых условиях и банкротятся. В первую очередь страдают небольшие региональные фирмы без собственных резервов и возможности проектного финансирования. Для них выше риски и выше процентные ставки банков, которые не хотят идти на уступки низкомаржинальному бизнесу.  

Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) приводит статистику по застройщикам-банкротам на 2019 год:

• о намерении подать заявление о банкротстве заявили 350 застройщиков. Это на 77% выше показателя 2018 года. У этих компаний в работе находятся 1,42 тыс проектов площадью 9,9 млн кв. м;
• уже признаны банкротами 184 компании. Показатель вырос на 22%. На их балансе находится 839 проектов площадью 4,5 млн кв. м. 

В итоге объёмы строительства не успевают расти, зато застройщики активно уходят с рынка. Наметилась тенденция к укрупнению строительных фирм. Если ничего не изменится, то маленькие фирмы совсем уйдут, останутся большие, конкуренция ослабится, вырастут цены. 

Сейчас строительство продолжается по инерции — застройщики заканчивают дома, которые были начаты по старой схеме участия в долевом строительстве. Риэлторы уже говорят о том, что без существенных изменений в схеме финансирования объёмы строительства упадут.

Не надо забывать о нацпроекте «Жильё и городская среда», который оказывается на грани срыва. По нему зстройщики должны строить больше, делать жильё доступным и на это государство даёт средства. Но как можно строить больше, если условия игры поменялись и застройщик оказался в бедственном положении.   

Всё идёт по плану?

Однако не все видят проблему только в тяжёлом положении застройщиков. Есть мнение, что это политика местных властей по очистке региона от долгостроя. В «Дом.РФ» подтверждают, что банкротство — это способ восстановить права дольщиков. В доказательство приводят цифры: только 5% застройщиков обанкротились самостоятельно, остальные ушли по инициативе дольщиков, фонда или контрагентов.

_{Количество застройщиков-банкротов растёт. Фото: kanoner.com} 

Что касается роста цен, то аналитики не видят такой тенденции. Да, в отдельных местах цены выросли на 20−30%. Например, в районах Москвы, где кардинально изменилась транспортная доступность. Но, если брать в целом, то рост был на 3−5%, то есть на величину инфляции.

На вторичном рынке цены падают из-за того, что на фоне новых районов старые не столь привлекательны. Эксперты говорят и о дальнейшем падении цен на хрущёвки. 

Есть мнение, что у рынка недвижимости нет предпосылок к росту, поскольку упал спрос: доходы населения падают, закредитованность растёт, пик интереса на квартиры прошёл. Возможно, в будущем спрос увеличится из-за новых социальных программ поддержки семей с детьми, которые предложил президент, а также из-за ипотечных программ с господдержкой и падения ставки в целом.