Иван Грачев: «Проблему аварийного жилья в стране можно решить за один год и без ипотеки»
Первоначально в законе об ипотеке было записано, что нельзя никого выкинуть из единственного жилья, сколько бы он ни был должен
В нашей стране примерно 100 млн кв м аварийного жилья. В Думе предложили расселять его за счет ипотеки под ставку 3%. Это абсолютно не работающая схема, считает экс-депутат Госдумы РФ, доктор экономических наук, главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН Иван Грачев. Он напоминает, что в аварийном жилье живут отнюдь не рокфеллеры, а люди, как правило, бедные. Никаких шансов набрать 30-процентный и даже 20-процентный первоначальный взнос у них нет.
«В МОЕМ ЗАКОНЕ БЫЛО ЗАПИСАНО, ЧТО НЕЛЬЗЯ НИКОГО ВЫКИНУТЬ ИЗ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ»
На этой неделе подоспел целый пакет информации об ипотеке. В том числе и Владимир Путин на своей ежегодной пресс-конференции упомянул ипотеку как способ решения дальневосточных и демографических проблем. Но начну, пожалуй, с ответа тем читателям «БИЗНЕС Online», которые ругают меня — дескать, сейчас я заговорил про разные правильные вещи, а что сделал, когда был депутатом Думы РФ? Попробую частично оправдаться как раз по законам об ипотеке.
Для того чтобы Путин сегодня мог говорить об ипотеке, как о механизме, который позволяет решать сложные задачи, 20 лет назад я должен был сделать и провести через парламент, как минимум, четыре базовых закона. И провел их. Это закон о регистрации прав, закон об оценочной деятельности, собственно закон об ипотеке и закон об ипотечных ценных бумагах.
Закон о регистрации прав — картина на тот момент какая была? Уже создавали Москва и прочие регионы свои отдельные системы регистрации, взяв за пример Соединенные Штаты. Если бы и дальше так пошло, то сегодня был бы бардак полный, все регионы имели бы не синхронизированную регистрацию прав. Поэтому закон был предельно нужный, предельно своевременный. Он получился довольно приличный, на уровне самых хороших систем регистрации прав в мире. Потом его немножко поуродовали, но не очень сильно.
Дальше закон об оценочной деятельности. Если нет оценок рыночной стоимости, то об ипотеке и говорить не имеет смысла, потому что там есть первоначальный взнос и все остальное. То есть это самый фундаментальный, базовый закон не только для ипотеки, а вообще для рыночной экономики.
Недавно мне один из лучших оценщиков страны сообщил, что Китай почти дословно перевел мой первоначальный закон и ввел его в действие. Перевели, приняли почти без изменений, и великий Китай работает по этому закону об оценочной деятельности. Для меня это просто прямое доказательство, что он был прилично сделан.
И наконец, закон об ипотеке. Я уже как-то говорил, что по факту он примерно на 30 млн квадратных метров увеличил строительство жилья в стране. Это означает, что за период моей деятельности в Думе он дал стране прибавку к ВВП где-то полтриллиона долларов — сравнимо с тем, что дал весь Татарстан за эти годы. Вот прямой эффект от моей деятельности в парламенте.
Я об этом говорю не только для того, чтобы читатели «БИЗНЕС Online» все-таки знали, как было на самом деле, а то могут поверить, что я ни фига не делал в Думе. Но говорю еще и потому, что некоторые вещи, которые я тогда посчитал, они сегодня, после того, как мои законы поуродовали, опять всплывают. Например, мой закон об ипотеке, несмотря на давление, сильно отличался от американского, прежде всего, тремя железными ограничениями. В нем было записано, что нельзя никого выкинуть из единственного жилья, сколько бы он ни был должен — эту штуку отменили. Дальше было записано, что первоначальный взнос должен быть не менее 30% — это тоже после меня потихоньку из закона выкинули. И третье — нельзя выпускать вторичных ценных бумаг более чем на 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая за ними стоит. Это тоже пытались и пытаются размыть, отменить…
ДЛЯ БАНКА ЭТО НЕБОЛЬШАЯ ПРОБЛЕМА, А ДЛЯ ЧЕЛОВЕКА — КАТАСТРОФА
К чему это дальше приводит? Мой закон в этой части подправили — и кредиты теперь можно выдать и тем, кто не может заплатить 30% первоначального взноса. Выдают и при 20%, и при 10%. Но вот, наконец, до нашего Центробанка дошло, что это дестабилизирует банковскую систему — так в самом ЦБ теперь и говорят. Следовательно, признают, что первоначальные мои представления были справедливы, что правильные кредиты — это все же те, которые выдаются с первоначальным взносом в 30%.
Почему так, откуда берутся эти 30%? Посмотрите на график, который примерно соответствует тем, что я давал в пояснительных записках к закону. Восстановить буквально не могу то, что я тогда делал, но это близко.
Красная прямая линия построена на базе распределения наших граждан по доходам, она фиксирует количество, долю людей, которые в принципе могут получить ипотечный кредит в зависимости от требования к первоначальному взносу. Нижняя шкала соответствует доле от рыночной стоимости, которую человек может внести, получая ипотечный кредит. На ней цифре «2» соответствует 10%, цифре «4» — 20%, цифре «6» — 30%. Верхняя прямая линия фиксирует, что первоначальный ипотечный взнос в 30% (цифра «6») от рыночной стоимости квартиры могут заплатить примерно 40% наших граждан, а взнос в 10% (цифра «2») — примерно 60% населения. То есть в полтора раза меняет количество тех, кому банк в принципе может предоставить кредит (это без учета других правил).
Нижняя синяя кривая показывает как раз риски — кто не сможет вернуть кредит. Для банка это вообще-то небольшая проблема, хотя она станет больше, если таких людей будет много. А вот для человека это — катастрофа. По графику видно, что ситуация более-менее приемлемая при 30-процентном первоначальном взносе, тут риски на уровне 1%, близки к нулю. При взносе в 20% риски увеличиваются до 2,5-3%. А при 10-процентном первоначальном взносе риски уже около 15%. Ипотечные кредиты берут миллионы граждан, и многие, очень многие оказываются в катастрофическом положении. Поэтому в моем законе и было прописано, железно совершенно, что ипотечные кредиты выдаются только тем, кто может заплатить первоначальный взнос в 30%.
Что предлагают власти в этой ситуации? Не вернуться к моему первоначальному требованию, а компенсировать страхованием и резервированием. Грубо говоря, заставить человека застраховать кредит, а банки — отдать дополнительные деньги на резервирование. Но тот же график показывает, что эта затея абсолютно нереальная. Для тех, кто заплатил 20% первоначального взноса, это еще можно сделать, хотя тогда цена кредита увеличится на 3-5%. Но вот для тех, кто осилил только 10% первоначального взноса, это абсолютно невозможно. Плата за риски будет в районе 15%, если мы не хотим, чтобы люди попадали в катастрофическую ситуацию. А по графику видно, что увеличение числа тех, кто может в банке получить кредит, в полтора раза сопровождается увеличением рисков в 10 раз. При этом они совершенно не компенсируемы, если это делать честно и правильно.
Центробанк и сегодня понимает, что, да, есть проблема с этими низкими первоначальными взносами, но суть дела все равно продолжает не понимать. И ЦБ предлагает решение, которую проблему не решит. То есть если сохранять такие первоначальные взносы, то в любом случае значительная часть людей будет оказываться в катастрофической ситуации.
На самом деле, правильное решение для 20% еще возможно, хотя ипотечный кредит окажется со слишком высоким процентом, а для 10% эта затея вообще невозможна.
РАССЕЛЕНИЕ АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ ЗА СЧЕТ ИПОТЕКИ — АБСОЛЮТНО НЕ РАБОТАЮЩАЯ СХЕМА
Теперь посмотрим на высказывания президента страны об ипотеке. На большой пресс-конференции Путин говорил про Дальний Восток, про то, что там работают программы дотирования процента, доведения процентной ставки до 2%, и что дальше предлагается эту затею расширять. Вообще говоря, этот механизм тоже не самый лучший из возможных — по двум причинам. Во-первых, это не стимулирует банки снижать процент. Если человек получает кредит под 2%, причем банк ему дает под какой-то большой процент, а разницу компенсирует государство, то у банка нет особых оснований стремиться снижать процент. И второе — государство берет на себя обязательство, которое в кризис не будет выполнено. Дернется опять курс рубля, в бюджете будут проблемы — и государство не сможет выполнять такие программы.
Поэтому, считаю, более правильное, более разумное решение — увеличить за счет государства первоначальный взнос на ипотеку. Это точно так же, как дотирование процентов, снижает выплаты со стороны человека, но еще и полностью закрывает проблему, независимо от следующих кризисов.
В части компенсации первоначального взноса за счет материнского капитала и дополнительных денег многодетным семьям — вот это решение абсолютно правильное. Я его упоминаю, потому что оно возникло из моей встречи с женщинами городка Зима. Есть такой в Сибири, в Иркутской области. Его жительницы попросили меня внести законопроект об использовании материнского капитала для первоначального взноса по ипотеке и компенсации любых улучшений жилищных условий. Я этот закон тогда не провел, но потом правительство его взяло и провело…
Еще на этой неделе по теме ипотеки пришло предложение из Думы — расселять аварийные дома за счет ипотеки, ставка по которой будет не больше 3%. То есть это будет дотированная ипотека с опять-таки дотированным процентом. Если к ипотечным планам по Дальнему Востоку еще можно относиться по разному, может быть, такая схема, хотя и не самая лучшая, в ограниченных количествах работает, то расселение аварийного фонда за счет ипотеки — это абсолютно не работающая схема. Потому что в аварийном жилье живут люди, как правило, бедные и нищие. Никаких шансов набрать 30-процентный и даже 20-процентный первоначальный взнос у них нет. И никакое дотирование не сделает их участниками ипотечных программ, и от будущих катастроф никак не избавит. Для них единственно возможное решение проблемы — просто строительство жилья за счет государства.
Это, на самом деле, вполне решаемая проблема, и без всякой ипотеки. В стране примерно 100 млн квадратных метров аварийного жилья, легко посчитать, сколько это стоит. Эта проблема, на самом деле, решаемая за пять-то лет без всяких сомнений. А в принципе, если бы такая задача ставилась по-настоящему, то она решается за один год. Так же, как, кстати сказать, и все задолженности по воспитанникам детских домов, которым государство обязано выделить какую-то минимальную квартиру. Там называют цифры, которые могут быть закрыты за один год в рамках профицита федерального бюджета. Поэтому, на мой взгляд, тут мутить с ипотекой вообще нет никаких оснований. Проблема и аварийного жилья, и обеспечения жильем детей из детских домов закрывается прямыми федеральными возможностями.