Как дурят собственников недвижимости
Любой собственник имущества, хоть владелец квартиры в городе, хоть обладатель шести дачных соток, должен понимать, что кадастровая оценка его имущества осуществляется в массовом порядке и в максимально общем виде на основе данных, которые есть в государственном кадастре недвижимости. В итоге получается некая средняя стоимость, которая не учитывает особенностей конкретного имущества.
Для ее расчетов, уверяют специалисты, используется специальное программное обеспечение, математические модели и утвержденные методики. Поэтому здесь серьезные ошибки встречаются редко. Но зато очень часто запредельные суммы налогов возникают из-за банальных технических ошибок в реестре. Например, в графе «площадь квартиры» вполне может оказаться год постройки дома, тогда стандартная «двушка» в 60 «квадратов» моментально превращается в элитное жилье площадью 1973 квадратных метров. И оценщики вынуждены будут считать кадастровую стоимость исходя из этой абсурдной площади.
Какие способы защиты от подобного произвола имеются сейчас в распоряжении граждан? И с чего надо начинать отстаивание своих интересов?
- Самое первое, что должен сделать любой собственник, – говорит руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Никита Власов, - это проверить данные по своему имуществу. Просто запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это очень просто сделать на сайте того же Росреестра. Если там видны ошибки, то их исправлением надо заниматься незамедлительно. Если же получилось так, что кадастровая оценка уже была проведена, то до момента ее утверждения проект кадастрового отчета публикуется на сайте Росреестра для ознакомления и направления замечаний всеми заинтересованными лицами. На этом этапе можно подать мотивированные возражения, которые могут быть учтены.
«СП»: - Что делать, если этот этап уже пропущен?
- Тогда путь гражданина лежит или в комиссию, или в суд. В первом случае к процессу нужно готовиться и привлекать специалистов: независимых оценщиков для определения рыночной стоимости вашего имущества с учетом его реального состояния и особенностей, а также квалифицированных юристов. А если человек сразу идет в суд, то обязательно встает вопрос и о привлечении судебных экспертов.
«СП»: - А насколько можно доверять результатам работы независимых оценщиков? И есть ли какая-то гарантия, что в этом случае не возникнет каких-либо недоразумений?
- Если говорить про оценщиков, то они сегодня несут полную имущественную ответственность всем своим имуществом за результаты оценки. Плюс к этому оценщик несет дисциплинарную ответственность. В рамках исполнения договора на определение кадастровой стоимости оценщик несет еще и гражданскую ответственность. И, конечно, никто не освобождал оценщика от уголовной ответственности. Кроме того, деятельность оценщика застрахована, а саморегулируемая организация дополнительно обеспечивает его имущественную ответственность средствами специального компенсационного фонда.
Надо также понимать, что к проведению государственной кадастровой оценки не допускают кого попало. Постановлением Правительства РФ от 1 октября 2015 года №1051 «О внесении изменений в приложение №2 к постановлению Правительства Российской Федерации от 4 февраля 2015 г. №99» установлены требования к оценщикам, желающим принять участие в определении кадастровой стоимости. Требования, среди прочего касаются вопросов их опыта, стажа и профессиональных навыков. Таким образом, государственную кадастровую оценку проводят только те оценщики и оценочные компании, которые соответствуют достаточно высоким профессиональным требованиям.
«СП»: - Но вот сейчас вводится новая система кадастровой оценки недвижимости – государственная. Значит ли это, что качество работы и уровень компетентности независимых специалистов власти не устраивает?
- Что касается работников бюджетных учреждений, которые специально сейчас создаются в регионах для определения кадастровой стоимости, то требования к ним в разы ниже, чем в указанном выше Постановлении Правительства для оценщиков. Например, оценочная компания должна была проработать в области оценочной деятельности не менее 7 лет, прежде чем могла претендовать на участие в кадастровой оценке. А для работников бюджетных учреждений установлен трехлетний опыт работы. И это только одно из самых простых и очевидных отличий.
Важно понять, развивает мысль эксперт, что сотрудник такого учреждения и профессиональный оценщик – это представители разных профессий, чьи права, обязанности и требования к работе и качеству ее результата устанавливаются разными законами. Но в целом, кто бы ни производил расчеты, их правильность лежит в области формирования органами исполнительной власти достоверных данных об объектах недвижимости, подлежащих кадастровой оценке.
Однако как раз в этом последнем вопросе творится, по заверениям знатоков вопроса, форменный хаос. И это после многократных попыток наведения порядка в этом вопросе! Вероятно, осознавая, что в обозримой перспективе справиться с проблемой так и не удастся, а все принимаемые законодательные инициативы только усугубляют положение дел, власти в борьбе за увеличение налоговых поступлений в стремительно худеющие бюджеты всех уровней приняли решение пойти по пути наименьшего сопротивления.
Прекрасно понимая, что на щедрые федеральные дотации рассчитывать, ввиду истощения резервных фондов, уже не приходится, чиновники взяли на щит старую как мир политику кнута и пряника. Причем по сложившейся традиции сладкое досталось исключительно сильным мира сего.
Свежайший пример: так называемая «лесная амнистия». Вместо того, чтобы разобраться, почему случилось так, что элитные коттеджные поселки появляются на вроде бы не предназначенных для этого землях Лесного фонда как грибы после дождя, в Госдума было довольно жестко продавлено очередное «соломоново решение». Теперь все те сотни и тысячи, а в некоторых случаях – десятки и сотни тысяч гектаров (в одном только Подмосковье – без малого 184 тысячи) лесов (в том числе и заповедных), которые были перегорожены глухими заборами до 1 января 2016 года, официально отходят в частную собственность. И с ней владельцы могут делать все, что захотят – продать, сдать в аренду, застроить коттеджами и так далее.
А вот простому народу, тому самому, который «носитель суверенитета и единственный источник власти в Российской Федерации», похоже, в очередной раз придется испробовать на своих спинах исключительно кнут.
Почему? Например, потому, что с 1 июля 2017 года суды перестали принимать от граждан иски об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, выдача экспертных заключений для исков независимыми оценщиками с недавнего времени стала носить исключительно консультативную функцию. Да и самим оценщикам, выдающим подобные экспертизы, теперь нужно сдавать квалификационные экзамены. Но сделать это весьма затруднительно, поскольку вопросы к ним засекречены специальным распоряжением Минэкономразвития, а единственным центром их приема назначен ФГУП «Федеральный ресурсный центр», не имеющий филиалов в регионах страны, а также не обладающий достаточным штатом специалистов должной квалификации.
Оставшийся для поисков правды – через согласительную комиссию – тоже становится тупиковым. Таковым его делает, во-первых, принятый недавно закон, дающий властям право обжаловать понижение кадастровой стоимости недвижимости в случае ее существенного понижения (о его влиянии на рынок жилья «СП» беседовала с экспертами в одном из своих недавних материалов). Во-вторых, это состав самой комиссии. При условии, что из четырех ее членов трое представляют органы местного самоуправления, и лишь один – независимую саморегулируемую организацию, надеяться на положительное решение о пересмотре в сторону понижения по меньшей мере наивно.
Получается, в борьбе за объективность и разумность государство загоняет обывателя в патовую ситуацию. Да, право выйти в суд или на комиссию формально у него не отобрано. Но вероятность найти там правду стремится к нулю. А, значит, иного выхода, кроме как покорно платить налог на имущество, у граждан фактически не остается.